[스크랩] 동그라미 하나 더 써낸 `눈물의 경매`

 

동그라미 하나 더 써낸 `눈물의 경매`

 

"집값이 오를 가능성이 적다면 결국 싸게 사는 게 답이죠. 그래서 경매법원에 투자자들이 북적거리는 겁니다."(강서구 화곡동 A공인중개사사무소 관계자)

사실이다. 부동산시장의 장기적인 침체 속에서도 법원 경매시장의 열기가 좀처럼 식을 줄 모른다. 최근에는 경매시장에 투자자를 비롯해 실수요자의 참여까지 몰리며 고가 낙찰사례도 속출하고 있다. 아파트 낙찰가율은 90%에 육박하며 시세차익조차 기대하기 어려울 지경이다.

사람이 몰리다 보면 웃지못할 해프닝도 발생하기 마련. 정대홍 부동산태인 팀장은 "다들 '설마 누가 그러겠어'라고 생각하지만 경매장에서는 크고 작은 실수로 웃지못할 상황이 많이 발생한다"고 말했다.

정 팀장과 함께 실제 경매현장에서 벌어지는 웃지못할 사고(?) 사례를 살펴보고 주의사항을 점검해봤다.

◆ 동그라미 하나 때문에 '울고 웃고'

 

 

▶ 경기 의정부시 의정부동 196-33 = 첫번째 사례는 지난 10월21일 낙찰된 토지 경매물건이다. 용도는 대지고 면적은 6.2㎡(1.88평).

정대홍 팀장(이하 정 팀장) =

이 물건은 의정부에 소재한 2평도 안되는 땅으로 감정가가 1215만2000원입니다. 그런데 무려 1억6000만원에 낙찰됐습니다. 불과 몇일 전 경매현장에서 벌어진 일입니다. 놀랍지 않나요?

낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격 비율)은 무려 1316%를 기록했다. 앞서 언급한 아파트 낙찰가율과 비교해 보더라도 비정상적으로 높은 수치다. 하지만 섣부른 판단은 금물이다. 그만큼 가치가 있는 땅일 수 있기 때문이다. 실제로 제주도 경매물건 중에도 감정가 3000만원 단독주택이 1억원 이상에 낙찰되는 경우가 종종 있다.

하지만 주택도 아닌 2평 남짓한 땅에 1억6000만원의 가치를 찾기란 쉽지 않아 보인다. 의정부에는 제주도와 같은 개발호재 등이 없고 부동산태인의 현황조사서에 따르면 해당 물건은 건물과 건물 사이 골목에 위치한 땅으로 출입로도 없는 맹지였다.

특히 해당 물건은 법원에서 '공유물분할(공유관계를 종료하기 위해 공유물을 지분에 따라 나누는 절차)을 위한 경매'라고 공지했다. 공유물분할을 위한 경매는 대다수 투자자들이 선호하지 않는다. 온전하게 하나인 부동산이 가치가 있기 마련인데 그것을 나누기 위해 진행하는 경매인 만큼 낙찰을 받더라도 제대로 활용하지 못할 수 있어서다.

그렇다면 1억6000만원의 낙찰가는 무엇일까. 정 팀장은 '0'(이하 동그라미)을 하나 더 붙인 것이라며 미소를 짓는다.

정 팀장 =

결정적인 단서는 감정가 앞에 숫자 두자리 '12'와 낙찰가 앞에 숫자 두자리 '16'입니다. 일단 경매는 감정가 이상으로 입찰가를 써내야 한다는 특성이 있죠. 이를 감안할 때 낙찰가 앞에 두자리가 '10'이나 '11'이 아닌 '16'이라는 것은 당초 낙찰자는 1600만원을 쓸 생각이었다고 추정할 수 있습니다. 1600만원을 쓰려다 동그라미 하나를 더 써서 본의 아니게 1억6000만원에 낙찰된 혐의가 유력한 사건인데요. 낙찰자는 낙찰금을 미납할 것으로 예상됩니다.

▶ 경남 고성군 대가면 암전리 산51-1 = 다음은 지난 2월27일 낙찰된 토지경매 물건으로 앞서 언급한 사례와 비슷한 점이 많다.

해당 물건은 임야 용도로 면적은 2182㎡(660평)이며 감정가는 213만8360원이었다. 하지만 낙찰가는 무려 2850만원, 낙찰률은 1333%에 달했다. 그렇다고 특별히 유명한 지역도 아니었으며 순수 산림지대로 급경사에 차량출입도 불가능한 가치가 떨어지는 토지였다.

동그라미의 저주가 의심스러운 상황. 하지만 해당 물건의 낙찰자는 지난 4월 낙찰금을 납부했다. 정말 쓰려했던 금액을 썼다는 것. 어찌된 일일까.

정 팀장 =

해당 물건에서는 낙찰자명과 강제경매를 청구한 사람이 동일인 A씨였다는 데 주목해야 합니다. 강제경매는 재판을 통해 가압류나 가처분 판결을 받아 강제로 경매로 넘어간 경우를 말하는데요. 등기부등본을 통해 누가 강제경매를 청구했고 청구액이 얼마인지를 확인할 수 있습니다. 해당 물건에서 A씨의 청구액은 4000만원인데요. 이 말은 경매가 완료되면 채권자인 A씨는 4000만원까지 배당받을 수 있다는 의미입니다. 이때 A씨 본인이 4000만원 이하로 낙찰을 받게 되면 A씨는 실제로 돈을 지출하지 않고 물건을 손에 얻게 되는 것입니다. 결국 해당 사건은 4000만원 받아야 하는 채권자 A씨가 돈 대신 땅을 가져간 사건이었습니다.

◆ 적정가치 산출 제대로 못해 '낭패'

▶ 전남 신안군 자은면 유각리 산240-23 = 이번에는 가격을 적정하게 산출하지 못해 낭패를 본 사례다.

해당 물건은 임야 용도의 토지로 지난 9월15일 낙찰됐다. 면적은 3966㎡(1200평), 감정평가액은 396만6000원이었다.

경쟁률이 51대 1에 달하며 인기를 과시한 해당 물건은 결국 1억8000만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 무려 4539%. 전국 기준 올해 최고의 낙찰가율이었다.

지도로 확인해 본 결과 해당 물건은 '백길해수욕장' 동측 인근에 위치한 해안산림지대로 양호한 주변 환경이 눈길을 끌었다. 정 팀장도 나쁘지 않은 물건이라는 데는 동감했다. 하지만 낙찰가 1억8000만원 정도의 가치가 있는 토지는 절대 아니라고 강조했다.

해당 물건의 낙찰자는 낙찰 후 한달이 지났지만 아직까지도 대금을 납부하지 않은 상태다. 지난 9월22일 허가가 났으니 대금납부 기간은 일주일 후인 29일부터 한달간이다. 그 한달이 다 돼가는 현재까지 납부를 안한 만큼 정 팀장은 '미납'을 확신했다.

정 팀장 =

사실 이 물건은 저뿐만 아니라 대다수 경매전문가들이 돈을 안낼 것이라고 보고 있어요. 적정가치 산출에 실패한 대표적인 사례라고 할 수 있는데요. 해당 물건이 섬에 위치한 토지다 보니 제주도 토지가격과 비슷할 것으로 예상한 듯싶습니다. 하지만 당장 제주도만큼의 가격을 형성하기에는 무리가 있는 지역이라는 게 전문가들의 중론입니다.

이번 사례의 경우 감정가가 낮아 입찰보증금(감정가의 10%)도 39만6600원에 불과해 '미납'을 하더라도 금전적 손해가 크지 않겠지만 입찰까지 투입된 시간과 비용 등에 대한 손해는 고스란히 낙찰자의 몫입니다.

때문에 투자자들은 입찰 전 인근 부동산들의 매매사례 등 실제적인 조사를 통해 토지의 가치를 산출하고 가격을 산출해야 합니다. 이번 사례처럼 다른 지역이랑 비교를 한다든지 얕은 경매정보를 맹신해 입찰가를 써냈다가는 낭패를 보기 십상입니다.

 

 

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 재주니 원글보기

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