부동산공시제도

개별공시지가 : 약 2,905만필지
- 표준지 공시지가를 기준으로 가격배율(토지가격비준표)을 적용하여 전국의 시 군 구에서 매년 5월 31일까지 결정·공시
- 조사자 및 인원 : 국토해양부, 지자체(시·군·구), 국세청 등 총 3,500명
- 개별공시지가 검증제도 실시 지가조사공무원이 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가에 대하여 감정평가사가 토지특성조사, 비교표준지 선택, 토지가격비준표 적용의 타당성 등을 종합적으로 검토하여 산정된 지가가 표준지 공시지가, 인근 토지의 지가, 전년도 지가 등과 균형을 유지하지 아니하는 경우 적정한 가격을 제시
공시지가의 활용
- 표준지 공시지가 : 개별공시지가의 산정과 보상평가 등 토지평가의 기준으로서 지가조사체계의 기준이 되고 있음
- 개 별 공 시 지 가 : 토지에 대한 국세.지방세 및 각종 부담금의 부과기준으로 활용되고 있음 (양도소득세, 종합토지세, 개발부담금 등)

운용성과

지가조사체계를 일원화하여 공적지가의 다원화에 의한 혼란과 불신을 해소하고, 공적지가에 대한 대외적 공신력을 제고
토지공개념제도 등 토지정책 시행에 필요한 지가정보를 제공하여 지가의 안정화에 기여

참 고 : 공시지가 조사 흐름도

공시지가 조사 흐름도

감정평가제도

조세부과, 보상평가 및 일반의 부동산 거래와 관련된 부동산의 경제적 가치를 객관적으로 평가하여 공정거래·공평과세·적정한 가격형성 등을 도모하기 위한 제도
- 공적기능 : 공평과세, 합리적 정당보상, 적정지가 형성유도 등
  - 표준지공시지가 조사 평가, 개별공시지가 검증 등
  - 공공용지 보상평가, 국 공유지 취득 처분가격 평가
- 사적기능 : 효율적 자원배분, 공정거래질서 확립 등
  - 소송 경매를 위한 토지등의 감정평가
  - 금융기관등 타인의 의뢰에 의한 토지등의 감정평가
  - 감정평가관련 상담·자문등
- ※ 우리나라의 부동산거래는 일반적으로 은폐성 이중성 투기심리등이 있어 평가의 공정성·객관성·전문성 요구, 감정평가업자의 직업윤리가 중요
우리나라는 감정평가사제도를 채택, 감정평가사가 공적 평가와 사적 평가업무를 모두 담당
감정평가 현황
- 공시지가, 보상평가 등 公的 평가가 평가수요의 40%를 차지하고 있으며, 私的 평가 중 금융기관의 담보평가가 평가수요의 33%에 해당
감정평가에 관한 법률 체계
- 주요 연혁
  - - 1911년 토지수용령 제정, 근대적 의미의 평가활동 시작
  - - 1969년 국내 최초 평가전문기관인 한국감정원 설립
  - - 1972년 ’국토이용관리법’에 의한 토지평가사제도와 1973년 ’감정평가에 관한법률’에 의한 공인감정사제도로 자격제도 2원화
  - - 1989년 ’지가공시및토지등의평가에관한법률’에 의거 - 감정평가사로 자격통합
  - - 2005년 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 벌률로 개정
- 감정평가에 관한 법률(규정)의 체계
  - - 토지 건물 등 부동산의 감정평가에 관한 일반사항은 부동산가격 공시법 (감정평가에관한규칙)에서 정하고 있으며, 토지에 대한 감정평가는 모두 [표준지 공시지가]를 기준으로 하도록 일원화
  - - 보상평가방법과 보상기준 등에 대해서는 보상평가에 관한 법률(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률, 수산업법 등)등의 개별 법률에서 규정
  - - 공시지가를 기준으로 과세하는 사항에 대해서는 토지관련조세등에 관한 법률(소득세법, 지방세법 등)이 있으며, 자산재평가법 국유재산법 등에서도 감정평가를 적용

감정평가방식
- 비교방식 : 대상물건과 비교성있는 다른물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 가격을 추계
- 원가방식 : 가격시점에서 대상물건을 재조달하는 데 소요되는 가격에서 감가수정을 하여 대상물건에 대한 가격시점 현재의 가격을 추계
- 수익방식 : 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 대상물건의 가격을 추계
  ※ 수익·비용자료의 빈약, 환원이율 파악의 어려움, 보유기간 후의 재매매가치 파악의 어려움 등을 이유로 활용도가 낮은 실정임
감정평가방식 등
- 토지에 대한 평가는 모든 부문에서 공시지가를 기준으로 하는 평가 방식으로 일원화되어 있으므로 공시지가 기준의 비교방식
  ※ 공시지가는 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법 등을 종합참작하도록 하고 있으나 거래사례비교법이 주된 방식이며 대량평가에 해당
- 건물과 기타 부동산에 대한 평가는 주로 거래사례비교법과 원가법이 주된 방식
감정평가 서비스 제공
- 감정평가업자는 감정평가서비스를 독점적으로 제공하며, 감정 평가업무만을 담당
  ※ 주요 선진국의 경우에는 종합부동산서비스를 제공하는 형태로 발전 부동산중개 금융 개발 컨설팅등의 서비스를 종합적으로 제공
- 평가수수료 : 국토해양부장관이 수수료에 관한 요율등에 기준을 공고
  ※ 공인회계사 등의 경우에는 협회에서 수수료기준을 공고

수용보상제도

공공용지의 매수·수용 및 손실보상에 관한 절차와 기준을 정함으로써, 국민의 재산권을 보호하고 공공사업 원활한 추진을 도모
공특법에 따른 협의취득을 원칙으로 하되, 협의가 성립되지 않을 경우 토지수용법에 의하여 강제취득

근거법령
- 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(’03.1.1.시행)
- 토지수용법
- 공공용지의취득및손실보상에관한특례법
- 개별사업관련법령(도시계획법, 산업입지및개발에관한법률등)
- 손실보상및수용업무처리규정(훈령)
- 공공사업의보상업무용역에관한업무처리규정(훈령)
도입배경
- 일제가 대륙정복을 위한 철도 항만등 군용시설 및 각종 공공시설의 설치를 위해 {조선토지수용령}을 제정 (’11.4.)
중개계약 유형
- 일반중개의뢰 : 중개의뢰의 일반적인 형태로서 중개의뢰인이 여러 중개업자에게 중개를 의뢰
  - 군용시설을 위해 필요한 토지를 강제적으로 취득하는데 치중한 나머지, 보상을 통한 토지소유자의 재산권보호 경시
- ’61년 경제개발 5개년계획이 수립되어 국토개발사업이 활발히 추진됨에 따라 공공사업의 원활한 수행과 국민의 재산권 보호를 위해 {토지수용법}을 제정 (’62.1.15.)
- 협의매수시 절차를 간소화하고 보상기준을 통일하여 협의매수를 활성화하기 위해 {공공용지의취득및손실보상에관한특례법}을 제정(’75.12.31.)
제도개요
- 공공사업의 원활한 추진을 도모하고 국민의 재산권을 보호하기 위해, 공공용지의 매수· 수용 및 손실보상에 관한 절차와 기준을 마련
  - 공공사업에 편입되는 토지등의 취득을 필요로 할 경우에는, 우선 사적자치의 원칙에 입각하여 {공특법}에서 정한 절차와 방법에 따라 협의에 의해 계약체결
  - 협의가 불가능하거나 성립되지 않을 경우에는 {토지수용법}에서 정한 재결절차와 방법에 따라 강제취득
- 공공용지 협의취득 또는 수용시 2인이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 보상액을 결정
  - 감정평가사는 표준지공시지가를 기준으로 보상대상토지의 토지이용계획, 주변상황등을 참작하여 보상액 평가
공공용지 취득절차
- 협의매수절차 (공특법)
  - 공공사업계획확정 → 보상대상물건조사 → 공고·열람 → 보상금결정 → 보상협의 → 계약체결
- 수용절차 (토지수용법)
  - 사업인정(국토해양부장관) → 토지·물건조서 작성 → 보상협의 → 수용신청 → 보상액결정 → 수용재결(지토위·중토위)
    ※ 대부분의 사업관련법령에서 개발계획인가나 실시계획인가가 있는 경우 사업인정을 의제하므로 국토해양부장관이 토지수용법에 의하여 사업인정을 하는 경우는 많지 않음(주거환경개선사업, 학교 등)
- 수용재결에 대한 구제절차
  - 이의신청 → 이의신청 재결(중토위) → 행정소송(고등법원·대법원)
    - - 취소소송 : 중토위를 피고로 제기
    - - 보상금증감청구소송 : 토지소유자 또는 기업자와 중토위를 공동피고로 제기
보상기준
- 기본원칙
  - 헌법상 타인의 재산을 수용할 경우에는 {정당한 보상}을 지급하여야 함
  - 보상액은 2개의 감정평가기관이 평가한 평가액을 산술평균하여 결정
  - 다만, 수용시에는 수용평가금액이 협의매수시에 사업시행자가 협의가격으로 제시한 금액보다 낮을 때에는 당초 협의하였던 가격으로 수용보상액을 결정
- 가격시점
  - 협의매수 : 협의성립 당시의 가격
  - 수용재결 : 수용재결 당시의 가격
- 토지
  - 표준지공시지가를 기준으로 감정평가사가 대상토지의 개별적인 특성등을 비교하여 평가 (개별공시지가와는 다름)
  - 공법상 제한을 받는 토지의 평가
    - 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 가해진 경우(예 : 도로, 공원) : 제한없는 상태로 평가
    - 기타(예 : 용도지역 지구) : 제한받는 상태로 평가
  - 당해 공공사업으로 인하여 상승된 지가(개발이익이나 투기가격)는 보상액 산정시 배제
  - 사도는 인근토지 평가액의 1/5, 사도외의 도로 및 구거부지는 1/3로 평가
- 건물 기타 지장물
  - 이전비(해체+운반+복원)를 보상하는 것이 원칙
  - 만약 이전비가 취득가격을 초과하거나 이전이 불가능할 때에는 취득가격으로 평가
- 농업보상
  - 작물보상 : 협의당시 실제 재배하는 작물을 대상으로 당해 작물의 종류·성숙도등을 종합적으로 고려하여 평가
  - 실농보상 : 공공사업시행지구 또는 그 예정지역으로 공고 또는 고시된 때에 실제로 재배하고 있는 작물을 기준으로 실농보상액 산정
- 권리보상
  - 광업권·어업권은 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 권리소멸에 따른 보상금을 산정하여 토지보상금과 별도로 지급
- 영업보상
  - 공공사업의 시행으로 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상의 손실이 발생하는 경우 보상
    - - 휴업보상 : 3월의 범위내에서 휴업기간중의 영업이익
    - - 폐업보상 : 2년간의 영업이익
- 간접보상
  - 공공사업지구에 편입되지는 않으나 당해사업의 시행으로 영농이나 영업이 곤란할 경우, 당해토지가 사업지구안에 편입된 것으로 보아 보상

[ 토지 취득 절차도 ]

토지 취득 절차도

외국인토지제도

국내토지를 취득하고자 하는 외국인은 계약체결후 시장·군수·구청장에게 그 사실을 신고하면 됨
- 다만, 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태계보전지역 등의 토지는 계약체결전에 허가를 받아야 함

제도의 연혁
- ‘61.9 외국인토지법 제정(소관 : 국방부)
- ‘67.5 업무 주관부서 변경(국방부 → 내무부)
- ‘94.1 법률제명 변경(외국인토지법 → 외국인의토지취득및관리에관한법률
- ‘94.5 업무주관부처 변경(내무부 → 건설부)
- ‘98.5 법률 전문개정 및 법제명 변경(외국인의토지취득및관리에관한법률 → 외국인토지법)
법률개정 배경(’98.5.25)
- 종전 법률은 외국인의 국내 토지취득을 극히 제한적으로 허용하고 있어 외국인의 투자활동에 장애요인 외국인의 주거생활과 기업활동의 불편을 해소하고, 외국자본의 적극적인 국내투자를 유도하기 위하여 군사시설보호구역 등 외국인의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역외에는 허가제를 신고제로 바꾸어 외국인의 투자를 활성화
  ※ 시장개방전·후 외국인 토지취득제도 비교 : 별표 참조
적용대상(외토법 제2조)
- 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인
- 외국의 법령에 의하여 설립된 법인이나 단체
- 사원·구성원 또는 업무를 집행하는 사원 및 이사 등 임원의 반수이상이 외국인인 법인이나 단체
- 자본금의 반이상 또는 의결권의 반수이상이 외국인 또는 외국법령에 의해 설립된 법인 또는 단체가 소유하는 법인 및 단체
허가·신고대상 권리 및 처리관청
- 허가·신고대상 권리 : 토지에 관한 소유권
- 처리관청 : 토지소재지 시·군·구청(자치구)
허가·신고제도 주요내용
① 허가제도
- 허가에 의한 토지취득(제4조2항1호)
  - 「군사기지 및 군사시설보호법」에 따른 군사기지 및 군사기지보호구역
  - 「문화재보호법」에 의한 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역
  - 「자연환경보전법」에 의한 생태경관 보전지역
  - 「야생동·식물보호법」에 의한 야생동·식물특별보호구역
- 허가신청기한 : 계약체결 전
- 구비서류 : 계약 당사자간 합의서
- 허가요건 : 구역 지정목적달성에 지장을 주지 않을 경우 허가
- 처리기간 : 허가신청일로부터 15일이내
② 신고제도
- 신고에 의한 토지취득(제4조1항)
  - 대상토지 : 허가대상 지역외의 토지
  - 신고기한 : 계약체결일(계약서작성일)로부터 60일 이내
  - 구비서류 : 신청서만 작성
  - 처리기간 : 즉시(3시간 이내)
- 계약외 원인으로 인한 토지취득(제5조)
  - 계약외 원인 : 상속, 경매, 환매권 행사, 법원의 확정판결
  - 신고기한 : 토지를 취득한 날로부터 6월이내
    ※ 상속은 피상속인의 사망일, 경매는 경락대금 완납일, 환매는 환매계약일 또는 환매금액 공탁일, 확정판결은 확정판결일
  - 구비서류 : 신청서, 계약외 원인 입증서류
  - 처리기간 : 즉시(3시간 이내)
- 토지의 계속보유(제6조)
  - 대상 : 대한민국 국민·국내법인이 외국인·외국법인으로 국적변경된 후 종전 소유토지를 계속 보유하고자 하는 경우
  - 신고기한 : 외국인, 외국법인으로 변경된 날로부터 6월이내
  - 구비서류 :외국법인으로 변경되었음을 증명할 수 있는 서류
  - 처리기간 : 즉시(3시간 이내)
벌 칙
- 허가를 받지않고 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받아 토지취득계약을 체결(제7조)
  - 2년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금(제8조양벌규정)
  - 계약효력 상실(제4조4항)
과태료
- 계약에 의한 토지 취득신고를 않거나 허위신고(제9조1항)
  - 300만원이하의 과태료
- 계약외의 원인으로 인한 토지취득 신고를 않거나 허위신고, 토지의 계속보유신고를 않거나 허위신고한 경우(제9조2항)
  - 100만원 이하의 과태료
향후방향
- 법률개정('08.12.26, 시행‘09.6.27)으로 외국인 토지취득시 부동산거래신고를 토지취득신고로 갈음함에 따른 하위법령 개정

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