권리분석 사례-부부간의 임대차

■사례

-경기 용인시 신봉동의 L아파트, 철근콘크리트 구조로 열병합에 의한 지역 난방을 한다. 아파트단지 및 임야 소재하고 인근에 초등학교와 버스정류장이 있다.

-면적은 대지 85.9508㎡에 건물 175.2074㎡로 방 4개에 욕실 2개, 18층이다.

-감정평가 5억 원(2005.1.4), 낙찰 6억 7,899만 9천 원(2005.6.16).

-임차관계는 손정숙 전입 2002.9.6, 확정 2004.12.3, 배당 2004.12.3(소유자의 처)

-소유자 차영호(2002.11.15). 저당 ○○은행 보라매(2003.9.23)(4억 8천만 원). 가압 정인호(2004.3.4)(3,200만 원). 가압 멀티맥스(2004.3.11)(1억 2,600만 원). 압류 삼성세무서(2004.8.26). 임의 ○○은행(2004.11.23)(청구 3억 8,061만 383원).


■권리분석

2005년 상반기 대한민국 부동산 시장 최대 화두는 바로 ‘판교분양’이었다. 판교 후광효과를 직접 몸으로 느낄 수 있는 분당과 용인지역은 자고 일어나면 시세판이 바뀌어 시세를 종잡을 수 없는 그야말로 ‘광란’ 그 자체였다. 바로 그 광란의 소용돌이 한가운데 자리잡고 있는 용인시 신봉동의 대표브랜드 L아파트 53평형이 경매 나왔다.

5월17일 수원지방법원 경매 9계 입찰법정. 입찰가가 5억 원에 불과함에도 어느 누구도 L아파트를 거들떠보지 않았다. 표면적 이유는 선순위 임차인 1명의 보증금 1억 2,000만 원과 유치권신고금액 2억 원이 발목을 잡았던 것이다. 그러나 이 날의 유찰은 한 달 후의 커다란 재앙을 예고하였다.

같은 물건이 6월16일 4억 원에 다시 경매 나오자 이번에는 서울과 수도권에서 구름처럼 몰려든 입찰참가자들로 가뜩이나 좁은 법정은 몸살을 앓아야 했다. 입찰참가자 34명. 낙찰가 6억 7,899만 원. 낙찰가율 135.8%. 당시 시세는 7억 원 선.

불과 한 달 만에 L아파트는 초우량 아파트로 둔갑해 있었다. 어떻게 이런 일이 일어났을까? 바로 선순위임차인의 할리우드 액션(속임동작)에 속았기 때문이다.

먼저 손정숙의 대항력을 따져보자. 전입일(2002년 9월6일)만 놓고 보면 분명 기준등기(2003년 9월23일)보다 빨라 손대면 안 된다. 정말 그럴까?

그러나 여기에는 함정이 숨어 있다는 것을 놓친 것이다. 바로 손정숙은 소유자의 부인이었던 것이다. 부부간은 임대차 관계를 인정하지 않는다는 사실을 간과한 것이다. 만일 부부가 진정한 임차인으로 보호받기 위해서는 이혼을 해야 하는데 이 때도 역시 최초 전입일자가 기준이 아니라 협의이혼한 다음날부터 임차인으로서 권리를 행사할 수 있다는 점이다.

조금만 주의를 기울였다면 남보다 한발 앞서 소리 소문 없이 5억 초반에 낙찰받아야 할 물건이 그만 매각물건명세서 상의 기재내용을 너무 신뢰한 나머지 남 좋은 일(채권자)만 시켰다.


■종합

부부간의 임대차는 다음과 같이 세 가지 종류가 있다.

①소유자의 처: 임대차를 인정하지 않는다.

②채무자 겸 소유자의 처: 역시 인정하지 않는다.

③채무자의 처: 가장일 확률이 높지만 경우에 따라서는 진정 임차인일 수도 있다. 가장 조심해야 할 부류다.

①, ②의 경우는 이혼한 이후부터 진정한 임차인이 된다. 이 때 이혼 위자료를 임차보증금으로 전환해 거주하다가 경매를 당하더라도 배당순위에 따른 우선변제를 받을 수 있다.