[아파트·상가 분양의 안전거래 가이드]

   

[아파트·상가 분양의 안전거래 가이드]

 

분양이라는 것은 부동산에 관한 권리취득이라고 할 수 있는 등기를 넘겨받기 이전에, 분양대금이라는

 명목으로 대부분의 돈을 미리 지급한 후에 향후 건축될 부동산을 취득할 수 있는 권리를 거래하는

계약이라고 할 수 있다. 분양 과정에서 발생할 수 있는 문제를 살펴보자.

 

 

1. 상가분양, 각별한 주의가 필요하다.

 

분양회사의 능력을 따져보자.

 상가분양의 가장 기본적인 법률관계는 약속한대로 상가를 지어주고 등기를 넘겨주는 것이다.

 대부분의 경우 완성되지도 않은 상태에서 미리 돈을 주면서 계약을 하게 되어 있어서 분양대금을 미리 받은 분야회사

측이 이러한 약속을 잘 이행할 신용이나 의지가 있는지를 사전에 검증해야 한다.

 또한 분양사업이 잘 되지 않거나 건물에 하자가 발생할 경우에 분양대금을 돌려주거나 하자발생에 대한 손해배상을 해

줄 능력이 있는지도 생각해 보아야 한다.

 대부분 사람들은 오로지 분양될 상가의 수익성만 따져서 분양을 성급하게 결정하고 있는 실정이다.

‘일정기간 몇%의 수익률을 분양회사에서 보장한다’고 하면서 서명으로 약속한다거나, 심지어는

법률사무소에서 인증을 해 준다고 광고하고 있다. 그러나 비록 법적으로는 약속이 분명하게 되었다

하더라도 분양회사 측이 이러한 약속을 지킬 능력이 있는지는 별개의 문제라는 점을 인식할 필요가

있다.

 

 

시공사(施工社)만을 믿을 수가 없다.

일반적으로 분양사업의 시공사만을 보고 분양에 문제가 없을 것으로 쉽사리 안심하기도 한다. 그러나 아무리

시공사가 튼튼하다고 하더라도 이는 어디까지나 공사대금을 제대로 받는다는 전제에서 공사진행이 가능한 것이다.

분양자체가 부진하여 공사대금이 제대로 집행되지 못하면 아무리 튼튼한 시공사라고 하더라도 건물을 완공할 수가

없다. 따라서 시공사만을 보고 분양 받는 것 이외에 분양의 주체는 시공사가 아니라 분양회사이기 때문에 분양 받은

사람과 관련한 향후 법적인 책임은 대부분 분양회사에만 있다는 점을 제대로 인식할 필요가 있다.

 

 

신탁회사 역시 안전한 분양을 보증하지는 못한다.

 최근에는 분양회사에 대한 불신을 보완하는 차원에서 신탁회사를 파터너로 선정하고 있지만, 이 역시

안정한 분양을 보장하기에는 미흡하다. 대부분의 신탁사업은 분양회사 측에서 분양대금을 다른 곳에

횡령하는 것을 감시하는 자금관리역할 정도만 하는 것이 일반적이다. 단지 신탁회사가 개입되었다고

하더라도 성가를 약속대로 완공할 수 있는 것으로 확신할 수는 없다. 상가분양실적 자체가 예상보다

미진해서 사업이 망가지는 것과 같은 현상은 신탁으로도 보완이 불가능하다.

상가 분양자에게 있어 약속은 ‘초개(草芥)’와 같다는 것을 명심하자.

 

 

2. 분양권 전매 약속이 이행되지 않았을 때의 법률 문제.

 

 ‘분양 받게 되면 일정한 프리미엄을 더해서 바로 전매 해주겠다.”는 취지로 분양회사나 분양 대행사의

직원들로부터 약속 받고서 분양권이 장기간 전매되지 않아 고민하는 사람이 많다. 

  -.  약속을 입증하기가 곤란하다.

  -. 약속의 법적 해석이 쉽지 않다.

  -.  분양계약해제는 더욱 어렵다.

 만약 전매를 기대하고 분양을 받은 것이라면 분양회사로부터 ‘일정기간 내 전매를 약속하고, 만약

약속이 지켜지지 않을 경우에는 분양계약을 해제할 수 있다”는 취지의 약속을 서명으로 분명히 받을

필요가 있다. 이때 주의할 점은 분양대행사가 아니라 분양회사로부터 직접 이러한 약속을 받는 것이

중요하다. 분양계약의 당사자는 분양대행사가 아니라 분양회사이고, 분양대행사는 분양업무에 관해

대행하는 지위 즉, 일종의 대리인에 불과하여, 분양대행사가 한 약속에 대해 분양회사 측이 ‘대행계약

(대리권)의 범위를 넘어선 것이어서 분양회사에 대해서는 무효이다’라는 취지로 전매약정을 부인하는

경우가 많아 분쟁의 소지가 많기 때문이다. 분양권을 전매해 주겠다는 약속을 그대로 믿고 부동산을

분양 받는 것은, 그 약속이 이행되지 않았을 때 법적으로 구제받기가 쉽지 않다는 점에서 분양을

결정함에 있어 신중할 필요가 있다.