세입자 변경시 자주 발생하는 분쟁과 예방법 기존 세입자가 나가고 다음 세입자가 들어올 때, 집주인이 미처 예상하지 못한 복병을 만나 고생하는 경우를 자주 보게 된다.
우선 다음 2가지 사례를 보자. 집주인이 대체 무엇을 잘못했다고 이런 고초를 겪어야 하는가? 그리고 예방법은 없는지 알아보자. 또한 이 사례들을 통해, “나갈 세입자에게 계약금을 지급해야 하는가?” 하는 질문에 대한 답도 찾아 보자. 사례#1 약속한 날짜에 안 나가고 버티는 세입자 아파트를 전세주고 있는 A씨는 세입자로부터 전화를 받았다. 아직 집을 못 구했으니 이사 날짜를 좀 늦추어 달라는 것이다. 나가기로 약속한 날짜가 보름밖에 안 남았는데 이제 와서 못 나간다니, A씨는 단호하게 말했다. “아니 만기일보다 한 달이나 늦추어 이사 날짜를 잡았잖아요? 그리고 그 날짜에 맞춰 다음 세입자가 들어오기로 이미 계약을 했는데, 이제 날짜 연기 못합니다.” 그러자 세입자도 완강히 버틴다. “저는 날짜를 못 박은 적이 없어요. 그저 집을 구하는 대로 나간다고만 했었죠.” 구두 약속의 허점이 그대로 드러나고 있다. 사례#2 다음 세입자는 계약을 파기하고, 현 세입자는 예정대로 나간다고 하면? 다세대주택 세입자가 들어온 지 1년 만에 중도해지를 요청해왔다. 이 집은 보증금1000만원 월세80만원 계약기간 2년 조건이다. 집주인 B씨는 다른 세입자를 구해 빼 나가라고 했다. 그런데 최근 재개발사업이 진행 중이라 이 집에 들어올 사람이 없다. 마침 들어올 세입자가 나타나 같은 조건으로 계약하고 계약금 중 일부로 50만원을 받았다. 현 세입자와 이사 날짜를 협의하여 00월00일로 정했다. 그런데 다음 세입자는 3일 후 주기로 한 계약 잔금을 미루더니 결국 계약을 파기했다. 문제는 현 세입자가 예정대로 00월00일날 나가겠다며 보증금을 달라는 것이다. 다음 세입자의 계약 파기는 자기와는 상관없다고 하면서. 집주인 B씨로서는, “다음 계약이 파기됐으니 다른 세입자가 들어올 때까지 계속 살아야 한다.” 고 주장하고 싶다. 과연 가능할까?
먼저 사례#1은 구두약속과 오리발의 대표적인 경우다. 다음 세입자(임차인)과의 계약을 못 지켜 집주인(임대인)은 위약금을 물게 되고, 이론적으로는 이를 현 임차인에게 청구할 수 있지만 현실적으론 쉽지 않다. 현 임차인으로서는 여러 가지 이유를 들어 자신의 책임이 아니라고 발뺌하기 마련이다. 이렇게 상대방이 구두약속을 부인할 때 입증 책임은 주장하는 쪽에 있다. 다시 말해 임대인A씨가 증거나 증인을 댈 수 있어야 한다.
그런데 이 경우 현 임차인에게 집을 구하라고
계약금을 주고 영수증을 받아 두었다면 어떻게 될까?
영수증에는 ‘00월 00일 이사할 계약금조’라고 쓰고 임차인의 서명을 받은 것이다. 그렇다면 상황은 달라진다. 우선 임차인은 영수증에 적힌 날짜까지 집을 구해야 된다는 압박감으로 열심히 집을 구할 것이며, 설령 그때까지 집을 구하지 못해 위와 같은 위약 사태가 발생하더라도, 임대인으로서는 물적 증거를 가지고 현 임차인에게 위약금을 청구할 수 있기 때문이다. 이 대목에서 “나갈 세입자에게 계약금을 주어야 하나요?” 에 대한 답을 하나 얻은 셈이다. 분쟁을 막기 위해서는 계약금을 줄 필요가 있다는 것이다.
다음 임차인이 해약하면 해약금은 누가 갖는가?
이제 사례#2를 보자. 우선 “다음 임차인이 포기한 계약금을 누가 갖느냐?” 하는 질문을 자주 받는다. 임대인이 갖느냐, 아니면 현 임차인에 주어야 하느냐, 하는 문제다.
민법의 해약금 조항을 보면, 해약금은 계약의 상대방 당사자가 갖게 된다. 사례의 경우 다음 임차인과의 계약 당사자는 임대인이다. 따라서 50만원은 임대인 B씨에게 귀속된다고 보아야 한다. 민법 제565조 (해약금) 제1항
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
그런데 임대차 현장에서는 이 돈을 임대인이 갖지 않고 현 임차인에게 주는 경우가 많다. 다음 임차인의 해약으로 피해를 입게 된 사람은 바로 현 임차인이기 때문이다. 따라서 이 돈, 해약금은 그에 대한 보상금인 셈이다. 만약 임대인이 예정된 잔금 일에 보증금을 반환하고 현 임차인을 내보낼 수도 있다. 물론 이 때 해약금은 당연히 임대인에게 귀속된다. 결국 다음 임차인이 포기한 계약금을 임대인이 갖느냐, 아니면 현 임차인에게 주느냐 하는 것은, 임대인의 선택이라고 보는 것이 일반적이다.
다음 사람이 해약한 건 저는 몰라요. 약속대로 보증금 돌려주셔야죠?
자, 이 때가 문제이다. 사례#2의 임대인 B씨도 바로 이런 경우를 당한 것이다. 현 임차인이 50만원 받기를 거부하고 예정한 잔금 날짜에 1000만원 보증금을 돌려달라고 요구한다. 임대인은, “내가 받은 50만원을 현 임차인한테 주겠다고 했으니 나는 더 이상 책임이 없다.”고 버틸 수 있을까?
다음 계약이 파기되어도 현 임차인에게는 보증금을 반환해야 한다
여기에 해당하는 판례를 필자는 아직 발견하지 못했지만, 필자의 소견으로는 임대인이 현임차인 요구대로 잔금 날짜에 보증금 반환 책임이 있다고 본다. 왜냐하면 임대인이 다음 임차인과의 계약을 체결하면서, 현 임차인에게는 기존 계약을 해지하고 다음 임차인이 들어오는 날 보증금을 빼준다는 묵시적 약속을 한 것으로 보아야 하기 때문이다. 결국 임대인은 거래 관행(기존계약의 존속)보다는, 법의 해석(기존계약 해지)에 따라야 하는 처지가 된 것이다. 그런데 이 사례는 좀 수상해 보인다. 아무래도 임차인들끼리 짜고 임대인을 속였다는 의심이 간다. 중도해지하고 보증금을 빼 나가기 위해 가짜 임차인을 내세우는 수법 – 여기에 임대인이 그만 걸려들고 만 셈이다.
그렇다면 사례의 임대인 B씨는 무엇을 잘못 했을까? 임차인들의 작전을 깨는 방도는 과연 없었을까? 우선 계약금 50만원을 받아 바로 현 임차인에게 주었어야 했다. 만약 안 받겠다고 한다면 “그래? 이 계약은 좀 이상 하네.” 하면서 계약을 안 하면 그만이다. 더 확실한 방법은 현 임차인에게 계약금을 주면서 받는 영수증 여백에
“다음 임차인과의 계약이 해제되면 원래의 임대차계약은 그대로 존속된다.”
라는 취지의 문구를 적도록 하는 것이다. 이 대목에서도, 나갈 세입자에게 계약금을 주어야 할 또 하나의 필요성을 보게 된다.
현 임차인에게 집을 구하라고 계약금을 주어야 할 법적 의무는 없다
계약금이란 당사자 간 합의에 따라 주고 받는 것이다. 꼭 주어야 한다는 법적 근거는 없다. 그러나 필자는 가급적 주도록 권하고 있다. 물론 나가는 임차인에게 도움을 주라는 의미도 있지만 이 계약금을 통해서 후일의 분쟁을 예방할 수 있기 때문이다. 이제 계약금을 주고 영수증을 받을 때 들어가야 할 문구를 다시 한번 정리해 보자. 송금을 하여 굳이 만날 필요가 없는 경우라면, 영수증 대신에 이 문구가 들어간 문자 메시지를 주고 받아도 된다. 만기 해지할 경우
00월00일 이사할 계약금조
중도 해지할 경우
00월00일 이사할 계약금조
단, 다음 임차인이 해약하면 기존계약은 존속된다. 조금 더 거슬러 올라가서, 임대인이 다음 임차인으로부터 받은 계약금을 현 임차인에게 주고 있는 우리나라 임대차 거래 관행의 의미를 이제 확실히 이해할 수 있다. |