대지권 별도등기를 확인하지 못한 중개업자의 책임

[최광석 변호사] 대지권 별도등기를 확인하지 못한 중개업자의 책임

 

부동산중개업자가 아파트에 관한 임대차계약 체결을 중개함에 있어 해당 아파트 표제부의 대지권의 표시란에 대지권의 대상인 토지에 대하여 “별도등기 있음”이라고 기재되어 있었음에도, 토지에 대한 별도등기를 확인하여 임차인에게 설명하지 않았는데, 그후 위 아파트에 관한 부동산경매절차에서 대지권에 관한 경락대금이 선순위 근저당권에 배당되면서 임차인이 임대차보증금을 일부 돌려받지 못하게 되었을 경우, 해당 중개업자에게 배상책임을 인정한 판결이 선고되어 소개한다.

서울동부지방법원 2010. 6. 18. 선고 2010나189호 손해배상판결이다(이해를 위해 사안을 간략하게 정리한다).

 

★ 판결 내용

1. 인정사실

가. 이 사건 아파트에 관한 별도등기

(1) 주식회사 신한은행은 2000. 7. 27. 서울 강동구 성내동 OOO 대 OOO㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)에 관하여 채무자 **시장주식회사, 채권최고액 90억 원의 근저당권설정등기를 마쳤고, 이 사건 토지 중 **시장 주식회사 소유의 2,256/3,316 지분에 관하여 2002. 11. 29. 주식회사 A종합건축사무소 명의의 가압류 기입등기가 마쳐졌다.

(2) 그후 2003. 7.경 이 사건 토지 위에 주상복합 집합건물인 B프라자(이하 ‘B프라자’라고 한다)가 신축되었고, 2003. 7. 25. B프라자의 각 구분소유 건물 부분에 관하여 **시장 주식회사 등 48인 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌고, 그 중 B프라자 제301호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 등기부에 2003. 11. 28. 이 사건 토지 중 19.755/3,316 지분에 관하여 대지권의 표시 등기가 마쳐지면서 이 사건 토지에 관하여 별도등기가 있다는 취지가 이 사건 아파트의 등기부에 기재되었다.

(3) 박OO는 2001. 9. 7.경 이 사건 아파트를 매수한 다음 이에 따라 2003. 9. 30. 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 2003. 11. 28. 주식회사 D은행(이하‘D은행’이라고 한다)으로부터 대출받으면서 이 사건 아파트에 관하여 D은행 앞으로 채권최고액 129,120,000원인 근저당권설정등기를 마쳐주었다.

(4) 그후 2004. 2. 17. 이 사건 아파트의 표제부 중 ‘대지권의 표시’란에 이 사건 토지에 관하여 신한은행의 위 근저당권설정등기와 주식회사 A종합건축사무소의 가압류기입등기 등 별도등기가 있다는 취지가 부기되었다가, 2004. 5. 4. 위 별도등기가 일부 말소되었다는 취지가 부기되었다.

 

나. 이 사건 아파트에 관한 임대차계약의 체결

(1) 원고는 2007. 3. 13. 피고 김OO의 중개에 따라 박OO와 사이에 이 사건 아파트를, 임대차보증금 125,000,000원, 임대차기간 2008. 11. 28.까지로 각 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고, 이에 따라 박OO에게 임대차보증금을 모두 지급하였으며, 2007. 4. 2. 임대차계약서에 확정일자를 받았고 2007. 4. 30. 주민등록 전입신고도 마쳤다.

(2) 피고 김OO는 위 임대차계약을 체결한 날인 2007. 3. 13. 이 사건 아파트의 등기부등본을 전산출력하여 원고에게 보여주면서 이 사건 아파트에 관하여는 D은행 명의의 2003. 11. 28.자 근저당권과 전임차인에 대한 1억 원의 임대차보증금 반환채무 외에는 다른 제한물권이 설정되어 있지 않다고 설명하면서, 같은 취지가 담긴 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부하였다.

다. 이 사건 아파트에 관한 임의경매절차의 개시·진행

(1) 근저당권자인 D은행의 신청에 따라 2008. 8. 28. 이 사건 아파트에 관하여 임의경매절차가 개시되었다.

(2) 이 사건 아파트에 대한 시가감정결과 이 사건 아파트의 가액은 2008. 5. 16. 현재 2억 6,000만 원이고, 그 중 건물 부분은 1억 8,200만 원, 토지 부분은 7,800만 원인것으로 감정되었다.

(3) 2008. 3. 23. 실시된 매각기일에 원고가 2억 4,000만 원에 최고가 매수인으로서 매각허가결정을 받았는데, 원고는 같은 날 배당절차에서 배당받을 임대차보증금을 매각대금과 상계하고 나머지 매각대금만 지급하겠다는 차액지급신고를 하여 경매법원의 허가를 받았다.

(4) OO은행은 2009. 4. 16. 경매법원에 이 사건 토지에 관한 근저당권의 피담보채권이 5,427,741,150원(= 원금 2,452,368,705원 + 이자 2,975,372,445원)이라는 채권계산서를 제출하였다.

(5) 원고는 2009. 5. 8. 위 매각대금을 전부 납부하였고, 같은 날 실시된 배당기일에서 실제 배당할 금액 236,773,575원 중 토지 부분에 해당하는 71,042,991원(실제 배당할 금액 × 토지부분 감정가 7,800만 원 ÷ 이 사건 아파트의 감정가 2억 6,000만 원)을 이 사건 토지의 근저당권자인 OO은행에, 건물 부분에 해당하는 165,766,980원 중 330,440원은 당해세 교부권자인 강동구에, 129,120,000원을 이 사건 아파트의 근저당권자인 D은행에, 나머지 36,280,144원을 임차권자인 원고에게 각 배당하기로 하는 내용의 배당표가 작성되었다.

 

2. 양쪽의 주장에 대한 판단

가. 손해배상책임(또는 공제금지급의무)의 발생근거

위 인정사실에 의하면, 피고 김OO는 원고로부터 이 사건 아파트에 관한 임대차계약의 중개를 의뢰받았으므로 공인중개사법 제25조 제1항, 같은 법 시행령 제21조 제1항의 규정에 따라 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 등을 확인하여 이를 중개대상물에 관한 임차권을 취득하고자 하는 원고에게 성실·정확하게 설명할 의무가 있었음에도 불구하고, 이 사건 아파트의 대지권의 목적인 이 사건 토지에 관하여 별도등기가 있다는 부분을 간과하는 바람에 원고에게 이 점에 관하여 아무런 설명도 하지 않았고, 이로 말미암아 원고는 배당절차에서 이 사건 토지의 근저당권보다 배당순위에서 밀려 배당을 적게 받는 재산상 손해(신한은행 앞으로 배당된 71,042,991원 상당)를 입게 된 것으로 보아야 하므로, 원고에게 피고 김OO는 공인중개사법 제30조 제1항의 규정에 의하여, 피고 협회는 피고 김OO의 공제계약에 따라 5,000만 원의 한도 내에서, 이러한 확인·설명의무 위반으로 말미암아 발생한 위 손해를 각자 배상할 책임이 있다.

 

나. 책임의 제한

다만 앞서 채용한 증거들에 의하면, 원고에게도 이 사건 아파트의 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 채 경솔하게 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결한 잘못이 있었고, 원고의 이러한 잘못도 이 사건 손해발생의 한 원인이 되었으므로, 피고 김OO가 배상하여야 할 손해액을 정하면서 이를 참작하기로 하여, 위 피고의 책임비율을 70%로 정한다.

 

★ 판결에 대한 의견

집합건물에 있어 대지권 별도등기가 드물지 않은 현상이고, 또 집합건물을 임차하는 임차인의 보증금 회수가능성을 판단함에 있어 대지권 별도등기에 대한 권리관계파악은 매우 중요한 부분임에도 불구하고 거래전문가인 중개업자가 이를 확인하지 못한 것은 업무상인 과실이 있다고 보여지므로, 중개업자의 책임을 인정한 위 판결은 기본적으로 타당하다고 사료된다.

하지만, 손해액수의 판단에 있어서는 문제가 있다고 보인다.

중개업자에게 과실이 있다고 하더라도 이 사건에 있어 중개업자의 과실과 상당인과관계있는 손해라는 것은, 만약 중개업자가 제대로 된 설명을 하였을 경우의 상태와 그러지 못하였을 경우의 상태의 차액이라고 할 수 있는데, 이 사건에서 중개업자가 임차인을 위해 제대로 된 설명을 하였다면 임차인은 이 건 아파트에 임대차계약을 체결하지 않았을 것이고 그 결과 보증금을 회수하지 못하는 손해는 전혀 없었을 것이지만, 중개업자의 잘못된 확인설명으로 인해 결국 임대차계약을 체결하게 되면서 보증금 일부를 회수하지 못한 상황이 발생하였다는 점에서, 중개업자의 과실과 상당인과관계있는 손해라는 것은 회수하지 못한 보증금액수로 보는 것이 타당하다. 결국, 이 사건에서는 보증금 125,000,000원 중에서 임차인에게 배당된 36,280,144원을 공제한 나머지 88,719,856원이 될 것이다.

그럼에도 불구하고 위 판결은, 중개업자의 잘못된 설명으로 임차인이 배당절차에서 이 사건 토지의 근저당권보다 배당순위에서 밀려 배당을 적게 받는 재산상 손해(신한은행 앞으로 배당된 71,042,991원 상당)를 입게 된 것으로 판단하고 있다는 점에서, 인과관계있는 손해의 판단에서 잘못이 있다고 생각한다. -이상-