일반물건과 특수물건의 비교

경매의 시대적 흐름으로 볼 때 일반인 들이 본격적으로 아파트를 낙찰 받기 시작하면서부터 소위 경매고수라는 분들은 특수물건(선순위 임차인, 법정지상권, 유치권, 대지권미등기, 예고등기 등등)으로 돌아섰습니다.

그럼 이러한 것을 표로 짧게 정리해 봅시다.

	일반물건	특수물건
전체물건	많다(약 80%)	적다(약 20%)
시간	짧다	길다
대출	쉽다	어렵다

 

그럼 표의 내용을 다시 풀어 설명해 드리겠습니다.

일단 전체 물건의 80%는 일반물건이라는 뜻입니다.

특수물건은 20%정도 되고 이 이하일 수도 있습니다. 이러한 물건은 요즘 경매 사이트에서 빨간 글씨로 집중 분석하기 때문에 쉽게 알아볼 수 있습니다.

 

그런데 사람들은 이 특수물건 20%에 더 관심을 많이 갖습니다.

이렇게 된 이유는 경매동호회나 경매를 가르치는 학원, 대학 등의 영향이 큽니다.

왜냐하면 경매는 대중화 되었고 경매가 대중화 되었으니 경매를 가르치는 경매고수나 학원 강사, 대학교수는 일반인과의 차별화를 위해서 특수물건 쪽으로 많이 가르치고 이러한 것이 더 수익이 난다고 가르칩니다.

언뜻 생각해보면 맞는 말인 것 같습니다. 그러나 특수물건에 접근하면서 우리는 너무 많은 손실을 감수해야 합니다.

 

첫번째: 시간이 많이 걸립니다. 저러한 특수물건은 일단 명도 하는데 시간이 많이 걸립니다. 일반물건은 배당일 정도까지만 기다리면 될 것을 이러한 것은 소송으로 거의 대부분의 시간을 허송세월 하는 경우가 많습니다. 그렇게 된다면 수익률은 현저히 떨어지게 되고 일반적으로 경매를 업으로 하는 경우 자금압박을 받게 됩니다.

수익률은 시간과의 싸움이라고 봤을 때 어제사서 오늘 파는 것과 일 년 전에 산 것을 이제 명도 하는 것과는 365배의 차이가 있는 것입니다.

 

두번째: 대출이 힘들다는 점입니다.

돈 없는 서민이 돈을 쌓아놓고 경매를 하는 것도 아니고 소액으로 대출을 끌어안고 자기자본을 덜 들인 상태에서 사야 적은 돈으로 많은 것을 살 수 있는데 만약 돈이 전부 들어간다면 자금압박이 클 것입니다.

만약 5000만 원이 수중에 있다고 본다면 5000만 원짜리 빌라를 경매로 낙찰 받았을 때 일반물건은 대출을 80%까지 일으켰을 때 1000만 원이 들어간다고 치면 5000만 원이면 5채를 살 수 있습니다.

하지만 5000만 원짜리 유치권이 있는 물건이라면 대출이 일반적으로 힘드니 1채를 겨우 살 만한 돈 밖에는 안 됩니다. 적은 돈으로 큰 물건 혹은 많은 것을 사야 레버리지효과를 극대화시킬 수 있는데 그럴 수 없고 낙찰부터 명도까지의 시간 또한 적지 않으니 수익률은 떨어지니 일거양득이 아닌 설상가상이 되는 것입니다.

게다가 이러한 것보다 소유권자체에 문제가 생기는 것이라면 한 번에 쪽박을 찰 수도 있는 것입니다.

그렇기 때문에 일반물건보다는 특수물건이 성공만 하면 대박이지만 실패하면 쪽박을 찰 수 있다는 것입니다.

그렇다면 일반인에게 특수물건의 입찰을 독려하는 경매강사들은 과연 이러한 특수물건에만 입찰을 할까요? 그럴 수도 있지만 거의 대부분은 강의로 먹고살며 제자들의 공동투자에 숟가락을 담구거나 때로는 특수물건임에도 불구하고 경매의 대중화로 일반고수에게 철저히 밟히기도 합니다.

그렇다면 특수물건이 아닌 일반물건에 투자한다면 어떻게 될까요?

여기서 일반물건은 다시 인기 있는 일반물건과 인기 없는 일반물건으로 나뉩니다.

인기 있는 일반물건과 인기 없는 일반물건의 가장 큰 차이는 무엇일까요? 사람들이 많이 찾고 바로 낙찰을 받고 매매가 이루어지는 물건이 인기 있는 일반물건입니다.

이러한 것의 문제점은 특수물건에 투자할 때처럼 소유권, 인수하는 권리 등에 대한 치명적인 위험성은 많이 줄어드나 전혀 수익이 나지 않는 것이 문제점입니다.

 

그럼 인기 있는 일반물건에 투자하는 것은 어떤 것일까요?

남들이 아파트에 투자할 때 아파트에 투자하고 남들이 빌라에 투자할 때 빌라에 투자하는 것입니다. 한마디로 가장 현재 인기가 최절정인 종목이나 투자처에 투자하는 것입니다.

그럼 왜 남들이 빌라에 투자할 때 빌라에만 투자할까요?

그것은 남들과 달리하면 불안하고 내놓으면 바로 팔릴 수 있는 종목이라고 생각하기 때문입니다.

그렇지만 이러한 물건은 실투자금이 많이 들어가고 시중의 급매보다 훨씬 비싸게 낙찰 되는 것이 기본입니다.

그러니 내놓아서 바로 팔 수 있는 물건이라 생각하고 가장 인기 있는 종목에 들어가게 되는 것입니다. 그러나 결과는 어떨까요? 사실 결과는 오히려 시중가격보다 비싸게 낙찰되는 것이 현실입니다. 왜냐하면 나만이 그 물건을 보는 것이 아니라 다른 사람들도 다 본다는 것이죠.

그래서 시중가로 낙찰을 받는 일이 생기고 낙찰을 받지 못한 대부분의 다른 사람들은 낙찰자가 미쳤다고 손가락질 하면서도 자신도 막상 남들이 쳐다보지 않는 물건에는 들어가질 용기를 내지 못하고 다음번에도 남들이 주목하는 물건에만 입찰하게 됩니다.

어쩌다 낙찰을 받아도 수익이 그리 크지 않으며 항상 수익이 날 정도로만 입찰가를 적어내서 항상 입찰과 유찰을 반복하며 입찰하는데 의의를 둡니다.

이러니 남들과 같이 입찰을 했다는 자기 위안 이외에는 남는 것이 없습니다. 낙찰가를 높이 쓰면 수익이 나지 않고 낙찰가를 낮게 쓰면 항상 떨어지니 말입니다.

항상 이러한 결과가 나오면서도 항상 인기 있는 일반물건에 입찰하기를 반복 합니다.

그럼 인기 없는 일반물건에 투자하면 어떤 것이 좋을까요?

인기 없는 일반물건은 일단 시중에서 팔리지 않는 물건입니다. 그러나 이것은 인기 있는 일반물건과 크게 다르지 않습니다.

왜냐하면 인기 있는 일반물건은 너무 비싸게 입찰가격을 써야 낙찰을 받을 수 있고 그러한 것은 결국 팔아봐야 수익이 나지 않으니 수익이 없기로는 인기가 있건 없건 모두 같습니다.

그럼 인기 없는 일반물건은 어떤 점이 유리할 까요? 우선은 다른 사람들이 배당받지 못하는 세입자, 행패부리는 집주인, 선순위, 유치권 등으로 스트레스를 받을 때 나는 위의 악조건의 세입자, 골치 아픈 집주인, 살 떨리는 특수물건을 피할 수 있습니다.

왜냐하면 남들이 쳐다보지 않는 물건은 차고도 넘치며 남들과 경쟁하지 않고 얼마든지 낙찰 받을 수 있었기 때문입니다.

게다가 일반물건이니 대출이 잘 나오고 명도가 쉬워 실투자금이 적게 들어가고 투자자금 회수가 빠르고 저평가 되었으니 오르면 현재 인기 있는 물건보다 수익률이 훨씬 높다는 장점이 있다는 것입니다.

이러한 물건은 역대 어떠한 것이 있었을까요?

아파트가 가장 인기 있던 시절에 재건축 아파트가 있었고 재건축 아파트가 인기 있었을 때 빌라가 있었고 빌라가 인기를 끌 시기에 오피스텔이 있었습니다.

국지적으로 상가투자나 다가구 원룸 투자 등이 있을 수 있습니다.

아파트에 몰리면 빌라하면 되고 빌라에 몰리면 오피스텔하면 되고 오피스텔에 몰리면 상가하면 되고 서울에 몰리면 경기도 하면 되고 수도권에 몰리면 지방으로 눈을 돌리면 됩니다.

물론 인기 없는 일반물건에 입찰하는 것은 쉬운 일은 아니나 항상 인기 없는 일반물건이  투자에서 항상 성공했고 스트레스를 줄이고 실투자금을 줄이거나 투자했을 때 낙찰 받고 전세 놓으면 오히려 남을 때가 있었고 의외로 월세를 놓아도 수익성이 좋았으며 가치가 실현되었을 때 수익률은 특수물건의 그것보다는 훨씬 수익률이 좋았다는 것입니다.