토지별도등기에 대하여...

토지별도등기에 대하여... 

 

1)토지별도등기란?

토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 근저당 등이 설정되어 있으면 집합건물의 등기부에 “토지에 별도의 등기가 있다”라는 표시를 한다.

즉 대지권의 목적인 전체 토지의 등기부가 깨끗하지 않은 상태를 의미한다.

집합건물에 토지별도등기가 되어 있다면 집합건물의 신축당시 건설회사가 토지를 담보로 설정하고 돈을 빌려 집합건물을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지지분에 따른 대지권등기를 해줘야 하는데 사업실패로 도주해버린 경우가 대부분이다.

2)경매에서 유의할 점

①경매물건에 ‘토지별도등기 있음’이라고 명시되어 있으면 반드시 토지등기부등본을 별도로 떼어보고 인수되는 권리가 있는지를 확인한 후 입찰에 응해야 한다.

때로는 토지별도등기가 말소되어야 함에도 불구하고 당사자의 말소신청이 없어 '토지별도등기 있음'이라는 문구가 그대로 남아있는 경우도 있고,  토지상에 근저당이 설정된 후 건물과 공담이 되어 건물등기부에 같은 내용의 채권이 이중으로 기록된 경우도 있다.

그러니까 신축 전에 대지를 담보로 은행에서 저당권 설정하고 건물완공 후 새로운 대출이 없이 토지에 대한 저당을 각 구분건물의 등기부에 할당하여 기재하는 경우도 있다. 

이럴 때 경매정보지에는 ‘토지에 관하여 말소 가능한 별도등기 있음’ 또는 ‘토지에 관하여 효력 없는 별도등기 있음’이라고 표기한다.

②저당권에 의한 토지별도등기인 경우에는 법원은 낙찰자가 인수한다는 특별매각조건을 붙이거나(별도등기-매수인 인수), 인수조건을 붙이지 않고 토지의 저당권자로 하여금 채권신고를 하게 하여 감정평가서에 대지권과 건물의 가격을 분리해 감정하고 토지저당권자가 대지권비율만큼 배당금을 받아가고 토지저당권을 말소시키기도 한다.

물론 이때 토지저당권자는 건물의 매각대금에 대해서는 우선변제를 받을 수 없다.

③그런데 토지등기부에 가처분, 보전가등기등 소멸되지 않는 권리가 있을 경우에는 해당지분만큼 매수인이 인수해야 하기 때문에 입찰에 신중을 기해야 한다.

토지별도등기를 인수한다면 "토지(대지권)에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매한다"는 특별매각조건을 붙인다. 이런 절차 없이 경매가 진행되었다면 낙찰불허가 사유. 항고 사유가 된다.

 

 

-'토지별도 등기 있음'

법원 경매 교육을 받은 분들 중에도 혼란스러워 하는 것이 토지와 건물의 설정권리가 다를때 권리분석이다.

즉 '토지별도등기있음'이란 토지와 건물의 등기부가 서로 다르다는 뜻이다.

집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부가 토지 등기부와는 다르다는 사실을 표시하기 위한 경고문을 말한다. 또는 반대의 의미일수도 있다.

단독주택이나 다가구주택은 물론이고 아파트나 연립처럼 공동주택인 경우에도, 법원은 토지와 건물의 설정내용이 다르다는 표시로 '토지별도등기있음'으로 표시 해 준다.

어떤 법원경매 물건이

▶서울에 소재하고,

▶1998년  5월 20일 - 토지 1순위저당권

▶2000년 10월 10일 - 임차인 전입(임차보증금 4,000만원)

▶2003년 10월 20일 - 건물 1순위저당권

토지저당권->임차인전입->건물저당권 순서로,

이처럼 토지와 건물의 설정내용이 다르다고 해보자.

이런 경우 두가지 점이 중요하다.

임차인들의 최우선변제기준을 어떤 쪽(토지,건물)으로 할 것인가 하는 것과 말소 기준이 어떤 쪽인가이다.

1)토지저당권을 최우선변제기준과 말소기준으로 삼을 때

임차인은 최우선배당에도 참가하지 못할뿐더러, 모두 후순위가 되어 단 한 푼도 배당 받지 못하고 쫓겨나는 신세가 된다.

2)건물저당권을 최우선변제기준과 말소기준으로 삼을 때

임차인은 모두 선순위 임차인으로서 대항력을 가지므로 법원배당결과 배당받지 못한 잔여보증금은 낙찰자에게 추가로 받게 된다.

법규정은 임차인에게 유리하게 적용하기 때문에 이처럼 토지,건물이 별도일 때는  당연히 건물등기를 최우선배당과 대항력 유,무의 판단 기준으로 한다.

즉 건물1순위 저당권설정일인 2003년10월20일보다 먼저 전입한 임차인들 중 배당 못받은 임차보증금이 있다면 모두 인수하게 된다.

말소기준은 각각(토지,건물) 살펴보아서 낙찰로 인해 말소되지 않는 권리들이 있는지도 확인하여야 한다.

또 하나 소액임차인의 최우선변제보호범위도 임차인에게 유리하게 해석하여 이 경우 건물저당권 설정일인 2003년10월20일이 기준이 된다.

이 부동산이 서울에 소재하는 경우라면 전세보증금 4,000만원 이하의 임차인 배당요구를 하면, 최고 1,600만원까지 확정일자의 선,후 또는 확정일자 유,무에 상관없이 낙찰가격의 2분의 1 범위 내에서 최우선적으로 배당하여 준다.

만약 토지를 기준으로 했다면 1998년 5월 20일이어서 서울에 소재에 부동산의 경우라면 임차보증금이 3,000만원이하에서 1,200만원까지의 범위가 적용되었을 것이다.

이처럼 적용기준에 따라 적용범위(금액)에 차이가 생기는 것이다.

그 이유는 특별법인 주택임대차보호법의 보호대상이 되는 임차인에게 유리하게 적용되기 때문이다

 

“토지별도등기있음”된 물건을 낙찰받아 소유권이전을 마쳐도 후일 저당권자나 채권자가 그 토지를 경매신청하여 (이때는 토지·건물이 일괄경매가 안되고 토지만 경매) 해당토지가 제3자에게 소유권이 이전되면 검물이 소유자는 계속하여 지료를 지급해야 한다. 최악의 경우 법정지상권마저 성립되지 않아 건물을 철거당할 수도 있다.

토지소유자가 [지료청구]소에서 확정판결을 받았음에도 불구하고 일정기간 지료를 납부하지 않으면 채권자인 토지소유자는 건물에 대해 강제경매신청을 할 수 있다.