경매 수익성을 좌우하는 5대 중요 요소

우리는 경매에 참여하다보면 가장 중요한 사항을 놓치는 경우는 별로 없다. 해당 부동산 권리분석은 철저히 하기 때문이다. 그러나 중요한 사항이 법률관계에 한정되고 이를 잘 체크만 하면 된다고 판단하는 경우가 종종 있어서 예기치 못한 복병을 만나 수익률을 저해 시키는 경우가 너무 많다. 대부분의 사람들은 경매에서 가장 중요한 요소 중의 하나가‘권리분석’이라고 생각을 하게 된다. 물론 옳은 이야기다. 그런데 과연 그럴까?

필자는 수십 년간 부동산 현장을 보면서 부동산 가격을 차지하고 수익성에 영향을 주는 몇 가지 요소를 발견하게 되었다. 그중에서 권리분석은 매우 중요하지만 그보다 건물의 수익성을 좌우하는 5가지 요소가 있음을 명심해야 한다. 건물분석’‘건물법규분석’ ‘상권분석’ ‘거주자 분석’ ‘세금분석’이다. 이 중요한 요소들을 간과한 채 경매에 응찰한 뒤 생각지도 못한 어려움을 당한 사람들을 주변에서 흔히 보아왔다. 경매를 받았다고 해서 항상 수익을 보고 큰돈을 벌지 못하는 이유가 여기에 있는 것이다.

경매에서 권리분석은 경매의 기본중의 기본이라는 사실은 누구나 반대하지 않는다. 그러나 철저한 권리분석이후에 아무리 싼 가격에 낙찰 받은 부동산이 있다 하더라도 건물 보수비용으로 상당한 금액이 추가로 지출 되었을 경우 과연 옳은 경매 낙찰이라고 할 수 있을까?
따라서 필자는 그동안의 경험을 기반으로 권리분석 이전에 반드시 집고 넘어가야 할 5대요소를 철저히 분석한 다음 경매에 응찰 하여야 경매에서 100%의 승리를 이끌어 낼 뿐 아니라 수익률 또한 최고조에 달한다고 자신 있게 권유할 수 있다고 본다.

첫째, 건물분석이다.
건물은 경매의 가장 밑바탕이다, 건물이 있어야 경매가 진행 유지 되는 것이다. 물론 임야나 토지 등도 경매 대상이 되지만 여기서는 건물을 기본 전제로 이야기 하겠다. 서울특별시 쌍문동 다세대주택을 경매 받은 A씨가 있었다. 등기부등본 등 각종 서류를 통하여 권리분석하고 세입자 관계를 확인한 후에 2차로 낙찰을 받게 되었다. 3억5천만원의 저렴한 금액이었다. 세입자관계나 피경매자와의 관계도 잘 정리되었던 A씨는 속으로 흐뭇해하며 건물의 내부에 들어가서는 놀랄지 않을 수 없었다. 건물전체가 관리가 되지 않아 곳곳에 건물상태가 너무 좋지 않았을 뿐 아니라 설비나 전기시설도 엉망 그대로여서 신축과 같은 보수를 해야 했고, 특히 방수상태는 최악의 상태여서 여기저기 곰팡이와 칙칙한 모습의 주택은 새로운 세입자를 입주시키기에는 새롭게 리모델링을 하지 않으면 안 되는 상태였다. 주변의 보수공사업체에 의뢰해 보니 순수공사비만 8,000만원에서 1억원 정도는 예상하여야 한다고 했다. 낙찰비용도 넉넉지 못해 주위로부터 돈을 빌렸던 A씨로는 난감하였고 결국 임시방편으로 도배, 장판만 하였는데 건물 인수 후 세입자 입주도 어려웠을 뿐만 아니라 수시로 터지는 배관이나 방수로 고생이 이만 저만이 아니었다. 결국 다세대 주택을 경매 낙찰 금액인 3억5천만원에 내 놓았지만 보러 온 사람도 없고 공실은 50%에 달한 상태로 애물단지가 되어버린 것이다.

이와 같이 건물의 상태를 외관으로만 보고 경매에 응찰 했다가는 생각지도 못하는 어려움을 당할 수 있음을 항상 염두에 두어야 한다. 그리고 경매 들어가지 전에 건물 분석을 철저히 해야 한다. 건축 설계사의 도움은 물론 건물의 상태에 따라서 구조기술자의 자문을 받아 건물 구조변경시 자체 하중 문제는 없는지 등도 철저하게 따지고 경매에 응찰 하여야 한다. 단독주택의 경우 증축시에 건물 구조변경문제로 어려움을 당할 수 있기 때문에 더욱 구조변경 문제는 중요한 요소가 된다.

둘째, 건물 법규 분석이다.
건물이 지어진 경우를 보면 건축 당시의 건축법규를 적용 받아 신축 또는 보수 하는 경우가 대부분이다. 그런데 우리나라의 경우 건축법규의 변경은 시대와 사회 환경에 따라 건축법 적용이 다르기 때문에 건물 또한 각양각색의 법규 및 모양으로 지어져 있다. 겉으로 보기에는 동일한 건물로 예상되지만 건축법규 적용 자체는 그 건축당시 건축법을 적용하기 때문에 경매낙찰 후 보수 등에 있어서 철저히 적용되어야 한다. 신림동 미림여고근처에서 교연학원이 경매로 나온 사례를 보면 건축법규 적용 상황을 알지 못한 채, 경매에 응찰 했을 경우 어떠한 어려움을 겪는지 알 수 있을 것이다.

2003년 미림여고 근처 학원이 경매로 나온 것을 알게 된 B씨는 현장 확인 결과 1층은 상가로 잘 꾸며져 있었고, 신림동과 같은 고시촌 지역은 원룸 임대료가 비싸기 때문에 학원과 같은 근린생활 시설을 원룸 주택으로 꾸미면 원룸이 잘 나갈 거라는 주변 부동산 업자들의 말을 믿고 교연학원 경매에 응찰 하여 낙찰을 받게 되었다. B씨 역시 경매를 낙찰 받기 전에 개조 후 원룸 수익성을 따져보았다. 16개의 원룸이면 보증금으로도 공사비를 충당하고도 남을 수 있다는 판단 아래 교연학원을 낙찰 받은 것이다. 그런데 낙찰 후 문제가 발생했다. 교연학원 건축 당시는 주차대수가 4대면 충분했는데 낙찰 받고 난 후 원룸으로 용도 변경을 하게 되면 원룸 1개당 0.7대의 주차 확보가 되어야 한다는 것이었다. 다시 말해서 16개 원룸에는 11.2대 이상의 주차대수를 추가로 확보하여야 된다는 사실을 알게 된 것이다. 교연학원 건축당시에는 주차대수 적용 규정이 느슨했는데 경매 받는 2003년도에는 주차대수가 강화되고, 특히 주택으로 용도 변경시에는 신축과 동일한 법규 적용을 받는다는 사실을 나중에 알게 된 것이다. 결국 용도변경을 하지 못한 B씨는 교연학원을 사무실로 임대를 주었지만 임대료 수입은커녕 투자수익률 자체는 거의 제로에 가까운 경험을 하였다.

이와 같이 경매에 있어서 중요한 것이 권리분석은 누구나 아는 사실이다. 그러나 권리분석 못지않게 수익성을 결정하는 요소들은 다른 곳에 있다는 사실을 알아야 한다. 위에서 이야기한‘건물분석’건물 법규분석’또한 중요한 요소로 작용한다. 나머지 요소, 즉‘상권분석’‘거주자 분석’‘세금분석’이 있는데 추후 논의해 보기로 하겠다. 경매는 새로운 수익성을 창조하는 종목이다. 이를 위해 많은 사람들이 입문하고 응찰하고 낙찰 받기도 한다. 그러나 성공하는 사람은 30% 이내다. 왜냐하면 경매는 1등을 하는 것이 아니라 수익률과의 싸움이기 때문이다.

 

셋째, 상권분석이다.
상권은 살아 움직이는 물과 같다. 따라서 상권은 늘 변하기 십상이다. 어느 날 잘나가던 상권이 신흥 상권의 등장으로 쇠퇴하게 되고, 쇠퇴한 기존 상권은 을씨년스럽게까지 약화되어 격세지감을 느끼는 곳이 한두 지역이 아니었다. 건물의 경우는 어떤가? 동일한 건물을 비슷한 가격에 매입 하였다가도 상권의 변화에 따라 낭패를 당하는 경우를 종종 본다.

왜 이러한 현상이 일어나는 것일까?
상권에는 상권을 좌우하는 중요요소들이 있다. 총론적으로 이야기 하자면 역세권, 대형 업무시설, 대단지 아파트, 대학가나 상업시설 밀집지 등과 각론적으로는 횡단보도, 버스정류장, 육교와 일방통행 길, 분지형태의 입지 등 일거하기에는 수도 없이 많다. 따라서 상권에 영향을 주는 요소가 너무 많기 때문에 어느 단어하나로 정의하기란 상당히 어려운 것이다. 이러한 상권은 경매에 있어서 매우 중요한 요소가 된다.

경매 나온 아파트를 입찰했다고 보자.
아파트를 결정하는 상권요소로는 역세권과 환경권, 학군, 대형 편익시설 및 기피시설 그리고 대단지 등에 따라 아파트 가격은 천차만별로 나타난다. 특히 층에 따른 가격 차이도 무시할 수 없는 것이 되어 버렸다. 건물의 상권도 아파트와 마찬가지로 상권의 영향을 매우 크게 받는다. 동일한 건물에 임대를 줄 경우라도 임대보증금과 월세에서 차이가 나고, 향후 매매가격에도 영향을 끼치게 되는 경우가 너무 많은 것이다. 우리는 건물의 가격을 대부분 월세 위주로 판단한다. 감정평가사들의 경우 구조, 모양, 공시가격, 건물위치 등 원가법에 의거하여 가격을 산정하는 게 대부분이다. 원가법은 고전적인 방법으로서 은행이나 금융기관에서 대출하기 위한 하나의 방법으로 판단된다.

그러나 우리의 주변 현실을 살펴보자. 반듯한 건물에서 나오는 월세와 가건물에서 나오는 월세를 비교했을 경우 일반적으로 반듯한 건물의 월세가 많겠지만 가건물의 경우에도 월세가 많이 나오는 경우를 보곤 한다. 이것은 무엇을 이야기 하는 것일까? 감정평가 방법에서조차 이해하기 힘든 상황이 현실로 나타나는 것이다. 이것은 이론적인 논리보다 상권으로 밖에 설명이 안 된다. 상권이란 건물의 형태나 가격에 영향을 받지만 꼭 건물이 좋다고 해서 상권이 좋은 것만이 아님을 알 수 있다. 따라서 어느 건물을 경매 받고 싶은 경우, 단순한 건물 감정 가격은 참고로 하고 현재 및 미래의 상권건물가치도 함께 평가 분석해 보아야 한다.

건물의 평가는 투자대비 수익률로 나타난다. 그러나 수익률은 단순한 임대료 수익만이 아니라 향후 몇 년 뒤에 나타나는 개발이익도 고려해야 한다. 월세가 1,000만원 나오는 건물의 수익은 3년 뒤 월세 수입을 합하면 세금 전 최대 3억 6천만원이 된다. 그러나 이러한 임대수입보다도 더 중요한 요소가 바로 개발이익이다. 이것은 주변 여건의 변화에 따라 몇 년 뒤 건물가격의 상승이익을 말한다. 일반적으로 개발이익의 건물 가격 상승은 월세 수입의 3배도 넘는 다는 사실은 상권의 기본이 되었다. 다시 말해서 좋은 상권지역은 월세의 임대료 보다는 몇 년 뒤의 개발이익금이 3배 이상 높다는 사실을 기억하여야 한다.

따라서 경매를 응찰할 경우 상권분석은 필수적이다. 현실적으로 보이는 임대수익금 보다는 향후 상권의 수익성을 좌우하는 개발이익을 볼 줄 알아야 할 것이다. 왜냐하면 수익성을 결정하는 가장 큰 요소는 임대수익보다 개발이익이기 때문이다.

넷째, 거주자 분석이다.
경매에 있어서 거주자 분석만큼 중요한 경우도 없다. 법적인 측면을 떠나 가장 우리의 감정에 가까운 부분이기 때문이다. 경매를 당하는 쪽보다는 전혀 이해관계가 없는 제3자 위치의 세입자나 거주자가 경매를 경험하는 경우 상당한 충격을 받게 된다. 특히 법적으로 안정장치가 되어 있지 않은 경우에는 그 후유증 또한 물리적, 정신적으로 매우 크다. 그러나 안타깝게도 낙찰자 입장에서는 이를 모르는 척 무시하고 싶겠지만 경매에서 낙찰 받을 경우 반드시 경험하게 되는 것이 건물 세입자나 거주자일 것이다. 이를 피하기 위해 경매 컨설팅회사에 의뢰하는 경우가 대부분인데 직접 낙찰자가 세입자를 만나고 거주자를 만나면 의외로 쉽게 풀리는 경우를 종종 보게 된다.

피경매자나 제3자로서의 세입자, 거주자는 해당 건물이 경매를 당하게 되면 우선 자신들이 법적 안정장치가 되어 있나 부터 따지게 된다. 다행스럽게도 법적안정장치가 있으면 평상시와 마찬가지로 시간이 되면 새 건물 주인을 만나서 보증금을 해결하고 이사 가면 된다고 생각해 모든 것을 법대로 하려 할 것이다. 그러나 이러한 생각을 가진 세입자나 거주자에게 낙찰자가 미리 나서서 해결을 모색할 경우 의외로 간단하게 해결되는 경우가 많다. 왜냐하면 제3자 입장에서 어차피 언젠가는 이사 가야 한다는 것을 알고 있고, 경매 당한 건물로부터 빨리 벗어나고픈 생각으로 가득할 것이기 때문이다. 따라서 세입자 자신에게 경제적 손해만 없다면 스트레스를 받으면서 법대로 가는 것보다 빨리 해결되기를 바랄 것이다. 또한 경제적인 손실을 입는 경우 낙찰자가 세입자의 손해액과 중간 금액에서 해결을 시도할 경우 대부분 이에 응할 가능성이 매우 높기 때문에 경매에 있어서 거주자로부터 문제가 발생하는 것을 빨리 해결 할 수 있을 것이다.

따라서 중요한 것은 사전에 거주자나 세입자의 성향과 법적 관계를 따져 보는 것이다. 또한 고약한 세입자나 거주자를 만나지 않기 위해서도 사전 분석이 매우 중요하다는 사실을 기억해야 할 것이다. 물론 법적 관계는 미리 권리분석에서 정리하여야 한다.

다섯째, 세금분석이다.
8.31 부동산 후속 정책으로 등장한 3.30 부동산 정책 중 가장 큰 골격이 고강도 세금정책이다. 재산세와 종합부동산세를 강화하고 양도세를 중과하며 개발이익부담금제도 등을 실시할 예정이다. 과거 경매에 있어서는 양도세의 경우 상당한 세금혜택이 있었지만 지금은 실거래가 신고제 도입으로 인하여 아파트 경매의 낙찰금액 세금혜택이 없어진 것이다. 양도세 부과는 양도차액으로 부과한다. 그러나 아파트의 경우 일반적 거래도 실거래가로 신고하기 때문에 양도세 차액 혜택을 보지 못하지만 일반 상가건물의 경우 아직도 세금혜택을 볼 수 있을 것이다. 또한 경매의 경우 실거래가에 가까운 낙찰을 보이기 때문에 향후 양도차액에 따른 세액을 줄일 수 있다. 아직까지 일반 건물의 경우 공시가격이 실거래가에 가깝지 않기 때문이다.

그러나 경매에 있어서 1가구 2주택도 2007년부터 50% 양도세 단일세율을 적용하기 때문에 경매에서 겸용주택은 상당한 기피 종목이 될 것이다. 더 나아가 부동산 흐름으로 보아 2007년부터는 세금부과에 따른 가격 변화로 상당한 경매 매물이 등장할 것으로 보인다. 토지는 물론이고 일반 상가건물도 그럴 가능성이 높다. 이럴 경우 과거와 같이 세금문제를 소홀하게 해서는 상당한 어려움을 당할 수 있다고 본다. 왜냐하면 경매에 있어서 과거와 같이 세금에 관한 무풍지대가 아니기 때문이다. 따라서 경매에 입찰하기 전에 자기에 맞는 세금분석과 매매 타이밍 등을 고려한 세금분석이야 말로 경매에서 가장 우선해야 하는 선결과제라고 볼 수 있다.

상기와 같이 경매 수익성을 좌우하는 중요한 5대 요소를 알아보았다. 건물분석, 건물법규 분석, 상권분석과, 거주자분석, 세금분석까지다. 그러나 경매에 있어서 권리분석은 기본중의 기본이기 때문에 빼놓고는 이야기가 되지 않는다. 따라서 경매의 수익성을 올려주는 것은 5대 요소가 중요하지만 더욱 중요한 것은 자신에 맞는 권리분석을 통해 경매에 접근하는 것이다. 5대 요소 이외에도 자금관리, 타이밍 등을 고려한 경매의 경우 상당한 수익성을 가져다주는 요소들이기 때문에 소홀히 해서는 안 될 것이다. 경매를 단순히 남의 부동산을 거저먹는 개념으로 접근하면 백전백패할 것이다. 경매에 있어서도 남보다 많은 노력과 신중한 분석 등을 통해서 수익성을 높이고, 해당 요소 등을 분석하면 할수록 수익성은 더욱 높아질 것이다. 이 세상에 공짜는 없다. 특히 경매의 경우 더욱 그러하다.