보증금 증액시 세입자의 주의사항

보증금 증액시 세입자의 주의사항

 

주거용 건물에 대한 임대차 기간은 통상 2년으로 하는것이 관행이다.

그리고 2년이 지난 뒤에는 세입자가 나가든지 아니면 보증금을 좀더 올리고 계속해서 그 집에서 살든지 하게 되는데 보증금

을 올려주고 계속해서 살경우에 세입자가 주의해야 할 점에 대해 알아보겠다.

예를들어 어떤 세입자가 보증금 5천만원을 지급하고 2년간 살았다. 세입자가 처음 임대차 계약을 할 때는 선순위 저당권도

없었고 가압류가 된 것도 없었다. 그래서세입자는 주민등록 전입을 하고 임대차계약서에 확정일자도 받아두었다. 그런데 2

년이 지나고 보증금을 1천만원을 더 올리기로 한 뒤에 계속해서 살게 되었는데 이때 세입자는 처음 임대차계약서에 확정일

자를 받아두었으니까 새로 올린 보증금에 대해서도 확정일자의 효력이 발생하겠지 하는 생각에 등기부도 확인하지 않은 채

계속해서 살았다.

그런데 그 집의 주인은 세입자가 살고 있던 중에 은행에 담보권을 설정하고 대출을 받았으나 집주인이 원리금 상환을 하지

못하자 은행에서 경매신청을 하였다. 이런 경우 세입자가 경매대금에서 가장 먼저 돌려 받을 수 있는 돈은 5천만원인지 아

니면 6천만원인지가 문제가 된다. 세입자는 처음 임대차계약서에 확정일자를 받아놓았기 때문에 올려준 보증금까지 합해서

전체 보증금 6천만원에 대해 우선변제권이 있는 것으로 주장 할 것이다. 그러나 임대기간 중에 집주인이 은행에 담보대출을

받지 않았다면 모르되 담보대출을 받았다면 대출이 된 이후에 세입자가 올려준 보증금 1천만원에 대해서는 우선변제권도

없고 대항력도 인정되지 않는다는 것이 판례의 입장이다.

따라서 세입자는 경매대금에서 5천만원만 가장 우선적으로 받을 수가 있고 나머지 금액은 은행에 배당이 돌아가고 난 뒤에

남는 것이 있을 경우에 돌려 받을 수가 있다. 따라서 세입자가 보증금을 올려 줄 때는 은행권에 담보대출이 되어있는지 여부

를 확인해서 담보대출이 되어있다면 보중금을 올려주는데 신중을 기할 필요가 있다.