분양권 장첨과 전매시 세금

 

분양권 장첨과 전매시 세금

 

 

 

1. 분양권과 분양권 전매란?

분양권이란 아파트에 청약을 하고 당첨이 되면 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권은 실제 부동산 물건 자체는 아니고 권리이며 이러한 권리인 분양권을 사고 파는 것을 분양권 전매라 한다. 분양권 전매는 전매 제한기간이 있음을 유념해야 한다. 분양권 전매 제한 기간은 정부의 부동산 경기 부양 또는 경기 억제와 같은 정책 목적에 따라 제한 기간이 변경되어 왔다. 서울·수도권 민간택지 아파트 분양권의 전매제한 기간은 2014년 6월 11일부터 1년에서 6개월로 단축되었다. 공공택지의 경우 분양권 전매 제한 기간은 1년이며 그린벨트 해제지구의 경우 8년에서 2년간 전매를 제한하고 있다.

(9월 1일 부동산 대책의 일환으로 수도권 그린벨트해제 공공택지내 주택 전매제한기간 완화를 목적으로 개정안이 발의 중이다. 현행 법은 ‘09.9월부터 수도권 공공택지 중 개발제한구역을 50% 이상 해제·개발한 공공택지내 공공주택(구 보금자리)은 최초 분양가와 인근시세 비율(70% 미만, 70～85% 이하, 85% 초과)에 따라 8~2년간 전매를 제한하고, 5~1년간 의무적으로 거주(공공주택에 한정)하도록 하고 있다. 그러나 상당수의 주택의 분양가격이 인근시세에 근접하거나 초과하여 공급되고 있고, 투기과열지구내 수도권 공공택지의 주택 전매제한기간이 최대 5년이라는 점 등을 고려하여 수분양자들의 재산권을 과도하게 제한하는 측면이 있어, 전매제한기간을 공공주택의 경우 현행 8·6·4년을 각각 6·5·4년으로, 공공주택 외의 주택(민영주택)은 5·3·2년을 각각 3·2·1년으로 완화하고, 공공주택에 적용되는 거주의무기간도 현행 5·3·1년을 각각 3·2·1년(최초 분양가와 인근시세 비율 100% 초과는 0년)으로 하는 개정안이 발의중이다.)

분양권 전매 시장은 새 아파트 취득을 원하는 부동산 실수요자와 사정상 분양가액을 완납하기 어려운 사람, 급히 분양권을 처분해야 하는 공급자의 시장이라 할 수 있다.

2. 분양권 취득시 세금

분양권 취득시에 내는 세금은 없다. 일반 분양에 당첨되면 계약을 체결하고 계약금, 중도금과 잔금을 치르면 새 아파트에 입주할 수 있다. 분양에 당첨된 사람들은 대금만 일정에 따라 납부하면 될 뿐 분양권 취득에 따라 납부해야 할 세금은 없다. 다만 주택이 완공되면 분양가액을 기준으로 취득세를 납부해야 한다.

3. 분양권 전매시 세금

분양권은 양도소득세법상 부동산에 관한 권리이며 분양권을 전매한 경우에도 양도소득세를 내야 한다. 분양권 전매에 대한 양도소득세 세율은 보유기간에 따라 달라지며 1년 미만의 경우에는 50%(조합원 입주권의 경우 40%), 2년 미만의 경우에는 40%, 2년 이상 보유한 경우에는 6% ~ 38%의 기본세율이 적용된다. 분양권의 보유기간은 분양 받을 수 있은 권리가 확정된 날 즉, 분양계약을 하고 계약금을 납부한 날부터 분양권을 양도한 날까지의 기간으로 판단한다. 분양권 전매의 경우에는 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없다.

분양권 전매시 양도소득세를 다음의 사례를 통해서 계산해보도록 하자. (설명의 편의상 중개수수료등 필요경비는 없는 것으로 한다.)

단지	래미안 대치청실 (민간택지아파트)
분양시기(분양권취득일)	2013년 11월
전매가능시기	2014년 6월
전용면적	84㎡
일반분양가	10.8억
프리미엄	1억

사례 1: 2014년 6월에 분양권 전매 → 1년 미만 보유
분양권 프리미엄 1억에 대해서 50%의 세율로 양도소득세 5천만원과 지방소득세 5백만원을 납부해야 한다.

사례 2: 2014년 12월 분양권 전매 → 2년 미만 보유
분양권 프리미엄 1억에 대해서 40%의 세율로 양도소득세 4천만원과 지방소득세 4백만원을 납부해야 한다.

사례 3: 2015년 12월 분양권 전매 → 2년 이상 보유
분양권 프리미엄 1억에 대해서 2,010만원 (=1억 X 35% - 1,490만원)과 지방소득세 201만원을 납부해야 한다.

● 기본세율

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%
4,600만원 이하	15%	108만원
8,880만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
1.5억원 초과	38%	1,940만원

정리 : 분양권 프리미엄을 1억원으로 하여 분양권을 전매하는 경우 보유기간에 따른 세금 차이가 큰데 그 내용은 다음과 같다.

	1년미만 보유	2년미만 보유	2년이상 보유
양도소득세	5,000만원	4,000만원	2,010만원
지방소득세	500만원	400만원	201만원
세금 납부후 현금	4,500만원	5,600만원	7,789만원

따라서 분양권 전매를 할 계획이 있는 사람은 향후에 분양권 프리미엄의 가격 변동 예상치와 양도소득세를 동시에 고려하여 분양권을 전매해야 할 것이다.

4. 분양권 전매시 다운계약서를 쓴다면?

사례에서 살펴봤듯이 분양권을 2년 이내에 전매한다면 50~40%의 고율의 양도소득세율을 적용받는다. 따라서 분양권 전매를 하는 경우에는 언제나 실제 전매한 금액을 과소하게 신고한 다운계약서의 유혹을 받게 된다. 하지만 다운계약서 작성을 과세관청이 알게 되는 경우 무거운 가산세가 적용되므로 다운계약서 작성은 하면 안된다. 분양권 프리미엄을 1억원이 아닌 절반인 0.5억원으로 다운계약서를 작성했다면 원래 냈어야 하는 세금은 물론이고 40%의 부당과소신고가산세 와 과소납부세액에 1일당 3/1000을 곱한 금액을 납부불성실가산세로 내야 한다. 다운계약서와 관련한 보다 자세한 내용은 “다운계약서의 말로”를 참고하기 바란다.

5. 결론

분양권 당첨을 받아 분양권을 전매할 경우에는 자신의 보유기간과 양도소득세 세율을 함께 고려하여 의사결정을 해야 할 것이다. 또한 분양권 프리미엄 만큼 향후 아파트의 가격 상승이 예상된다면 분양권을 전매하지 않고 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시킨 후 아파트를 매각하는 것도 절세의 방법이 될 것이다. 물론 의사 결정은 로또와 같은 분양권을 당첨받은 여러분의 몫이다.