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[도시재정비 촉진을 위한 특별법 제2조 용어정의]
재정비촉진지구의 정의? “재정비촉진지구“함은 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설이 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 지정하는 지구를 말한다. 이 경우 지구의 특성에 따라 다음 각 목의 유형으로 구분한다.
가. 주거지형 : 노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구 나. 중심지형: 상업지역· 공업지역 또는 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구
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도시재정비 촉진을 위한 특별법 2006. 07.
목 차 1. 도시재정비특별법의 개요 ……………… 3 2. 법령의 체계 및 용어의 정의 ……………… 4 3. 재정비촉진지구의 지정 ……………… 6 4. 재정비촉진계획의 수립 및 결정 ……………… 10 5. 재정비촉진사업의 시행 ……………… 16 6. 재정비촉진사업의 시행을 위한 지원 ……………… 19 7. 개발이익의 환수 등 ……………… 22 8. 보칙 및 부칙 ……………… 27 1. 도시재정비 특별법의 개요 ■ 특별법 제정 목적 및 적용 o 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선, 개반시설 확충, 도시기능의 회복을 위해 광역적으로 계획하여 체계적이고 효율적으로 사업 추진 o 다른 법률과의 관계 - 재정비 촉진지구내에서는 다른 법률에 우선 - 특별법 규정외의 사항은 당해사업 관계 법률 적용 ■ 특별법 제정 경위 o 2005. 6월 : 뉴타운 특별법 제정 건의(서울시) o 2005. 9 ~ 10 : 유사한 내용의 3개 법률안 발의 - 뉴타운 특별법 / 도시구조개선 특별법 / 도시광역개발 특별법 o 2005. 11. 29 : 국회 건설교통위원회 심의 o 2005. 12. 7 : 3개 법률안을 통합한 대안 제출 o 2005. 12. 8 : 국회 본회의 의결 o 2005. 12. 30 : 특별법 공포 - 시행일 : 공포 후 6월이 경과한 날(2006. 7월1일부터 시행) o 2006. 1월 ～ 3월현재 : 시행령 등 하위규정 제정 중 - 용역시행 : 국토?도시계획학회(시행령 및 시행규칙), 희림건축(지침 및 매뉴얼) - 도시재정비촉진위원회 구성?운영 : 지자체, 전문가 등으로 자문위원회 구성하여 자문(월2회) - 세미나, 워크샵 등을 통한 의견 수렴 o 2006. 2. 14 : 공청회 개최 o 2006. 4. 4 : 입법예고 o 2006. 6. 30 : 공포 2. 법령의 체계 및 용어의 정의 ■ 법령의 구성 o 법, 시행령, 시행규칙, 조례, 조례시행규칙으로 구성 o 계획수립 관련 지침 등 - 재정비촉진계획 수립지침 및 매뉴얼 - 총괄계획가 업무지침 - 총괄사업관리자 업무지침 ■ 법 목차 ① 제1장 총칙(제1조 ~ 제3조) - 목적, 용어의 정의, 다른 법령과의 관계 ② 제2장 재정비촉진지구의 지정(제4조 ~ 제8조) - 지구지정 신청, 지구의 지정, 지구지정 요건, 지구지정의 효력 등 ③ 제3장 재정비촉진계획의 수립 및 결정(제9조 ~ 제13조) - 계획의 수립, 기반시설 설치계획 수립 및 비용분담, 계획의 결정 및 효력 등 ④ 제4장 재정비촉진사업의 시행(제14조 ~ 제18조) - 사업시행 총괄관리, 사업시행자, 민간투자사업, 사업협의회 등 ⑤ 제5장 재정비촉진사업의 시행을 위한 지원(제19조 ~ 제25조) - 건축규제의 완화, 도시개발사업의 특례, 지방세 감면, 과밀부담금 감면 등 ⑥ 제6장 개발이익의 환수 등(제26조 ~ 제31조) - 비용부담의 원칙, 기반시설 설치비용의 지원, 임대주택건설 등 ⑦ 제7장 보 칙(제32조 ~ 제37조) -토지거래허가구역 지정, 분양대상자, 도시재정비위원회 등 ⑧ 부 칙 ■ 용어의 정의(법 제2조) o 재정비촉진지구 - 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위해 지정하는 지구 o 재정비촉진지구의 종류 - 주거지형 : 노후?불량주택 밀집지역으로 주거환경개선과 기반시설 정비 필요지구 - 중심지형 : 상업지역, 공업지역 또는 역세권, 지하철역, 간선도로의 교차지등 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심등의 도시기능 회복이 필요한 지구 o 재정비촉진사업 - 도정법에 의한 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 - 도시개발법에 의한 도시개발사업 - 재래시장 육성을 위한 특별법에 의한 시장정비사업 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시계획시설사업 o 재정비촉진구역 및 존치지역 - 재정비촉진구역 : 해당 사업별로 결정된 구역 - 존치지역 : 재정비촉진사업의 필요성 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역 o 토지등소유자 - 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 시장정비사업, 도시계획시설사업 : 재정비촉진구역안의 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자 - 주택재건축사업 : 재정비촉진구역안의 건축물 및 부속토지의 소유자 - 도시개발사업 : 재정비촉진구역안의 토지소유자와 그 지상권자 ■ 다른 법률과의 관계(법 제3조) o 재정비촉진지구내에서는 다른 법률에 우선하여 적용 o 이 법에서 정하지 않은 것은 해당사업 관계법룔에 따름 o 주택재건축사업구역은 다음의 규정 미적용 - 재정비촉진구역 지정요건의 완화(법제9조제4항) - 건축규제의 완화 등에 관한 특례(법제19조) - 주택의 규모 및 건설비율의 특례(법제20조) 3. 재정비촉진지구의 지정 [ 재정비촉진지구 지정 절차 ]
■ 지구지정 요건(법 제6조, 시행령 제6조) o 주거지형 : 50만㎡이상, 중심지형 : 20만㎡이상 - 노후불량주택과 건축물 밀집지역으로 주거환경 개선과 기반시설 정비 필요한 경우 - 상업지역, 공업지역 또는 역세권, 지하철역, 간선도로의 교차지 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 도는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우 - 다수의 사업을 체계적, 계획적으로 개발할 필요가 있는 경우 - 국가 또는 지자체 계획에 의해 이전되는 대규모 시설부지 포함한 재정비 필요지역(시행령) o 지정 또는 변경시 도시기본계획과 도시 ? 주거환경정비기본계획을 고려하여야 함 ■ 지구지정 신청(법 제4조①, 법 제5조①,③) o 지정신청 : 시, 군, 구 o 지정권자 : 시 ? 도지사 - 필요시에는 시장 등의 신청이 없더라도 시장 등과 협의를 거쳐 직접 지정 가능 ■ 지정 신청시 구비서류(법 제4조②, 시행령 제2조, 서울시 조례안 제2조) o 지구의 명칭, 위치와 면적 o 지구의 지정목적 o 지구의 현황(인구, 주택수, 용적률, 세입자현황 등) o 지구 개발의 기본방향 o 지구에서 시행중인 재정비촉진사업 현황 o 개략적인 기반시설 설치에 관한 사항 o 부동산 투기에 대한 대책 o 기타사항(시행령) - 시행령재정비촉진지구의 유형 - 재정비촉진지구에서 시행되는 재정비촉진사업의 목표연도 - 도시공간구조상의 위계, 주변지역 및 당해지구의 특성 등 재정비촉진 필요성 설명자료 o 기타사항(서울시 조례) - 재정비촉진지구 지정 신청서 - 재정비촉진지구 지정과 관련한 다음 서류 ?주민공람 공고문 ?공람시 제출의견 및 조치결과 ?지방의회 의견청취 결과 ■ 지구 지정의 고시(시행령 제5조) o 다음의 사항을 포함하는 재정비촉진지구의 요지와 열람장소 고시 - 재정비촉진지구의 명칭, 위치와 면적 - 재정비촉진지구의 유형 - 재정비촉진지구의 지정목적 - 재정비촉진사업의 완료 목표연도 - 재정비촉진지구의 경계가 표시된 지형도면 ■ 지구의 경미한 변경(법 제4조제3항, 법제5조제1항, 시행령 제4조) o 재정비촉진지구 면적의 10%미만의 변경. - 5%이상 변경인 경우 도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 심의 거쳐야 함 o 재정비촉진지구의 목표년도를 5년의 범위안에서 변경하는 경우 o 단순한 착오에 의한 면적 등의 정정을 위한 변경인 경우 o 재정비촉진지구의 명칭변경(서울시 조례안 제3조) ■ 행위 등의 제한(법 제8조) o 재정비촉진지구의 지정을 고시한 날부터 재정비촉진계획의 결정을 고시한 날까지 지구안에서 국토의계획 및 이용에 관한 법률 제56조의 규정에 의한 개발행위 허가 불가(특별시장 등이 촉진계획의 수립에 지장 없다고 판단되는 경우 예외) ※국토법에 의한 개발행위 허가(제56조 주요내용) - 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 - 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경 제외) - 토석의 채취 - 도시지역에서의 토지분할(건축물이 있는 대지 제외) - 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역안에 물건을 1월이상 쌓아놓는 행위 등 o 재정비촉진계획이 결정?고시된 날부터 지구안에서는 재정비촉진계획에 적합하지 않은 건축물 또는 공작물 설치 불가(구청장등이 지장 없다고 판단되는 경우 예외) ■ 지구지정의 효력 상실(법 제7조) o 지구지정 고시한 날부터 2년이 되는 날까지 재정비촉진계획 미결정시 2년이 되는 날 지구 지정의 효력 상실(시?도지사가 1년의 범위에서 연장 가능) o 사업 추진상황으로 보아 지구 지정 목적을 달성하였거나 달성할 수 없다고 인정되는 경우 도시계획위원회 또는 도시재정비위원회 심의를 거쳐 지구 지정 해제 가능 o 효력 상실 또는 지구 지정 해제시에는 지자체 공보에 고시하여야 함 ■ 효력상실 등의 고시(법 제7조제3항, 시행령 제7조) o 다음 사항을 포함하여 고시 - 재정비촉진지구의 명칭, 위치와 면적 - 재정비촉진지구의 유형 - 재정비촉진지구의 지정목적 - 재정비촉진지구 지정의 효력상실 또는 해제의 사유 및 일자 o 고시를 한 때에는 건교부장관에게 보고하여야 함 4. 재정비촉진계획의 수립 및 결정 [ 재정비촉진계획 수립 및 결정 절차 ]
■ 재정비촉진계획의 수립(법 제9조제1항, 법 제12조제1항) o 계획수립권자 : 시장, 군수, 구청장 - 2이상의 시?군?구에 걸쳐있는 경우 관할 구청장등이 공동 수립 - 구청간 협의 어렵거나 시?도지사가 직접 지구 지정한 경우 시?도지사 수립 가능 (시, 군, 구에서 거쳐야 하는 절차는 시, 군, 구에서 이행) o 결정권자 : 시 ? 도지사 ■ 재정비촉진계획 수립내용(법 제9조제1항, 시행령 제8조, 서울시조례안 제4조) o 위치, 면적, 개발기간 등 재정비촉진계획의 개요 o 토지이용에 관한 계획 o 인구 및 주택 수용계획 o 교육시설, 문화시설, 복지시설 등 기반시설 설치계획 o 공원, 녹지 및 환경보전계획, 교통계획, 경관계획 o 재정비촉진구역 지정에 관한 다음 사항 - 재정비촉진구역의 경계 - 개별법에 의해 시행 가능한 재정비촉진사업의 종류 - 존치지역에 관한 사항 등 o 재정비촉진사업별 용도지역 변경계획(필요시) o 재정비촉진사업별 용적률, 건폐율 및 높이계획 등 건축계획 o 기반시설의 비용분담계획 o 기반시설의 민간투자사업에 관한 계획(필요시) o 임대주택 건설 등 세입자 등의 주거대책 o 단계적 사업추진에 관한 사항 o 기타사항(시행령) - 재정비촉진지구 정비의 기본방향 및 목표 - 존치지역의 관리 및 정비계획 - 용도지구의 지정 및 변경계획(필요한 경우) - 재정비촉진구역별로 다음 사항 ?도시 및 주거환경정비법 제4조제1항에 해당하는 사항 ?도시개발법 제5조제1항에 해당하는 사항 ?재정비촉진계획 수립기준(법제9조제5항)에서 건교부장관이 정하는 사항
■ 재정비촉진계획의 수립기준(법 제9조 제5항, 시행령 제13조) (재정비촉진계획 수립지침, 건교부고시 제2006-230호, 2006.6.30) o 기준년도 및 목표연도(1-4-1, 1-4-2) - 기준년도 : 계획수립에 착수하여 인구현황, 토지이용현황 등 기초조사 시작 시점 - 목표연도 : 촉진지구 지정 당시 정한 목표연도 기준으로 하되, 최소 10년이상 o 기초조사(3-2-3, 3-2-4) - 광역적 조사 및 지구적 조사항목으로 구분하여 조사 시행 - 연접지역의 조사는 촉진지구 경계로부터 100m내외를 검토하여, 촉진지구 면적의 10%내외에서 정함 o 공원?녹지의 확보(4-5-5) - 사업이 시행되는 전체 촉진구역면적의 5% 또는 세대당 3㎡중 큰 면적 이상 (촉진구역 내 기존의 도시계획시설로 결정된 공원은 확보면적에서 제외) - 지구내 기존 공원?녹지 면적이 전체지구의 5% 또는 세대당 3㎡중 큰 면적이상일 경우에는 위원회 자문을 거쳐 촉진사업이 시행되는 전체 구역면적의 5% 또는 세대당 2㎡ 중 큰 면적으로 완화 가능 o 존치지역의 구분 및 관리(5-2-2, 5-2-3) - 존치정비구역 : 시간 경과 등 여건변화에 따라 촉진사업 여건에 해당할 수 있거나 촉진사업 필요성이 강한 구역 ? 3년이내에 촉진구역의 지정요건을 충족시킬 수 있는 지역 원칙 ? 기반시설부담계획은 도시계획시설사업 또는 지구단위계획으로 확보 원칙, 촉진구역 지정 요건 갖추어 촉진계획 변경시 기반시설분담계획을 조정 - 존치관리구역 : 관리계획을 수립하여야 하며, 필요시 지구단위계획 수립 ■ 기반시설 설치계획(법 제10조,11조) o 기반시설의 설치계획(법 제10조) - 재정비촉진사업을 상호 연계하여 광역적으로 수립 - 지구내 존치지역 및 사업의 추진 가능시기 등을 종합적으로 고려하여 수립 o 기반시설 설치비용의 분담(법 제11조, 시행규칙 제4조) - 기반시설 설치비용은 사업시행자가 재정비촉진계획의 비용분담계획에 따라 부담 - 시장, 군수, 구청장이 기반시설을 설치한 경우 기반시설 설치를 위해 건물 또는 토지의 보상을 받은 자가 ?보상금액에 이자를 더한 금액을 시장, 군수, 구청장등에게 반환하는 경우 : 당해 또는 인접구역의 토지등소유자로 봄(토지는 기부체납한 것으로 봄) ?보상금액을 반환하지 않은 경우 : 당해 또는 인접구역에서 매각되는 토지 또는 건축물의 우선 매수청구 가능 - 사업시행자가 기반시설 설치에 필요한 부지 제공시 용적률, 건축물의 높이 등을 조정하는 내용 포함 가능 o 기반시설 비용분담계획(계획수립지침 6-1-4 ~ 6-1-8) - 비용분담계획은 촉진구역을 대상으로 수립하되, 존치정비구역도 포함 가능 - 비용분담계획 수립 원칙 ?촉진구역을 하나의 단위로 작성 ?부담대상은 촉진구역의 면적을 기준으로 하되, 공공시설 및 기반시설 제외 ?촉진구역별 부담비율은 동일한 것을 원칙으로 함 ?기반시설부담비율 산정시 기존 국공유지는 부담비율에서 제외함 ?기반시설 분담비율은 촉진지구 전체의 기반시설율(기존 국공유지 제외)을 기준으로 하여, 각 촉진구역에 적용하여 분담규모를 산정하되, 촉진구역별 개발이익의 발생정도, 촉진구역의 특성 및 여건에 따라 용도, 용적률 증가분, 개략적 상대수익평가 등의 요소 고려하여 보정 할 수 있음 ?기반시설 부담은 기반시설 설치를 위해 제공된 부지의 총량을 기준으로 하며, 부담위치는 근거리(인접지) 원칙
■ 기반시설 부지제공에 따른 용적률 등의 완화(법 제11조제3항, 시행령 제14조, 조례 제8조) o 기반시설 부지제공에 따른 용적률 또는 건축물의 높이는 다음의 범위에서 조례로 정하는 바에 따라 완화 가능 - 완화할 수 있는 용적률 = 지구지정 당시 용도지역에 적용되는 용적률 + [1.5×(기반시설 부지로 제공하는 면적 × 기반시설 제공부지 용적률) ÷ 기반시설 부지 제공후의 대지면적]이내 ※ 서울시조례안 제8조제1항 1.5 = 1.3으로 하향 - 완화할 수 있는 높이 = 건축법 제51조 규정에 의하여 제한된 높이 × [1+(기반시설 부지로 제공하는 면적 ÷ 당초의 대지면적)]이내 o 위 완화내용은 부지 제공방법에 따라 다음의 범위에서 조례로 정할 수 있음 ① 완화범위이내 : 다음의 기반시설 부지를 무상 제공시 - 공공시설(국토계획법 제2조제13호) - 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사 - 그 외 조례로 정하는 시설 ② 1/3범위이내 : 다음의 기반시설 부지를 조성하여 유상으로 제공시 - 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사 - 그 외 조례로 정하는 시설 ③ 대지지분에 해당하는 부지면적에 대해 완화 용적률의 3배이내 ※ 용적률 완화 산식의 기반시설부지 제공후 대지면적을 당초대지면적으로 함 - 건축물의 일부를 대지지분과 함께 다음의 시설로 제공하는 경우 ? 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사 ? 그 외 조례로 정하는 시설(체육시설, 폐기물처리시설) o 위 완화내용의 적용시 용적률 완화와 높이제한 완화에 중복 적용할 수 없음 (다만, 용적률 완화 및 높이제한 완화에 구분하여 적용할 수 있음) ■ 재정비촉진구역 지정요건의 완화(법 제9조제4항, 시행령 제12조) o 주택재개발사업의 호수밀도, 과소토지비율 및 주택접도율을 20%내에서 조례로 정한 범위까지 완화 가능 o 연접한 둘 이상의 지역이 서로 다른 요건에 따라 주거환경개선사업 또는 주택재개발사업의 재정비촉진구역 지정요건에 해당하는 경우, 사업방식이 같은 2이상의 지역을 통합하여 하나의 구역으로 지정 가능 o 도시 경관 보호 및 원활한 사업 추진 위해 필요시 당해 지구안에서 서로 떨어진 2이상의 지역을 주거환경개선사업, 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업을 시행하는 하나의 재정비촉진구역으로 지정 가능 o 주택재개발사업 및 주거환경개선사업구역은 부지의 정형화, 효율적인 기반시설 확보 등을 위해 필요시 구역면적의 10%범위에서 확장 지정 가능 - 주거환경개선사업 : 정비구역 지정요건에 적합한 면적 - 주택재개발사업 : 이 법에 의해 완화된 면적 o 완화하는 경우 구역 최소규모는 30,000㎡이상이어야 함. - 다만, 지형조건 및 지역여건으로 불가피한 경우로서 도시재정비위원회의 자문을 거친 경우 30,000㎡미만인 경우도 가능 o 재정비촉진구역 지정요건을 완화하고자 하는 경우 주민공람 이전에 위원회의 자문을 거쳐야 함 ■ 재정비촉진계획 결정의 효력(법 제13조) o 다음에 해당하는 내용의 승인?결정이 있은 것으로 봄 - 도시?주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경 , 정비구역의 지정 또는 변경, 정비계획의 수립 또는 변경(도정법) - 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립 또는 변경(도시개발법) - 도시관리계획의 결정 또는 변경 및 도시계획시설사업 시행자 지정(국토계획법) o 재정비촉진계획 수립시 재정비촉진사업에 대해 「환경?교통?재해등에 관한 영향평가법」에 의한 영향평가를 받을 수 있고, 이 경우 재정비촉진사업 시행시에는 영향평가를 받지 않음 ■ 총괄계획가(법 제9조제3항, 시행령 제11조, 총괄계획가 업무지침) o 역 할 : 재정비촉진계획수립 전 과정의 총괄 진행?조정 o 위 촉 - 시?도지사가 시장, 군수, 구청장의 의견을 들어 위촉할 수 있음 - 위촉대상 : 도시계획, 도시설계, 건축 등 분야의 전문가인 자 o 권한과 의무 - 관련분야 전문가의 지원 등 계획수립에 필요한 사항 요청 가능 - 수립된 계획이 재정비촉진계획으로 결정될 수 있도록 노력하여야 함 - 재정비촉진계획의 변경시 수립권자의 요청이 있는 경우 의견을 제시하여야 함 5. 재정비촉진사업의 시행 ■ 사업시행 총괄관리(법 제14조, 시행령 제16조, 17조, 총괄사업관리자 업무지침) o 재정비촉진계획수립권자는 효율적인 사업 추진을 위해 총괄사업관리자 지정 가능 (시?도지사가 지정하는 경우 시장, 군수, 구청장과 협의) - 총괄사업관리자의 자격이 있는 자에게 수행계획제안서를 제출받아 평가하여 지정 o 총괄사업관리자 - 대한주택공사 - 지방공사 - 토지공사(도시환경정비사업에 한함, 공장 포함된 구역의 도시환경정비사업 제외) o 총괄사업관리자의 업무(지자체장 대행) - 재정비촉진지구안의 모든 재정비촉진사업의 총괄 관리 - 도로 등 기반시설의 설치 - 기반시설의 비용분담금과 지원금의 관리 - 재정비촉진계획 수립시 기반시설 설치계획 등에 대한 자문 - 기타업무(시행령) ?재원확보 및 운영에 관한 계획의 수립과 집행 ?재정비촉진사업 시행 현황에 관한 자료의 작성, 분석 및 관리 ?재정비촉진사업의 효율적인 시행방안의 마련 및 의견수렴 ?시장, 군수, 구청장의 요청사항 ?기타(건교부지침) o 총괄사업관리자는 필요한 경우 조합설립추진위원회, 사업시행자, 설계자, 시공자 및 정비사업전문관리업자 등 사업 참여자에게 재정비촉진사업과 관련된 자료의 제출을 요구할 수 있으며, 요구 받은 자는 특별한 사유가 없으면 응하여야 함 ■ 사업시행자(법 제15조, 시행령 제18조) o 재정비촉진사업은 관계법령에 의한 사업시행자가 시행 o 도정법에 의한 사업은 시장, 군수, 구청장이 직접 시행하거나 총괄사업관리 가능자를 사업시행자로 지정할 수 있으며(토지등소유자 과반수 이상 동의 필요), 이 경우 국가계약법에 관계없이 주민대표회의가 추천한 시공자와 수의계약 가능
o 주민대표회의의 시공자 추천방법 - 주민대표회의의 운영규정에서 정한 방식으로 도정법 제26조제1항에 해당하는 자(토지소유자, 건축물소유자, 지상권자)를 대상으로 실시한 주민투표에 의해 선정된 시공자를 주민대표회의가 추천 ■ 민간투자사업(법 제16조) o 기반시설 확충을 촉진하기 위해 「사회기반시설에 대한 민간투자법」제4조에 의한 민간투자사업으로 기반시설 설치 가능 - 총괄사업관리자 대행 가능
■ 사업협의회의 구성(법 제17조, 조례안 제9조) o 정비촉진계획 수립권자는 다음 사항에 관한 협의 또는 자문을 위한 사업협의회 구성 및 운영 가능(시?도지사 계획 수립시 계획 결정시까지 시도지사가 구성?운영 가능) - 재정비촉진계획의 수립 및 재정비촉진사업의 시행을 위해 필요한 사항 - 재정비촉진사업별 지역주민 의견 조정을 위해 필요한 사항 - 기타(시행령 - 정하지 않음) o 사업협의회의 구성(20인이내) - 총괄계획가, 총괄사업관리자 - 해당 지자체의 관계공무원 - 사업시행자(개별법에 의한 조합등의 사업시행자 포함) - 관계전문가 o 사업협의회의 구성?운영에 대한 세부사항(조례) ■ 사업시행의 촉진(법 제18조, 시행령 제20조, 21조, 22조) o 재정비촉진계획 결정?고시일부터 - 2년이내에 조합설립인가, 3년이내에 사업시행인가를 받지 못하는 경우 - 시장, 군수, 구청장이 직접 시행하거나 관계법률에 따라 사업시행자가 될 수 있는 총괄사업관리자를 사업시행자로 지정 가능 6. 재정비촉진사업의 시행을 위한 지원 ■ 건축규제의 완화 등에 관한 특례(법 제19조, 시행령 제20조) o 국토계획법 제36조에 의한 용도지역 변경 계획수립 가능 - 변경범위는 국토계획법 제36조제1항제1호 각목(같은 용도지역군)의 범위이내 원칙 - 다른 용도지역군으로의 상향 필요시 주민공람 이전에 도시재정비위원회의 자문을 거쳐야 하며, - 이 경우 용도지역안에서의 건축물의 건축제한과 용적률은 법상 한계보다 강화 가능 o 국토계획법 제76조에 의한 용도지역?지구 안에서의 건축물의 건축제한등의 예외 - 변경범위는 국토계획법 제36조제1항제1호 각목(같은 용도지역군)의 범위이내 원칙 - 주민 공람 이전에 도시재정비위원회의 자문을 거친 경우 다른 용도지역군의 특정용도 허용 가능 - 제2종일반주거지역의 층수제한 규정은 적용하지 않을 수 있음 o 국토계획법 제77조와 관련하여 조례에서 정한 건폐율 상한의 예외 - 완화범위 조례로 위임 o 국토계획법 제78조와 관련하여 조례에서 정한 용적률 상한의 예외 - 법률에서 정한 용적률 상한을 초과할 수 없으며, 이 경우 기반시설 부지 제공으로 증가된 용적률은 미포함 - 시행령 미규정(건교부에서는 국토계획법시행령 범위인 것으로 해석) o 중심지형 재정비촉진지구에서는 필요시 「초?중등교육법」에 의한 학교시설기준과 「주택법」 및 「주차장법」에 의한 주차장설치기준 완화 가능 - 학교시설의 완화범위 : 교지면적을 1/2범위까지 완화 가능 - 주차장 완화범위 ?중심지형 재정비촉진지구를 주차장법 제12조제6항 및 제19조제10항에 의한 제한지역으로 간주하여 조례가 정하는 범위까지 완화(주차상한제, 현재1/2까지만 설치) ?주차장법 시행령 제7조제2항 각 호의 위치에 공용주차장이 설치되어 있는 경우 조례가 정하는 범위내 완화
■ 주택규모 및 건설비율 특례(법 제20조, 시행령 제21조) o 도정법 규정에 불구하고 주택 규모 및 건설비율 달리 정할 수 있음 - 주거환경개선사업 : 85㎡이하 80%이상(도정법 90%이상) - 주택재개발사업 : 85㎡이하 60%이상(도정법 80%이상) o 85㎡이하 주택의 건설비율은 조례로 위임 ■ 도시개발사업 시행에 관한 특례(법 제21조) o 주택 등 건축물 소유자 또는 토지소유자를 대상으로 입체환지계획 수립 가능 o 입체환지계획은 도시개발법제33조에 의한 체비지등이 아닌 토지 대상으로 수립 가능
■ 지방세 등의 감면(법제 22조, 23조) o 지방세 감면(법 제22조, 조례) - 문화시설(문화예술진흥법 제2조제1항제3호) - 종합병원, 병원 또는 한방병원(의료법 제3조제2항) - 학원시설(학원의설립?운영 및 과외교습소에 관한 법률 제2조제1호) - 대규모 점포(유통산업발전법 제2조제3호) - 회사의 본점 또는 주사무소 건물(상법 제169조) - 기타 조례에서 지역발전을 위해 필요하다고 인정하는 시설 o 수도권정비계획법에 따라 부과하는 과밀부담금 미부과(법 제23조) ■ 교육환경개선을 위한 특례(법 제25조, 시행령 제25, 26조) o 교육감과의 협의를 거쳐 재정비촉진계획에 학교설치계획 포함하여야 함 - 교육감의 업무 ?학교설치계획에 따라 학교부지의 매수계획 수립 ?학교 및 교육과정 운영의 특례가 부여되는 학교 적극 유치 조치 - 지자체장의 업무 ?학교설치계획이 포함된 재정비촉진계획에 따라 학교부지 직접 매입 가능 ?지자체 소유재산은 사립학교에 수의계약으로 사용, 수익, 대부 또는 매각 가능 o 교지의 임대기간 등 - 사립학교를 설립?경영하려는 자는 지자체 소유 토지등을 임대받아 교지로 사용하거나 분할 납부 중인 토지 등을 교지로 사용 가능 ? 임대기간은 50년으로 하고, 50년 범위내에서 갱신 가능 ? 영구시설물 축조가능하나, 임대기간 종료시 지자체 기부 또는 원상회복 조건 ? 학교 및 교육과정 운영의 특례부여 학교 적극 유치 조치 - 학교부지의 임대료 및 매각대금의 감면 ?지자체 소유 토지 등을 조성원가 기준으로 임대 또는 매각 가능 ?매각대금은 20년 범위안에서 분할 납부하게 할 수 있음 ?임대료 및 매각대금의 분할납부 등은 조례로 정함 ■ 특별회계의 설치(법 제24조, 시행령 제22조, 23조, 24조) o 특별회계의 조성 - 일반회계 전입금 - 정부 보조금 - 시?도 귀속 과밀부담금 중 조례로 정하는 비율 - 도시계획세 징수액 중 30%(10%이상의 범위에서 조례로 정하는 경우 그에 따름) - 차입금 - 특별회계 자금의 융자회수금, 이자수익금 및 기타 수익금 o 특별회계의 사용 - 기반시설 설치비용의 보조 및 융자 - 차입금의 원리금 상환 - 특별회계의 조성?운용 및 관리 경비 - 기타(시행령) ?재정비촉진지구내 존치지역의 정비를 위한 사업비 지원 ?재정비촉진지구내 매수청구토지의 매입비 ?총괄사업관리자의 업무수행 비용 ?재정비촉진지구 지정, 계획수립 및 제도발전을 위한 조사비, 설계비 및 연구비 o 특별회계의 운용 및 관리 - 특별회계의 설치 및 운용?관리에 관하여는 조례로 정함 - 재정비촉진특별회계에서 보조와 융자를 하는 경우 사업시행자를 지자체장과 지자체장이외의 자로 구분하여 대상 및 범위를 정하여야 함 7. 개발이익의 환수 등 ■ 비용부담의 원칙(법 제26조) 기반시설 설치비용은 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담하는 것을 원칙으로 함 ■ 기반시설의 설치(법 제27조, 시행령 제27,28,29조) o 기반시설의 설치 주체 - 도로 및 상하수도시설 설치 : 지자체 - 전기시설, 가스공급시설, 지역난방시설 또는 통신시설의 설치 : 당해지역 공급자 - 그 밖의 기반시설 : 비용분담계획에 따라 사업시행자가 설치하도록 지정한 경우에는 사업시행자. 다만, 지자체가 설치하도록 지정한 경우에는 지자체 ?도로, 상하수도, 전기, 가스, 지역난방, 통신시설이외의 공공시설 ?재정비촉진계획에서 정한 도로, 상하수도, 전기, 가스, 지역난방, 통신시설이외의 기반시설 o 기반시설의 종류별 설치범위 - 도로 및 상하수도시설 : 비용분담계획에서 지자체가 설치하는 시설 - 전기시설 : 당해지역 공급자 ?재정비촉진구역 밖의 기간이 되는 시설로부터 재정비촉진지구안의 폭 6m이상인 도시계획도로로 분리되는 개별필지 및 재정비촉진구역의 경계선까지의 전기시설(사업시행자 요청에 따라 지중선로를 설치시 공급자와 설치요청자 50%씩 부담) - 가스공급시설 : 당해지역 공급자 ?재정비촉진구역 밖의 기간이 되는 시설로부터 재정비촉진지구안의 개별필지 등의 경계선까지의 가스공급시설. 다만, 취사 또는 개별난방용으로 가스 공급 위해 재정비촉진구역 안에 정압조정실을 설치하는 경우에는 정압조정실까지 - 지역난방시설 : 당해지역 공급자 ?재정비촉진지구 밖의 기간이 되는 열수송 분기점부터 재정비촉진지구 안의 개별필지 등의 각 기계실 입구 차단밸브까지의 열 수송관 - 통신시설 : 당해지역 공급자 ?관로시설은 재정비촉진구역 밖의 기간이 되는 시설로부터 재정비촉진지구안의 개별필지 등의 경계선까지의 관로시설 및 재정비촉진지구 밖의 기간이 되는 시설로부터 개별필지 등의 최초 단자까지의 케이블시설 o 지자체의 설치의무 범위가 아닌 도로 또는 상하수도 시설로서 사업시행자가 설치비용을 부담하는 경우 사업시행자의 요청에 의해 지자체가 사업대행 가능 o 기반시설의 원할한 설치를 위해 필요시 지자체가 먼저 설치하고 사업시행자로부터 사업시행인가일 또는 실시계획인가일 이후 비용 징수 가능 - 조례가 정하는 바에 따라 준공검사 신청일까지 분할납부 하게 할 수 있음 ■ 지구밖의 기반시설 설치비용(법 제28조, 시행령 제30조) o 재정비촉진지구의 이용에 제공하기 위한 공공시설을 지구 밖에 설치하는 경우 비용분담계획이 포함된 재정비촉진계획에 따라 사업시행자에게 비용 부담 가능 o 사업시행자 부담으로 지구 밖의 지역에 기반시설 설치하므로써 이익을 받는 지자체 또는 공공시설 관리자에게 비용의 일부를 부담 시킬 수 있음 - 비용부담 기준 : 국토계획법 제102조 및 제103조 규정 준용
■ 기반시설 설치비용의 지원 등(법 제29조, 시행령 제32조) o 국가 또는 시?도지사가 비용의 전부 또는 일부 지원 가능한 경우 - 국가 또는 시?도계획과 관련이 있는 경우 - 국가 또는 지자체가 도시영세민을 집단이주시켜 형성된 낙후지역 등 기반시설이 열악하여 사업시행자의 부담만으로 기반시설 확보 어려운 경우 - 지원대상 기반시설(시행령) ?공공시설 ?학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사 및 조례가 정하는 시설 o 기반시설 설치비용의 전부 또는 일부에 대해 국민주택기금을 융자?지원할 수 있음 - 융자대상 기반시설(위와 같음) - 융자방법 및 융자조건은 건교부장관이 정함(국민주택기금운용규정) ■ 세입자등을 위한 임대주택 건설 등(법 제30조, 시행령 제33조, 시행규칙 제6조) o 지자체장 및 사업시행자는 세입자 및 소규모주택 또는 토지소유자의 주거안정 노력 - 재정비촉진계획 수립전 주거실태조사와 주택수요조사를 하고, 결과를 고려하여 임대주택 건설계획 포함하고, 사업시행자는 계획에 따라 건설?공급하여야 함 ?공급방법 등 : 도시및주거환경정비법 시행령 제54조제2항 - 사업기간 동안 주택소유자(실 거주자) 또는 세입자의 주거안정을 위해 인근지역에 자체 건설 국민임대주택 또는 매입임대주택 등으로 임시거주시설 지원 또는 지구내 순환개발방식 활용 o 주거실태조사 - 주택수, 세대수 및 거주자수 - 가구별 소득수준 및 직업형태 - 주택의 규모 및 거주형태(자가, 전세, 월세 등) - 주택가격 및 임대료 수준 - 기타(시행령) ?주택의 준공후 경과년수 ?그 밖에 조례가 정하는 사항 o 주택수요조사 - 주택규모, 임대료 수준 등을 포함한 임대주택 희망수요 - 주택규모, 분양가격 수준등을 포함한 소형 분양주택 희망수요 - 인근지역 이주 희망수요 ■ 증가용적률에 의한 임대주택 건설(법 제31조, 시행령 제34,35,36조) o 사업으로 증가되는 용적률의 75%범위에서 일정비율(시행령)을 임대주택으로 공급 - 증가용적률 ?건축규제완화로 증가되는 용적률(제19조제2항3호) ?기반시설 부담으로 증가되는 용적률은 제외(제11조3항)
- 임대주택 건설비율 ?주택재개발사업 : 50%～75%범위에서 조례로 정하는 비율 (수도권이외 지역은 25%～75%범위안에서 조례로 정하는 비율) ?도시환경정비사업, 도시개발사업 및 시장정비사업 : 주택과 주택이외의 용도로 구분하여 용적률 산정한 후 그 구성비율에 따라 당초 용적률을 구분 산정하여 주택용도에서 증가된 용적률의 50%～75%범위에서 조례로 정하는 비율 (주택이외 용도의 증가용적률은 75%범위에서 조례로 정하는 비율, 기반시설설치를 위한 비용분담을 고려하되, 부지 제공의 대가로 용적률이 조정된 기반시설 제외)
?2개이상의 지역을 하나의 구역으로 보아 주민을 이전하는 재개발사업은 위 비율의 1/3의 범위에서 이전되는 주민의 수를 감안하여 조례가 정하는 비율 - 사업시행인가 신청전 임대주택건설에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 함 o 건설되는 임대주택 중 전용면적 85㎡초과 비율은 20%~40%이하에서 조례로 정함 o 임대주택은 건교부장관, 시?도지사, 주택공사, 지방공사에 공급 - 공급가격은 건축비 기준으로 건교부장관 고시금액, 토지는 기부채납으로 봄 ?재정비촉진사업의 임대주택 공급가격의 산정기준(건교부 고시 2006-233) ?임대주택법시행규칙 별표1의 제2호 라목에 의한 공공건설임대주택 표준건축비 - 공급방법(시행령 제35조) ?임대주택은 시?도지사가 우선 인수할 수 있음. 다만, 시?도지사가 인수할 수 없는 경우에는 재정비촉진계획이 고시된 때 건교부장관에게 인수자 지정 요청 ?건교부장관은 30일이내에 인수자를 통보하여야하고, 시?도지사는 지체없이 시장, 군수에게 통보하여 인수자와 협의하도록 조치 o 임대주택의 임차인등(시행령 제36조) - 임차인의 자격 ?제1순위 : 무주택기간과 해당 재정비촉진지구가 위치한 시?군?구 거주기간이 각각 1년이상인 자 ?제2순위 : 해당 재정비촉진지구가 위치한 시?군?구에 거주하는 자 ?제3순위 : 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 자 - 임대료 수준 ?임대보증금과 임대료는 인근시세의 90%이하 ?계약방법은 임대주택법령 준용 ?관리비 등 주택의 관리에 관한 사항은 주택법 준용 8. 보칙 및 부칙 ■ 토지거래 허가구역 지정(법 제32조, 시행령 제37조) o 재정비촉진지구가 지정?고시된 때에는 국토계획법에 의한 토지거래 허가구역으로 지정된 것으로 봄 - 지구 지정 예정지역에 대하여도 필요시 토지거래 허가구역 지정 가능 o 허가구역 지정시 일정면적(20㎡)이상의 거래는 허가를 받아야 함 ■ 분양대상자 (법 제33조) o 지구내 토지 또는 주택 등 건축물의 분양대상은 재정비촉진지구 지정?고시일 기준 - 1필지가 지정?고시일 이후 수개 필지로 분할된 경우 - 단독 또는 다가구주택이 지정?고시일 이후 다세대주택으로 전환된 경우 - 주택등 건축물이 지정?고시일 이후 분할되거나 공유자의 수가 증가된 경우 - 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 지정?고시일 이후 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 ■ 도시재정비위원회(법 제34조, 시행령 제38조) o 기능 - 재정비촉진지구의 지정 및 변경에 대한 심의 또는 자문 - 재정비촉진계획의 수립에 대한 자문 - 재정비촉진계획의 결정 및 변경에 대한 심의 또는 자문 - 재정비촉진사업의 시행에 대한 자문 - 기타 재정비촉진을 위해 필요한 사항에 대한 자문 o 설치 및 운영(시행령안 제39조) - 위원장 및 부위원장 포함 20인이상 25인이하로 구성 - 위원장(부위원장은 위원 중 호선) ?서울시 : 행정2부시장 ?광역시 : 행정부시장 ?도 : 행정부지사 - 위원 ?당해 시?도지방의회의 의원 ?당해 시?도 공무원 및 도시재정비와 관련 있는 행정기관의 공무원 ?당해 시?도도시계획위원회위원 및 도시?건축공동위원회 위원(30%이상) ?도시계획, 도시설계, 건축 및 주택 등 도시재정비관련분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 자(30%이상) - 위원의 임기 : 2년(보궐위원의 임기는 전임자의 임기 중 남은 기간) - 소위원회를 둘 수 있으며, 위원회의 위임이 있는 경우 소위원회의 의결을 위원회의 의결로 봄. - 도시재정비 관련분야 전문가로 3인이내의 전문위원 둘 수 있음 - 기타 사항(조례) 위임 ■ 부칙 o 공포후 6월이 경과한 날(2006.7.1일)부터 시행(제1조) o 기존사업지구 등에 대한 특례(제2조) 시?도지사가 이미 지정?고시한 지구중 이 법에서 정한 면적이상으로서 관련절차와 유사한 절차를 거친 경우 시?도지사의 요청에 의해 건교부장관이 인정하는 경우 재정비촉진지구의 지정?고시 또는 재정비촉진계획의 결정?고시로 봄 o 사업시행인가등에 대한 적용(제3조) 이 법 시행 이전에 관계법령에 따라 사업시행인가 또는 실시계획인가를 득한 사업은 이 법을 적용하지 않음 o 조합설립인가에 대한 적용(제4조) 이 법 시행 당시 관계법령에 의해 조합설립의 인가를 받은 경우로서 이 법에 의한 재정비촉진계획에 따라 사업의 범위가 변경된 경우는 변경된 내용에 따라 조합설립인가를 변경하여야 함 |
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