전세권 핵심정리

전세권 핵심정리

 

1. 전세권의 개념

 

전세권자가 전세금 지급 후 타인의 부동산을 사용·수익하고, 전세권 소멸후 목적부동산으로부터 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리. 용익물권이면서 담보물권적 성격도 갖고 있다.

(민법 제303조 제1항)

 

 

2. 전세권의 성립요건

 

▷ 전세권 설정의 물권적 합의, 즉 전세계약

▷ 전세금, 전세금은 전세권의 요소로 반드시 지급되어야 하며 불지급 특약은 무효이다.

▷ 전세권 등기 (민법 제186조), 임대차와는 달리 주택의 인도와 주민등록 및 직접 거주 없이도 전세권은 발생한다.

 

 

 

3. 경매에서의 전세권

 

(1) 경매에서 인수되는 전세권

말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권은 경매시 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 인수한다.

 

(2) 경매에서 소멸되는 전세권

• 말소기준권리 이후에 설정된 전세권 : 배당여부와 관계없이 경매시 매각으로 무조건 소멸
• 말소기준권리 이전에 설정된 전세권 : 원칙은 인수대상이나 경매시 전세권자가 법원이 정한 배당요구 종기일까지 배당요구를 하고 이후 배당받게 되면 매각으로 소멸한다.
  (민사집행법 제88조)
• 선순위 전세권자가 경매신청한 경우 : 전세권이 말소기준권리가 되며 배당 받게 되면 전세권은 매각으로 소멸한다.

 

 

4. 전세권자의 경매신청

 

(1) 전세권이 아파트등 집합건물에 설정된 경우 ▶▷ 용익물권이지만 임의경매신청이 가능하다.

집합건물에 설정된 전세권은 대지권에까지 그 효력이 미치는 것으로 전세권에 기해 직접 임의경매 신청을 할 수 있다. 선순위 전세권인 경우 전세권은 말소기준권리가 되며 매각으로 소멸.

 

(2) 전세권이 단독주택의 일부에 설정된 경우 ▶▷ 집행권원에 의한 강제경매 신청이 가능하다.

건물에만 전세권이 설정된 경우 토지에 대해서는 전세권의 효력이 미치지 않으므로 전세권으로 토지 및 건물 전부를 경매신청할 수 없다. 따라서 전세금을 회수하기 위해서는 소유자를 상대로 전세금 반환소송에 의한 판결문으로 주택을 강제경매 신청하여 경매대금에서 우선변제를 받을 따름이다.

 

"건물의 일부에 설정된 전세권의 경우 우선변제는 별개로 하고, 전세권의 목적물을 제외한 나머지 전부에 대해 경매신청권은 없다.(대법원91마256)"

 

※ 임차인의 확정일자는 건물과 토지에까지 효력이 미친다.(주택임대차 보호법 제3조의 2 제2항)

 

전세권이 말소기준권리가 될 수 있는 경우 1. 아파트등 집합건물에 설정. 2. 말소기준권리보다 선순위. 3. 전세권자가 경매신청. 세가지 조건이 모두 충족되어야 한다.

 

 

 

5. 사례요약

 

(1) 서로 다른 부분을 점유하고 있는 전세권자와 임차권자

 

1	전세권 A
2	임차인 B의 전입신고
3	근저당권 C
4	C의 경매신청

 

전세권자의 점유부분과 임차인의 점유 부분이 다르다면(예를 들어 전세권자는 2층을, 임차인은 1층을 점유) 전세권의 효력은 전세권자가 점유한 부분에 대하여만 미치고 따라서 전세권이 경매로 소멸되더라도 전세권의 목적물과 다른 부분을 점유한 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있다. (대법원 96다53628)

 

 

(2) 대항력 있는 임차인이 전세권까지 설정한 경우

1	임차인 A의 전입신고
2	근저당권 B
3	임차인 A가 전세권 설정
4	근저당권자 B가 경매신청

 

주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로 전세권에 기해 보증금의 우선변제를 받았더라도 나머지 보증금에 대한 대항력을 행사하는데 있어서 장애는 없다. (대법원 93다39676)

 

 

전세권과 임차권의 배당요구 결과

선순위 전세권	배당요구하면 매각으로 소멸하나 그렇지 않으면 인수대상
후순위 전세권	배당요구하지 않더라도 당연 배당권을 가지며 매각으로 소멸
선순위 임차권	배당요구하여 보증금을 전액 배당받으면 소멸하나 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔여 보증금은 낙찰자가 인수
후순위 임차권	반드시 배당요구 하여야 하며 만약 배당요구 하지 않으면 배당받지 못하고 매각으로 소멸