매도인 확인의 기술

매도인 확인의 기술

부동산을 거래할 경우에 가장 조심할 사항이 무엇일까? 정확한 지번과

 

위치 그리고 현재 부동산의 상태 등도 중요하며 등기부등본상의 권리

 

관계 등도 매우 조심할 사항들 일 것이다. 하지만 이런 여러 가지 요

 

소들 중에서도 가장 조심해야할 부분은 바로 매도인을 대한 확인이다.

 

당연한 듯싶으나 실제적으로 매도인 확인실수로 인하여 사기를 당하는

 

경우가 발생이 된다. 따라서 공인중개사들은 거의 100% 매도인에 대한

 

신분확인을 하는 것이다.

 

 

하지만 매도인에 대한 확인은 일반적으로 신분증과 등기부등본을 비교

 

함으로써 이루어지는데 이럴 경우에 신분증 위조의 경우에는 완벽하게

 

공인중개사를 속일 수 있는 것이다. 이처럼 공인중개사조차도 속임을

 

당하는 세상에 일반인들의 직거래의 경우에는 그 문제가 더 깊다고 할

 

것이다.

 

 

그렇다면 어떻게 하면 효과적으로 매도인을 확인 할 것인가?

1. 신분증을 확인한다.

 

   신분증의 경우에도 위조의 가능성을 배제할 수는 없습니다. 따라서

 

   이 신분증에 대한 진위여부를 파악해야 한다.

 

  1) ARS 를 통한 확인방법

     ① 국번없이 1382 를 누른다.

     ② 주민등록번호와 신분증 발급일자를 차례대로 입력한다.

        예) 701118-1234567   20001218

     ③ 일치합니다. 라는 안내방송은 신분증이 진짜라는 것

        일치하지 않는다. 라는 안내방송은 신분증이 가짜라는 것

        일치하나 분실신분증임. 라는 안내방송은 분실된 신분증이라는 것이다.

   2) 인터넷으로 확인하는 방법

     ① 전자정부 홈페이지 방문 (www.egov.or.kr)에 접속

     ② 민원서비스 좌측 메뉴 중 “주민등록증 진위확인” 클릭

     ③ 성명, 주민등록번호, 발급일자를 차례대로 입력

        홍길동, 701118-1234567  20001218

     

   여기까지는 일반적이라고 볼 수가 있다. 하지만 완벽하게 위조한

 

신분증의 경우에는, 예를 들어서 매도인의 신분증을 알고 있으므로

 

매도인의 주민등록번호와 발급날짜를 정확하게 입력할 경우에는

 

“주민등록증 일치”로 나오므로 이것을 믿고 매매계약서를 체결한다.

 

하지만 요즘 법원의 신분증 확인만 요하지 아니하고 공인중개사는 당

 

연히 반드시 등기권리증까지 확인을 해야 한다는 판결을 내렸다.  

 

재판부는 "중개업자는 소유권에 대한 의문이 없는 특별한 사정이 없는

 

한 등기권리증을 확인하거나 주거지ㆍ근무지에 연락해 점검하는 등 철

 

저히 조사해야 한다."고 밝혔다. 또 "전문가를 믿고 거래하는 제3자에

 

대해 권리의 진위와 관련해 특히 주의해 판단해야 하며 여기에는 부동

 

산을 처분하려는 자가 진짜 권리자와 동일인인지 조사할 의무도 포함

 

된다."고 판시했다. 그렇다면 부동산을 매수하는 사람입장에서나 공인

 

중개사의 입장에서는 매도인의 등기권리증까지 확인을 요한다. 그렇다

 

면 등기권리증 확인하는 방법에 대하여 알아보자

 

2. 등기권리증 확인하기

 

  일반적으로 등기권리증, 등기필증, 권리증서라고도 표현을 한다. 쉽게

 

말해서 등기 권리를 취득하였다는 증명서를 우리는 권리증서라고 한다.

 

쉽게 말해서 집에 있는 집문서와 땅을 매수하였다면 땅문서를 의미한다.

 

여기에서 우리가 조심해야 할 것은 과연 등기권리증이 어떤 서류를 의

 

미하는 것이냐? 라는 것이다.

 

- 법무사가 만들어준 깔끔한 표지 “등기권리증”

 

- 법원에서 만들어준 간략한 표지 “등기필증”

 

- 매매계약서

 

 

이중에서 등기권리증서는 매매계약서만 등기권리증이며 나머지는 매

 

매계약서를 싸고 있는 포장지 밖에는 안 된다. 예를 들어서 아파트를

 

분양받았을 경우에 권리증서는 분양계약서가 되는 것이지 분양계약서

 

앞장에 법무사들의 등기권리증 이라는 표지는 진정한 권리증서가 아

 

니다는 것이다. 혹자들은 권리증서를 가지고 오라고 하니까 매매계

 

약서나 증여계약서를 빼고 나머지 껍데기들을 가지고 오는 경우도

 

종종 있는데 매매계약서가 빠진 권리증서를 권리증서를 인정하지 못

 

한다는 사실을 주의하기 바란다.

 

또한 매매계약서만 있다고 하여 권리증서가 아니다. 여기서 확인해야

 

할 것은 법원의 <등기필> 빨간색 도장이 찍혀져야 하며,

 

법원등기소의 접수날짜와 접수번호가 기재 되어야 한다.

 

 

만약 법원 등기소의 <등기필> 빨간색 도장이 없으며 접수날짜는 있는

 

데 접수번호가 없는 경우이거나 접수날짜나, 접수번호가 등기부등본

 

가 맞지 아니한 경우는 사기다. 라고 볼 수 가 있다.

 

앞으로 부동산을 거래할 경우에는 매도인의 신분증과 등기권리증까지

 

확인을 하는 센스가 필요하다.