경매로 토지를 날렸는데 양도세를 내라고요?

 

 

 

경매로 토지를 날렸는데 양도세를 내라고요?

 

 

대부분의 사람들은 보유하고 있는 부동산을 돈을 받고 매각한 경우에만 양도소득세를 낸다고 알고 있다. 하지만 부동산을 유상으로 양도하지 않는 경우에도 양도소득세를 내야 하는 경우가 있다. 때로는 법원의 경매처분에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 유상양도에 해당하여 양도소득세가 과세되기도 한다. 상식적으로 납득이 잘 안 될 수 있지만 사례를 통하여 경매 처분에 의한 양도소득세 과세를 살펴보도록 하자.

 

 

아래의 두 가지 사례는 얼마 전 필자가 상담한 경매 처분에 의한 억울한 양도소득세 납부 사례이다.

 

사례 # 1 A씨
경매로 토지를 날렸는데 양도소득세를 내라고 하네요.

사업을 하던 중 사업이 잘 안되어서 돌아가신 아버지가 물려주신 토지를 담보로 대출을 받았는데요. 결국엔 사업이 실패해서 빚을 못 갚게 되었고 경매로 토지까지 날렸습니다. 아직도 빚을 갚지 못해서 힘들게 생활하고 있는데 얼마 전 세무서에서 토지 경매에 따른 양도소득세 1천만원을 내라고 통지가 왔습니다. 사업 실패하고 빚도 못 갚고 재산까지 날렸는데 세금이라니 이게 도대체 무슨 말인가요? 세무서 담당자와 이야기했으나 상황은 안타까우나 어쩔 수 없다는 말만 되풀이 합니다. 어떻게 해야 하나요?

결론을 먼저 이야기하면 A씨는 양도소득세를 납부해야 한다. 이는 법원의 경매 처분에 의하여 토 지의 소유권이 강제적으로 이전되고 경락대금을 은행이 대출금에 충당한다고 하여도 이는 양도소득세법상 양도에 해당하기 때문이다.

 

 

1. 양도의 정의

경매로 토지를 날린 A씨가 양도소득세를 왜 내야 하는지 알아보기 위해서는 양도의 정의를 먼저 살펴봐야 한다.

양도소득세법상 양도소득세가 과세되는 양도란 자산을 매도·교환·현물출자등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전하는 것을 말한다. (소득세법 제88조)

 

자산의 유상 이전 중 가장 일반적인 사례가 양도대금을 받고 부동산을 양도하는 것이다. 쉽게 생각하면 부동산을 양도한 경우 돈(양도대금)이 내 통장으로 입금되고 내가 양도로 인해서 번 돈이 있다면 당연히 세금을 내야 한다.

하지만 위의 사례의 A씨처럼 담보로 설정된 토지가 경매로 처분된 경우에 자산이 사실상 유상으로 이전된 것으로 볼 수 있을까? A씨의 사정이야 딱하지만 A씨의 토지는 유상으로 이전된 것이 맞다. 일반적으로 유상이전이란 돈을 받고 파는 것(돈의 유입)이나 A씨처럼 채무의 소멸대가로 토지를 이전한 것도 유상이전으로 보기 때문이다. 부동산 담보대출금을 갚지 못해 경매로 집을 날린 것은 곰곰히 생각해보면 빚을 갚지 못해서 토지를 제3자에게 양도한 다음 양도대금을 은행에 갖다 준 것과 동일하기 때문이다.

 

따라서 부동산이 채무불이행으로 경매된 경우에는 양도소득세를 내야 한다. 보통 경매로 부동산을 날린 경우에는 여러 가지 상황으로 정신이 없어서 양도소득세를 내야 한다는 것을 미쳐 인지하지 못하는 경우가 많다. 하지만 내야 할 세금을 제 때 납부하지 않으면 무거운 가산세가 발생하므로 경황이 없는 와중에도 반드시 경매에 따른 양도소득세 납세 의무를 확인해야 한다.

 

 

유사 사례 : 부담부증여

증여자가 수증자(증여를 받는 사람)에게 자산을 증여하면서 해당 재산에 담보된 증여자의 채무를 인계하는 것을 부담부증여라고 한다.

부담부증여의 경우 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에 증여가액중 그 채무에 상당하는 부분이 사실상 유상으로 이전된 것으로 보아 채무부분에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다. 시세가 6.5억이고 담보대출금이 3.2억원인 집을 아들에게 증여하고 아들이 대출금 3.2억원 인수하여 갚을 계획이라면 증여자인 아버지의 채무부분에 대해서 양도소득세를 내야 한다. 즉, 채무 3.2억원은 아버지가 갚지 않아도 되므로 그만큼 돈을 받고 판 것으로 보는 것이다.

부담부증여시에 채무 해당분은 양도소득세법상 자산의 유상양도로 보는 것이다. 부담부증여에 대한 자세한 내용은 “부담부증여 : 집값내려 파느니 증여로 절세하기” 를 참고하길 바란다.

 

 

2. 양도소득세는 어떻게 계산하는가?

A씨처럼 경매로 토지를 날린 경우 양도소득세는 어떻게 계산해야 할까?

양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감한 금액인 양도차익에 대해서 세금을 내는 것이다. 경매 처분에 의한 양도가액은 경락가액(경매 매각대금)이고 취득가액을 차감한 금액인 양도차익에 대해서 양도소득세를 계산하여 납부해야 한다.

 

 

3. 양도소득세를 안내도 되는 경우는?

경매처분에 의한 양도소득세 역시 양도차익이 있어야 양도소득세를 내야 하므로 경락가액(양도가액)이 실지취득가액 이하인 경우에는 양도차익이 발생하지 않아 부담할 양도소득세는 없다. 또한 경매 처분 대상이 주택이고 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 대상인 경우에는 양도소득세가 비과세 된다.

 

 

4. 최악의 경우는?

A씨 보다 더 억울한 경우가 있는데 바로 아래의 B씨의 사례이다.

 

사례 # 2 B씨
타인에게 담보제공 했다가 토지를 날렸는데 양도소득세를 내라고요???

제 소유 토지에 제3자(건물주)가 건물을 신축하면서 건물주에게 담보제공을 하였다가 건물주의 채무불이행으로 제 토지가 건물과 함께 경매로 제 3자에게 소유권이 이전되었고 저는 담보제공에 따른 어떠한 금전적, 경제적 이득이 없음에도 불구하고 양도소득세를 약 2천만원정도를 납부하라고 세무서에서 연락이 왔습니다. 미치고 환장할 노릇인데 도대체 방법이 없는 것인가요?

B씨의 사례처럼 소유부동산을 타인의 담보로 제공하고 그 채무자가 채무를 이행하지 않아 당해 부동산이 강제 경매되는 경우에도 부동산의 유상양도에 해당되어 양도소득세가 과세된다. B씨의 사례 역시 양도소득세법상 양도의 정의에 따라 자산이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 납부해야 한다. A씨의 경우야 경매처분으로 인하여 은행 빚을 안 갚아도 되므로 자산의 유상 이전이라는 것이 이해가 될 것이다. 하지만 B씨 자산이 유상으로 이전되었다는 것은 도무지 잘 이해가 되지 않을 것이다.

양도소득세가 과세 되는 이유는 B씨가 직접 소유부동산을 유상 양도하지 않았고 경락대금 중 실질적으로 B씨에게 귀속되는 금액은 없다고 하더라도, 경락대금은 채무자(건물주)의 채무를 변제하는데 사용되었고, B씨는 채무자에게 구상권을 행사할 수 있기 때문이다. 구상권이란 타인을 대신하여 채무를 변제한 사람이 그 타인에 대하여 가지는 상환청구권을 의미한다. 사례의 B씨는 건물주를 대신하여 토지를 유상으로 양도하여 빚을 대신 갚아주었으므로 그 금액에 대해서 건물주에게 상환을 청구할 수 있다. 쉽게 생각하면 B씨는 건물주에게 담보제공을 하여서 토지를 양도하여 건물주 빚을 갚아준 것과 다름 없다.

옛말 틀린 말이 하나도 없다. 빚은 감내할 수 있는 범위 안에서 내야 하는 것이고 다른 사람의 빚 보증은 웬만하면 서지 않아야 한다. 빚 보증 서주었다가 재수가 없으면 재산 날리고 친지, 친구 사이에 의가 상할 뿐만 아니라 양도소득세까지 국가에 내야 할 것을 잊어서는 절대로 안될 것이다.