주택임대차보호법의 적용범위 - 법적보호대상과 범위

주택임대차보호법의 적용범위 - 법적보호대상과 범위

 

                    지난 시간에는 2014년 1월1일부로 달라지는 주택임대차보호법에 대해서 알아보았습니다.

이번에는 주택임대차보호법에 적용되는지 여부를 설명드리고자 합니다.

 

                                                               

 

우선 주택임대차보호법상의 적용범위에 대한 법조문을 모아볼까요?

제 2조 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다.            그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 같다. 제11조 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. 제12조 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다

보시면 아시겠지만 주택임대차보호법상에는 그 적용범위에 대해서는 오로지 3개의 조항밖에는 없습니다.

따라서 대부분은 구체적인 사례마다 법원의 판례를 기준으로 살펴보아야 합니다.

아직 대법원의 판례가 없거나 하급심의 판례가 엇갈리는 경우에는 임대차 계약을 체결할 때 좀더 신중하게

결정하셔야 됩니다.

 

○ 주거용건물에 해당되는지 여부 판단기준

 

주택임대차보호법 제 2조의 주거용 건물에 해당되는지의 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실제 사용되는 용도에 따라서 정하여야 합니다.

 

또한 건물의 주거용과 비주거용이 혼용되어 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 합니다.

 

어렵죠?

간단히 말해서 주거용여부의 판단은 서류만이 아니라 실제 상황에서 여러 요소를 포함해서 판단해야한다는 것입니다.

즉, 가옥대장이나 건물대장 등의 공부상에 <주거용>이라고 기재되어 있지 않더라도 사회통념상 주거용건물로 인정하기에 충분한 요건이있으면 된다는 것입니다.

 

그럼 구체적인 사례를 중심으로 얘기해 봐야 하겠네요....

○ 등기된 건물의 경우

 

등기된 주택의 경우에는 아파트, 연립주택, 다세대, 다가구, 빌라 등 모두 주택임대차보호법이 적용됩니다.

 

 

▶Tip 다가구, 다세대, 연립주택의 차이점

구 분	다가구	다세대	연립주택
정 의	단독주택 1건물주인은 1명,나머지는 모두 세입자	공동주택	공동주택
연면적/층수	660㎡이하(약 199평) 3층이하 2~19세대 가능	660㎡이하(약 199평) 4층이하 19세대이하	660㎡초과 (약 199평)  4층이하
구분소유 및 분양	불가능	가능	가능

 

 

 ○ 무허가주택 또는 준공검사미필의 주택 임대차 경우

관할관청으로부터 허가를 받지 않고 건축한 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 받지 못한 건물의 임대차의 경우에도 임대차 계약을 체결하여도 주택임대차보호법의 적용이 됩니다

그러나 이런 경우에도 임차권등기명령제도(주택임대차보호법 제3조의3)은 적용되지 않습니다. 임차권등기제도는 등기를 전제로 하는 법률이기 때문이죠.

또한 무허가건물의 경우에는 건물이 철거될 경우에는 보증금 반환이 어려워질 수 있기 때문에 유의하여야 합니다.

 ○ 준공검사를 완료하였으나 소유권보존등기를 하지않는 건물의 임대차 경우

주택을 건축한 사람은 공사완료후에 소유권보존등기를 하지 않아도 그 주택의 소유권을 소유하게 되어 있습니다. 따라서 이 경우에도 미등기 상태의 건물에 대해 임대차 게약을 한 경우에도 주택임대차보호법의 적용대상이 됩니다.

 

 

 

민법187조 상속 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를요하지 아니한다. 다만 등기하지 아니하면 처분하지 처분하지 못한다.

 

이런 경우에도 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 앞으로 주택의 보존등기가 되고 저당권이 설정되어 경매되더라도 저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받게 됩니다. 다만 계약체결전에 임대하는 사람이 실제소유자인지 임대권한이 있는지의 여부를 꼼꼼히 따져야 합니다.

 

 ○ 임대인이 명의신탁자인 경우 임대차의 경우

주택임대차보호법이 적용되는 임대차에는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수 없습니다.

 

주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임차인 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 주택임대차보호법이 적용된다고 보아야 합니다. 즉, 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 주택임대차보호법상의 대항력을 취득한다고 판결이 나있네요 <대판1995.129다2283>

 

○ 임차인이 외국인인 경우

 

주택임대차보호법상의 대상은 국민에 한정됩니다. 그리하여 원칙적으로 외국인은 임대차보호법의 적용대상이 아닙니다.

 

그러나 외국인이 출입국관리법 제 31조 및36조에 의거 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인 등록을 하여야 하고 등록외국인이 체류지를 변경한 경우 신체류지에 전입신고를 하여야 합니다. 주민등록법 시행령 제6조의 규정에 의해 외국인은 주민등록신고 대신에 출입국관리법에 의한 외국인등록을 하면 된다고 하여 이경우 임대차보호법의 적용이 되는것이죠.

 

○ 주거용 건물의 일부를 상업용으로 변경 사용하는 경우

 

주택임대차보호법 제2조 단서에 의하면 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다고 하고 있습니다. 예를 들면 주택의 일부를 구멍가게로 개조한 경우 대항력을 가진 경우 거주와 구멍가게를 같이 할 때에도 적용된다는 것이죠.

 

그러나 조심할 것은 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용건물의 일부를 주거로 사용된다고 판단된다고 볼 때에는 적용되지 않을 수 있다는 것이죠. 결국 주객이 전도되면 안된다는 것이죠.

 

○ 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하는 경우

 

비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 해당되지 않습니다. 왜냐하면 비주거용 건물중 일부를 주거로 쓰고 있는것은 영업에 부수적인 것으로 보아야 하기 때문입니다.

 

판례에 의하면 여인숙을 운영할 목적으로 건물을 임차한 임차인이 방10개중에 하나의 방을 내실로 사용하면서 나머지 방으로 여인숙업을 경영하고 있는 경우 주택임대차보호법의 적용이 안된다고 합니다.

 

○ 임대기간중 비주거용건물을 주거용으로 개조한 경우

 

 

원칙적으로 적용을 받지 못합니다. 왜냐하면 주택임대차보호법이 적용되는 시점은 임대차계약 당시의 용도를 기준으로 하기 때문입니다. 따라서 계약당시에는 주거용으로 되어있어야 적용이 되는것입니다.

 

다만 임대인의 승낙을 받아 주거용으로 개조한 경우에는 개조한때부터 주택임대차보호법의 적용대상이 됩니다.

 

○ 공부상 공장의 용도이나 현재 주거로 사용되는경우

 

 

공부상으로 공장이나 상가로 되어있는 경우라 할지라도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도가 변경된 주택을 임차한 경우에는 임차인이 실제 주거용으로 사용하고 있는 경우라면 주택임대차보호법의 적용이 됩니다.

 

○ 공장이나 창고등을 주거용으로 개조하는 경우

 

임차인이 공장이나 창고등을 계약한 이후 임대인의 승인을 거쳐 주거용으로 개조한 경우에는 주택임대차보호법의 대상이 됩니다. 즉 임대인의 승인없이 개조를 한 경우에는 해당이 안되는 것이죠.

 

채권담보의 목적으로 형식상 임대차 계약을 체결하고 실제거주는 하지 않는 상태에서 주택의 인도나 주민등록을 마친경우에도 주택임대차보호법의 적용이 안되는 것이죠.

 

○ 임차인이 법인인 경우

 

2014년 1월 1일 부로 주택임대차 보호법의 개정이 시행되었습니다.

따라서 이제는 법인의 경우에도 일정조건을 갖춘경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.

 

중소기업기본법의 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한후 그 법인이 선정한 직원이 해당주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우에는 적용이 되는 것으로 변경되어 시행중입니다.

 

기존에는 국민주택기금을 재원으로 저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인(한국토지주택공사, 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사)의 경우에만 입주자가 주택의 인도와 주민등록을 마친경우에는 주택임대차보호법의 적용이 되었던것이 중소기업법인까지 확대된 것이죠.

○ 대지도 임대차보호법의 대상이 되는지 여부

 

판례에 의하면 주거용거물의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아니 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일뿐이지 대지를 제외한 건물에만 한정되는 경우는 아니다라고 판시하고 있습니다.<대판1996.6.14 .96다7595>

 

따라서 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다면 그주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다<대판 1996.6.14.96다7595>

 

○ 일시사용을 위한 임대차의 경우

 

임시적이거나 일시적인 사용을 위한 임대차의 경우는 주택임대차보호법의 적용대상이 아닙니다.

 

여기서 일시사용이라 함은 여관이나 호텔, 민박, 장기투숙자 또는 휴가여행등의 단기적인 거주를 위한 것등을 말합니다.

예를 들어 요양을 위해 시골민가를 1개월 임차하는 경우에는 적용이 안된다고 보아야 합니다.

 

○ 오피스텔의 경우

 

오피스텔의 경우에는 일반업무시설로 분류되어 있기 때문에 원칙적으로 주택임대차보호법의 적용이 되지 않습니다. 단 오피스텔의 경우에도 임차인이 실제로 주거용으로 사용하고 있으면서 전입신고와 확정일자를 마친경우에는 주택임대차보호법의 적용이 되는걸로 보아야 합니다

 

그러나 실제로 오피스텔의 임대인들은 전입신고를 하는 것을 꺼려하지요.

왜냐하면 전입신고를 하고 주거용으로 사용하게 되면 주택으로 분류되어 1가구 다주택으로 분류될 수 있기 때문입니다.

그러나 주택임대차보호법상의 대항력이나 우선변제권을 갖기 위해서는 주택의 인도 뿐 아니라 전입신고, 확정일자를 받아야 합니다.