경매 넘어갈 줄 알면서 싸게 임대차계약했다면

판 결

 

사 건 2013다62223 배당이의

 

원고, 상고인 원고

피고, 피상고인 주식회사 세종상호저축은행

소송대리인 법무법인 지안(담당변호사 유정인)

 

원 심 판 결 대전지방법원 2013. 7. 23. 선고 2012나19497 판결

판 결 선 고 2013. 12. 12.

 

주문

상고를 기각한다.

상고비용은 원고가 부담한다.

 

이유

상고이유를 살펴본다.

 

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, ① 원고가 2011. 11. 11. 소외 1과 이 사건 주택에

관하여 임대차보증금을 2천만원으로 하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라

한다)을 체결한 후 같은 달 16. 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고 임대차계약서에

확정일자도 받았으며, 임대차보증금 2천만 원을 임대인에게 모두 지급하였고, 위 전입일

무렵부터 2012. 8.까지 거주한 사실, ② 원고는 이 사건 임대차계약 체결 전부터 이 사건

주택과 인접한 대전 중구 (주소 1 생략) 금호한사랑아파트 (동호수 1 생략)를 소유하고

있었고, 이 사건 임대차계약 체결 후인 2011. 12. 9. 소외 2에게 위 아파트를 임대보증금

1억 5천만 원에 임대한 사실, ③ 원고 남편인 소외 3은 공인중개사로서 대전 서구 (주소

2 생략), 110호에서 ‘○공인중개사 사무소’를 운영하면서 이 사건 임대차계약을 중개한

사실, ④ 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약 체결 전에 대전지방법원 2011. 5. 18.

접수 제56040호로 채권최고액 8,400만 원, 채무자 소외 4, 근저당권자 피고인 근저당권설

정등기, 2011. 10. 27. 접수 제113732호로 채권최고액 600만원, 채무자 소외 1, 근저당권자

소외 5인 근저당권설정등기가 각 경료되어 있었고, 위 채권최고액의 합계 8억 4,600만 원은

이 사건 주택의 당시 시세 6억 5,500만 원을 초과하는 사실, ⑤ 이 사건 임대차계약의 특약

사항으로 “임차인은 만약 경매 등으로 인하여 전액 보장하지 못하더라도 임대인에 대하여

구상권을 행사하지 않기로 한다”고 약정한 사실, ⑥ 당초 약정한 임차보증금 지급일 및 이

사건 주택 인도일은 2011. 12. 13.이었는데, 원고는 이 사건 주택에 관하여 대전지방법원

2011. 11. 15. 접수 제120105호로 채권자 신용보증기금, 청구금액 2,400만 원인 가압류, 대전

지방법원 2011.11. 15. 접수 제120534호로 권리자 국(처분청 서대전세무서)의 압류가 각

행하여진 다음 날인 2011. 11. 16. 전입신고를 하고, 같은 날 확정일자를 받은 후 2011. 11. 30.

소외 1의 남편인 소외 4에게 임차보증금 잔액 1,800만 원(계약금 200만 원은 계약 당일지급)을

지급하였고, 이 사건 임대차계약 체결 한 달 후인 2011. 12. 23. 경매개시결정이 내려진 사실,

⑦ 원고의 자녀인 소외 6을 대리한 소외 3은 2012. 5. 15. 소외 7로부터 대전 중구 (주소 3

생략) 한밭우성아파트 (동호수 2 생략)를 임차보증금 2,000만원, 임대차기간

2012. 5. 19.부터 2014. 5. 19.까지로 정하여 임차하였고, 소외 6은 2012. 5. 21. 위

아파트에 전입신고하였으며, 위 아파트관리사무소에 “가족현황 소외 3, 원고, 소외 6,

소외 8”로 기재한 입주자카드를 제출하였는데, 위 아파트에 관하여도 2012. 6. 1.

대전지방법원 2012타경11600호로 부동산 임의경매경매절차가 개시되었고, 원고가 위

아파트를 낙찰받은 사실, ⑧ 원고는 이 사건 주택을 경락인에게 인도하면서 그로부터

이사비용 130만 원 및 미납 관리비를 지급 받은 사실을 인정하였다.

 

2. 나아가 원심은 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고의 남편인

소외 3은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을

중개한 점, ② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를

초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여

소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을

지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약 체결 직후 이 사건

아파트에 관하여 경매가 개시된 점, ③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물

인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점, ④ 원고가 이 사건

주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 소외 3이 원고의 자녀인 소외 6을 대리하여 대전

중구 (주소 3 생략) 한밭우성아파트 (동호수 2 생략)를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액

임차인의 요건을 충족하는 2,000만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점

등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖

추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차

계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소

액임차인에 해당하지 않는다고 판단하였다.

 

3. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로

수긍할 수 있고, 거기에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나

주택임대차보호법상의 소액임차인에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

 

4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된

의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

재판장 대법관 박보영

주 심 대법관 민일영

대법관 이인복

대법관 김 신

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경매 넘어갈 줄 알면서 싸게 임대차계약했다면

소액임차보증금 최우선 변제 대상 제외 대법원 "보호규정 악용, 다른 채권자 권리 해쳐"… 원고패소 확정

건물이 경매에 넘어갈 것이라는 점을 알면서도 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 임차인은 소액임차보증금 최우선변제 대상에서 제외해야 한다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 최근 주택을 팔아도 대출금 등을 갚지 못하는 '깡통주택'이 속출하고 있는 가운데 나온 것이어서 깡통주택을 임차하려는 소액세입자들은 각별한 주의가 필요해 보인다. 2011년 11월 대전에 사는 공인중개사 전모씨는 부인 최모씨를 시켜 A아파트 임대차계약을 체결했다. A아파트는 이미 채권최고액 합계가 8억4600만원으로, 시세 6억5000만원을 훌쩍 넘은 상태였다. 언제 경매에 넘어가도 이상할 게 없는 상황이었다. 이런 상황 때문에 당시 A아파트와 비슷한 조건의 다른 아파트들의 평균 임대차보증금은 3억5000여만원이었지만, 전씨 부부는 보증금으로 단돈 2000만원을 내고 A아파트를 빌릴 수 있었다. A아파트로 이사한 최씨는 전입신고를 마치고 확정일자도 받았다. 주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금은 최우선변제를 받을 수 있기 때문이었다. 전씨 부부는 원래 살던 집은 1억5000만원의 보증금을 받고 다른 사람에게 빌려줬다. 예상대로 A아파트는 임의경매에 넘어갔고, 법원은 압류권자인 서대전세무서에 210여만원을, 근저당권자인 S은행에게 4억1000여만원을 배당하는 것으로 배당표를 작성했다. 최씨는 "확정일자를 정상적으로 받은 임차인인데도 소액임차보증금을 최우선변제받지 못했다"며 소송을 냈다. 1·2심은 "소액임차보증금에 대해 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법의 취지는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항인데, 가장 임차인에 대해 이 조항이 적용되지 않는 것은 물론이고, 설령 임대차계약을 체결하고 실제 주택을 사용·점유하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖췄다고 하더라도 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익을 위해 주택을 점유·사용하는 자에게는 이 조항이 적용되지 않는다"며 원고패소판결했다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 12일 최씨가 S은행을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2013다62223)에서 원고패소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "최씨는 이미 자기 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액 합계가 시세를 초과하는 아파트를 임차했고, 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세보다 현저히 늦은 임차보증금만을 지급하고 임대차 계약을 체결한 점 등을 감안하면 최씨는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다"고 밝혔다. 피고 측을 대리했던 법무법인 지안의 유정인(43·사법연수원 36기) 변호사는 "그동안 소액임차보증금 우선변제 규정을 악용해 채권자들이 채권을 우선변제 받기 위해 허위 임대차 계약을 맺는 경우 보호대상이 아니라고 본 사례는 많았지만, 실제 임대차 계약에 따라 임차건물에 거주를 하고 확정일자를 받은 임차인이 제도를 악용했다는 이유로 보호대상에서 제외된다고 본 첫 판결이라는 데 의미가 있다"고 설명했다.