법원경매의 '취소 & 취하'하는 방법 핵심 체크리스트

법원경매의 '취소 & 취하'하는 방법 핵심 체크리스트

 

 

인생을 살다보면 자신의 잘못이나 타인의 잘못으로 억울하게 집이 경매로 넘어가는 경우를 종종 보게 됩니다. 그런데 맥 놓고 있다가 경매로 집을 잃어버린다면 얼마나 인생의 쓴맛으로 고통과 상심이 클 것입니까? 그러나 방법이 없는 것은 아닌 것 같습니다. 이번에 경매취소에 대하여 질문이 있어서 나름대로 글을 올려봅니다.

우선 쉽게 생각할 수 있는 것은 ‘부동산 가격이 상승세이거나 은행금리가 저금리를 유지할 때에 채무자 입장에서 경매로 채무를 변제하는 것보다 은행대출로 기존의 채무를 변제하고 해당 부동산을 높은 가격에 매각하는 것’이 훨씬 유리하기 때문에 종종 늦게나마 부리나케 경매의 취소나 취하를 문의하는 경우가 많음을 봅니다. 뿐만 아니라 실제로 경매법원에서 해당 물건을 잃지 않으려고 변경을 하거나, 취하, 취소하는 건수는 늘어나고 있는 설정입니다.

 

1. 강제경매와 임의 경매의 의미

① 강제경매

- 강제경매는 집행권원에 의하여 채무자 소유의 부동산을 압류하여 채무자의 의사와는 관계없이 강제적으로 매각하여, 그 매각대금을 가지고 채권자의 채권에 변제 충당하는 것을 말합니다.

② 임의경매

- 임의경매는 그 실행에 있어서 집행권원을 요하지 않는 경매입니다. 즉, 담보권의 실행 등을 위한 경매를 가리키며, 이러한 임의경매에는 저당권, 근저당권, 전세권 등 담보물건의 실행을 위한 이른바 ‘실질적 경매’와 민법, 상법, 그 밖의 법률의 규정에 의한 현금화를 위한 ‘형식적 경매’가 있습니다.

 

2. 경매절차에서 취하와 취소의 의미

① ‘취하’의 의미

- 경매신청 채권자가 채무자로부터 채무의 변제가 있든지 혹은 경매를 통해 채권회수의 실제 이익이 없다는 등의 사유를 가지고 스스로 경매가 개시된 목적부동산에 대하여 더 이상 경매절차를 진행시키지 않고 경매신청을 철회하는 것을 의미하는 것입니다.

② ‘취소’의 의미

- 경매신청채권자가 아닌 채무자 도는 소유자가 경매신청권자로부터 취하를 구하는 것이 여의치 않아 직접 목적부동산을 경매로부터 해방시키고자 하는 것입니다. 즉, 일반적으로 채무자가 채무를 변제하고 해당 부동산의 소유권을 되찾는 경우입니다.

 

3. 강제경매 & 임의경매에서의 취하하는 방법

1) 매각기일(입찰기일)에 최고가매수신고인이 결정되기 전에 취하하는 방법

① 강제경매이든 임의경매이든지 경매신청권자는 경매가 진행되어 매각기일에 최고가매수신고인이 결정되기 전까지는 그 누구의 동의도 없이 임의로 경매신청을 취하할 수 있습니다. 따라서 채무자는 매각기일에 최고가매수신고인이 결정되기 전까지 경매신청채권자에게 채무를 전부 변제하거나 채무변제를 유예하기로 하는 합의를 본 뒤 경매신청권자로 하여금 집행법원에 경매취하서를 제출토록 한다면 경매가 취하가 됩니다.

② 경매취하시 제출서류(매각기일 전)

ⓐ 경매취하서 2통 (경매신청시 날인과 동일한 도장 사용)

ⓑ 경매신청채권자 인감증명서 1통

ⓒ 채무변제증서 또는 채무변제를 유예한 채권자의 승낙서 또는 합의서

ⓓ 인감도장이 날인된 위임장(채무자,소유자가 채권자의 위임을 받아 "취하"처리시)

③ 만약에 경매신청권자(채권자)가 채무전부를 변제받았음에도 불구하고 경매취하서를 제출하지 아니하는 경우에는 채무전부를 변제한 사실을 입증할 수 있는 입금증이나 영수증을 첨부하여야 합니다. 그런데 경매신청권자가 채무자로부터 채무자체를 수령하지 않으려고 하는 경우에는 청구금액 전액 및 이자, 경매예납금, 경과비용(집행비용)을 변제공탁하고 변제공탁서 사본을 첨부하여 각 청구에 관한 이의의 소를 제기하고, 동시에 청구에 관한 이의의 소의 판결선고시까지 강제경매를 진행하여 달라는 강제집행정지신청을 하는 방법으로 강제경매절차를 정지시키고 본안소송을 진행하여 승소 확정판결문을 득한 후 집행법원에 제출함으로써 강제경매를 취소시킬 수 있습니다.

 

2) 최고가매수신고인이 결정된 후 매수인이 매각대금을 납부하기 전에 취하하는 방법

① 강제경매이든 임의경매이든지 최고가매수신고인이 결정된 후 매수인이 매각대금을 납부하기 전에 경매신청권자가 경매를 취하하는 경우에는 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 있는 경우에는 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생깁니다.

② 경매취하시 제출서류(매각대금 납부하기 전) /최고가매수신고인이「경락(매각)취하에 동의」하는 경우

ⓐ 경매취하서 2통 (경매신청시 날인과 동일한 도장 사용)

ⓑ 경매신청채권자 인감증명서 1통

ⓒ 채무변제증서 또는 채무변제를 유예한 채권자의 승낙서 또는 합의서

ⓓ 인감도장이 날인된 위임장(채무자,소유자가 채권자의 위임을 받아 "취하"처리시)

ⓔ 최고가매수신고인의 동의서와 인감증명서

ⓕ 차순위매수신고인이 있는 경우 그의 동의서

③ 경매취하시 제출서류(매각대금 납부하기 전) /경락(매각) 취하에 동의하지 않는 경우 

- 강제경매의 경우

ⓐ 채권청구금액 전부 외 이자, 경매예납금, 경매집행 비용 등을 공탁한 후

ⓑ 변제공탁사본을 첨부하여“청구에 관한 이의의 소”를 제기하고

ⓒ 「경매절차 정지가처분」을 동시에 신청

ⓓ 확정판결이 나면 경매는 취하된다.

- 임의 경매의 경우

ⓐ 담보채권 청구액의 전부와 이자, 경매예납금, 강제집행비용을 집행법원의 집행계에서 계산하여 그 전액을 공탁한 뒤

ⓑ 임의경매에서의 “경매절차정지”사유가 되는 문서와 함께

*** 근저당권이 말소된 등기부등본을 첨부하면 낙찰자의 동의를 받지 않아도 된다.

     (말소된 근저당권 설정등기 또는 담보가등기를 근거로 신청한 경매)

ⓒ “경매개시결정”에 대한 이의신청을 제기하여 그 결과에 따라 경매를 취하시키면 된다.

 

3) 임의경매 취하시 주의할 점

임의경매에서 최고가매수신고인이나 매수인의 동의없이 채권자가 채무자로부터 변제받고 근저당권을 말소하지 않은 상태(말소에 시간에 소요되기 때문)에서 경매취하서를 먼저 경매계에 제출하는 경우가 있습니다(민사집행법 제266조 제1항 제4호). 

이 경우에 경매취하는 민사집행법 제93조 제2항에 따라 효력이 없으므로 대금납부기한을 정하고 매수인이 잔금을 납부한다면 채무자에게는 채무는 이행하였으나 소유권을 상실하는 어이없는 상황이 발생합니다.

따라서 임의경매에서 최고가매수신고인이나 매수인이 존재하는 경우에 임의경매를 취하하는 경우에는 임의경매신청한 채권자의 저당권을 말소한 등기부등본을 제출하여 경매정지 후 경매 취소하도록 하는 것이 필요합니다(민사집행법 제266조 제1항 제1호).

[민사집행법 제266조] 제266조 (경매절차의 정지) ① 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 문서가 경매법원에 제출되면 경매절차를 정지하여야 한다. 1. 담보권의 등기가 말소된 등기부의 등본 2. 담보권 등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정본 3. 담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본 4. 채권자가 담보권을 실행하지 아니하기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류 5. 담보권 실행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본 ② 제1항제1호 내지 제3호의 경우와 제4호의 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우에는 경매법원은 이미 실시한 경매절차를 취소하여야 하며, 제5호의 경우에는 그 재판에 따라 경매절차를 취소하지 아니한 때에만 이미 실시한 경매절차를 일시적으로 유지하게 하여야 한다. ③ 제2항의 규정에 따라 경매절차를 취소하는 경우에는 제17조의 규정을 적용하지 아니한다. 제268조 (준용규정) 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 제79조 내지 제162조의 규정을 준용한다.   제93조 (경매신청의 취하) ① 경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸된다. ② 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다. ③ 제49조제3호 또는 제6호의 서류를 제출하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정을, 제49조제4호의 서류를 제출하는 경우에는 제2항의 규정을 준용한다.

 

4. 강제경매 & 임의경매 취소하는 방법

1) 경매신청채권자에게 "취하"를 구하는 것이 여의치 아니할 경우에 채무자, 소유자가 단독으로 경매(강제집행)의 취소를 구하여 경매목적부동산의 보전을 하는 방법입니다. 취소를 구하는 절차에는 최고가매수신고인(낙찰자,차순위 매수신고인)의 동의는 필요 없습니다.

다만, 강제경매와 임의경매에 절차상의 차이점이 있다.

 

2) 강제경매를 취소하는 방법

채무를 변제 또는 변제공탁하고 "청구에 관한 이의의 소"를 제기하고 소제기증명원을 첨부하여 "집행정지신청"을 하여 소를 제기한 법원(수소법원)의 "강제집행정지결정"을 받아 경매법원(집행법원)에 그 결정문을 제출하여 경매절차를 정지시킨 후 "청구에 관한 이의 소송"에서 승소판결을 받아 그 확정판결문을 경매법원에 제출하면 법원직권으로 등기소에 "경매개시결정"기입등기의 말소를 촉탁하여 경매기입등기가 말소됨으로써 경매는 취소된다. 이 때 법원은 채무자(원고)에게 담보제공을 조건으로 집행정지결정을 하기도 한다.

① 경매신청권자로부터 경매 "취하"를 구하는 것이 여의치 아니할 경우에 채무자, 소유자는 매수인이 매각대금을 납부하기전까지 경매신청채권자의 청구채권(원금과 이자) 전액, 경매예납금, 경과비용(집행비용)을 변제공탁하고 변제공탁서 사본을 첨부하여 “청구에 관한 이의의 소”를 제기함과 동시에 청구에 관한 이의의 소의 판결선고시까지 강제경매를 진행하여 달라는 ‘강제집행정지신청’을 신청하여 법원으로부터 강제집행정지결정문을 득하여 매수인이 매각대금을 납부하기 전까지 집행법원에 제출하여 청구에 관한 이의의 소의 판결시까지 강제경매절차를 일단 정지시키고, 이후 본안소송인 청구에 관한 이의 소에서 승소 확정 판결문을 득한 후 그 승소 확정판결문을 집행법원에 제출하게 되면, 집행법원은 직권으로 등기소에 경매개시결정기입 등기의 말소를 촉탁하여 경매개시결정등기가 말소됨으로써 경매가 취소됩니다.

② 만약에 채무가 부존재하거나 무효인 경우나 이미 전부변제 또는 대물변제가 되었다든가, 상계, 경개, 면제, 혼동, 계약해제, 소멸시효 등으로 채무가 소멸된 경우, 즉 실체상의 이유인 경우에는 변제공탁절차 없이 바로 “청구에 관한 이의의 소”의 제기와 동시에 “강제집행정지신청”을 신청하면 됩니다. 다만, 이 경우 법원은 담보제공을 조건으로 집행정지결정을 할 수 있습니다.

③ 그러나 매수인이 매각대금을 전부 납부한 때에 민사집행법 제135조에 의하여 목적부동산의 소유권을 취득함으로 매수인이 매각대금을 납부한 때에는 경매취소가 허용되지 않는다는 점을 주의하여야 합니다.

 

3) 강제경매 취소시 주의사항

① "청구이의의 소"제기만으로는 경매절차정지의 사유가 되지 못하기 때문에 그 확정판결을 기다리는 동안 경매절차가 진행되는 것을 차단하기 위하여 반드시 "강제집행정지결정문"을 경매법원(경매계)에 제출하여야 합니다. ② "청구이의의 소"를 제기하는 법원과 경매법원은 재판부가 틀리기 때문에 일반상식에 근거하여 "법원에서 알아서 처리해 주겠지"하는 안일한 생각은 금물입니다. ③ "청구에 관한 이의의 소"를 통한 취소를 구할 수 있는 시기 경매절차시작부터 낙찰자의 잔금납부일 전 까지는 언제든 가능하나 "집행정지결정문"을 경매법원에 제출함으로써 효력이 발생하기 때문에 절차상 필요한 시간도 고려하여 서둘러야 합니다.

 

4) 임의경매를 취소하는 방법

① 채무자 또는 소유자는 경매신청채권자에게 임의경매실행채권(근저당권,저당권,전세권 등의 담보권)의 피담보채권을 변제하고 경매신청채권자로부터 담보권 말소등기에 필요한 서류를 교부받아 담보권말소등기를 한 후, 담보권이 말소된 등기부등본을 첨부하여 “경매개시결정에 대한 이의신청서”를 제출함과 동시에 “경매절차 정지신청서”를 집행법원에 제출하여 집행법원으로부터 경매절차정지결정문을 득하여 매수인이 매각대금을 납부하기 전까지 집행법원에 제출함으로서 경매절차가 정지되고 이후 경매개시결정에 대한 이의신청을 받은 집행법원은 채권자와 채무자를 심문한 후 그 결과에 따라 경매를 취소하고 직권으로 등기소에 경매개시결정기입 등기의 말소를 촉탁하여 경매개시결정등기가 말소됨으로써 결국 경매가 취소됩니다.

② 만약에 경매신청채권자가 채무자 또는 소유자로부터 피담보채권의 변제수령을 거부한다면 채무자 또는 소유자는 경매신청채권자의 청구채권(원금과 이자) 전액, 경매예납금, 경과비용(집행비용)을 변제공탁하고 변제공탁서 사본을 첨부하여 “청구에 관한 이의의 소”를 제기함 동시에 청구에 관한 이의의 소의 판결선고시까지 경매를 정지하여 달라는 ‘경매절차 집행정지신청’을 신청하여 법원으로부터 집행정지결정문을 득하여 매수인이 매각대금을 납부하기 전까지 집행법원에 제출하여 청구에 관한 이의의 소의 판결시까지 경매절차를 일단 정지시키고, 이후 본안소송인 청구에 관한 이의 소에서 승소 확정 판결문을 득한 후 그 승소 확정판결문을 집행법원에 제출하게 되면, 집행법원은 직권으로 등기소에 그 담보권 등기의 말소와 경매개시결정기입 등기의 말소를 촉탁하여 그 담보권과 경매개시결정등기가 말소됨으로써 경매가 취소됩니다.

③ 다만 이미 채무를 변제하였으나 그 경매실행담보권이 말소되지 아니한 경우에는 공탁절차 없이 바로 위에서 언급한 대로 진행하시면 됩니다.

 

5) 임의경매 취소시 주의할 점

① 강제경매이건 임의경매이건 경매의 취소를 구하고자 할 때에는 경매신청채권자가 기 지급한 경매실행비용과 채무액(원금+이자)을 변제하여야 합니다. ② 강제경매이건 임의경매이건 낙찰자가 잔금납부일에 잔금을 납부함과 동시에 유효한 소유권을 취득하기 때문에 낙찰자의 잔금납부 후에는 누구도 그 효력을 다툴 수 없습니다. 다만, 경매신청/경매실행 채권에 원인무효의 사유가 있는 경우에는 사안에 따라 그러하지 아니합니다.

자료참조: 바로바로무료법률상담소

 

5. 관련 그림만화(출처; 지지옥션) 

 

 

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출처 : 사랑지기 이병기