개발행위절차

개발행위절차

개발행위허가 제도란?

토지는 이웃토지와 서로 연접되어 있어 어느 한 토지의 이용이 인접토지이용과 부조화가 발생할 수 있고 각종 계획과의 상충여부 등을 고려할 필요가 있으므로, 개발행위허가절차를 통하여 이를 감안하도록 함으로서 토지의 효율적 이용 및 도시관리계획의 원활한 집행을 도모하도록 하는 제도입니다. 즉, 개발행위허가제는 계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 개발행위에 대한 허가여부를 결정함으로써 도시의 난개발을 방지하기 위한 제도인 것입니다.

개발행위허가 제도의 도입배경은?

종래의 「도시계획법」에서는 도시계획구역 내에서 토지의 형질변경에 대한 일반적인 행위제한이 있었으나, 허가대상이 포괄적이고 허가기준이 모호하여 자주 민원이 발생했습니다. 이에 2000년에 「도시계획법」을 전면개정 할 때 '토지형질변경'에 대한 행위허가 제도를 '개발행위허가'제도로 전환함으로써 허가대상을 명확히 하고 허가기준을 구체적으로 제시 하여 허가의 투명성을 높였습니다. 이러한 개발행위허가제는 2002년 제정된 통합법인 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 계승되어 종전에는 도시지역에서만 적용되던 것을 비도시지역에까지 확대 적용함으로써 전 국토에 개발행위허가제를 정착시켜 국토의 난개발을 방지토록 하였습니다.

개발행위와 개발행위허가의 차이?

개발행위란 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건의 적치 등을 말하며, 개발행위허가는 위와 같은 개발행위 중 도시계획 차원에서 검토가 필요하거나, 관리하는 것이 타당하다고 판단되는 경우를 말하며, 이중에 개발행위가 대규모로 이루어져서 해당 개발행위만을 보고 허가여부를 판단하기 곤란한 경우에는 도시계획위원회의 심의를 받도록 하고 있습니다.       개발행위, 개발행위허가, 도시계획위원회 심의 대상 구분

개발행위허가 대상은?

일반적으로 중 · 대규모 개발의 경우에는 도시계획사업의 대상이 되기 때문에 개발행위허가의 대상은 도시계획사업을 제외한 소규모 개발행위입니다. 구체적으로는 건축물의 건축, 공작물(인공을 가하여 제작한 시설물)의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지분할 및 녹지지역관리지역ㆍ자연환경보전지역에서 물건을 1개월 이상 적치하는 행위 등이 있습니다. 토지의 형질변경이란 절토 · 성토 · 정지 · 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 말합니다. 토지형질변경에 대한 허가 규모는 도시관리계획 상 용도지역 중 주거지역, 상업지역과 녹지지역 중 자연녹지지역ㆍ생산녹지지역에 위치해 있을 경우에는 면적이 1만㎡미만이어야 하고, 공업지역, 관리지역, 농림지역에서는 3만㎡미만이어야 하며, 보전녹지지역 및 자연환경보전지역에서는 5천㎡미만이어야 합니다. 이 규모이상의 토지형질변경과 3만㎡이상 토석의 채취행위는 개발행위 허가 전에 도시계획위원회의 심의를 거쳐서 개발행위허가를 함으로써 허가의 투명성을 높이고자 하고 있습니다. 그러나 재해복구 및 재난 수습을 위한 응급조치나 「건축법」에 의한 신고대상 건축물의 건축행위, 그 외 농업용 비닐하우스 설치 및 하천구역 내 토석의 채취 등 경미한 행위는 개발행위허가 대상에서 제외 됩니다.

개발행위 허가기준은?

첫째, 도시기본계획 및 도시관리계획의 내용에 위배되어선 안 됩니다. 즉, 위에서 언급한 용도지역별 개발행위의 규모에 대한 적합 여부, 건축제한 기준에 적합 여부, 개발행위허가제한지역 포함 여부 등을 검토합니다. 둘째, 도시계획사업의 시행에 지장이 없어야 합니다. 다시 말해 도시계획사업 예정부지에 해당하지 아니하여야 하며, 개발시기와 가설시설의 설치 등이 도시계획사업에 지장을 초래하지 아니하여야 합니다. 셋째, 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천 · 호소 · 습지의 배수 등 주변 환경 또는 경관과 조화되어야 합니다. 마지막으로 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보계획이 적정해야 합니다.

개발행위허가 절차는?

먼저 개발행위허가신청서를 개발행위허가 담당부서에 접수합니다.  개발행위를 하고자 하는 자는 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 용지의 확보, 위해방지, 환경오염방지, 경관 · 조경 등에 관한 계획서와 토지의 소유권 또는 사용권 등 신청인이 당해 토지에 개발행위를 할 수 있음을 증명하는 서류, 배치도 등 공사 또는 사업관련 도서, 설계도서, 당해 건축물의 용도 및 규모를 기재한 서류, 개발행위의 시행으로 폐지되거나 대체 또는 새로이 설치할 공공시설의 종류·세목·소유자 등의 조서 및 도면과 예산내역서를 첨부하여 구청장에게 제출하여야 합니다.  다음은 개발행위허가신청을 접수한 담당부서에서 개발행위허가신청에 대하여 허가기준을 가지고 신청한 내용을 검토합니다.  그리고 개발행위허가신청 내용과 관련된 다른 관련부서 및 관계기관과 협의하여 의견을 듣습니다.  담당부서의 검토 및 관련부서의 협의의견이 취합되면 필요시 각 분야의 전문가 또는 담당공무원으로 구성된 도시계획위원회의 심의를 거쳐 개발행위허가신청의 허가여부를 신청자에게 통보합니다.  또한, 개발행위허가를 하고자 하는 때에는 당해 개발행위가 도시계획사업의 시행에 지장을 주는지의 여부에 관하여 당해 지역 안에서 시행되는 도시계획사업의 시행자의 의견을 들어야 합니다.  개발행위허가를 통보받은 사업시행자는 개발행위허가의 이행담보가 필요한 경우(허가권자가 사업계획서의 내용 및 도시계획위원회의 심의의견을 조건부로 허가한 경우)에는 총공사비의 20%범위 안에서 이행보증금(현금)을 예치하거나 이행보증서로 대체한 후에, 이행담보가 필요 없는 경우는 개발행위허가를 통보받은 직후에 공사를 착공하게 됩니다. 마지막으로 공작물의 설치, 토지의 형질변경 또는 토석채취를 위한 개발행위허가를 받은 경우에는 개발행위를 완료한 후 당해 사업의 시행자가 개발행위허가 담당부서에 준공검사신청을 하여 허가권자의 준공검사를 받아야 합니다.  준공검사가 완료되면 허가권자는 준공검사필증을 신청인에게 통지하고 관련된 대장이 정리됩니다.

개발행위허가의 조건부 허가사항이란?

개발행위허가시 조건부 허가가 있습니다. 이는 신청된 개발행위허가에 검토 및 심의시의 보완/수정사항에 대하여 받아들이면 허가를 해주겠다는 것으로 개발행위허가 신청자는 당해개발행위를 시행할 때 조건부허가사항을 반드시 이행하여야 합니다. 조건부허가사항은 신청된 개발행위의 공익상 적정 여부, 개발행위관련 이해관계인의 보호 여부, 주변의 환경·경관·교통 및 미관 등의 훼손여부, 역사적·문화적·향토적 가치 및 보존 여부, 조경 및 재해예방 등의 조치 필요 여부, 관계 법령상 공공시설 확보여부, 시도시계획위원회의 심의의견 등에 대하여 검토하여 결정합니다.