경매 물건별 현장확인과 서류확인

입지 분석과 물건조사

1. 문화, 의료시설, 시장, 교통수단 및 통근거리, 침수관계, 도로망 발전가능성 조사

2. 면적, 모양, 접면도로, 지세, 경관, 시설의 노후화 등

* 서류 확인

1. 국토이용 관리법상의 용도지역 : 도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경 보전지역 등

2. 용도지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역

3. 그린벨트 해당 여부

4. 군사보호법, 수도법, 문화재 관리법, 공원법, 건축규제 확인

5. 실거래 가격과 공시지가, 감정가와의 비교분석

6. 각종 공부 확인사항


* 각 공부의 중요 확인 사항

1. 토지, 건물, 등기부등본 : 소유권 및 기타 권리사항 확인 - 등기소

2. 토지, 건물, 임야대장 : 각 건물의 면적, 과표, 지목, 건축현황 - 시.군.구청

3. 지적, 임야도 : 토지모양 및 공법상의 제한사항 - 시.군.구청

4. 토지이용 계획 확인원 : 각종 계획 및 제한사항 - 시.군.구청

5. 공시지가 확인원 현재의 공시지가 - 시.군.구청


* 입찰대상 물건의 현지 조사시 확인사항

경매 정보지, 법원 입찰서류에 기록된 사항과 관련 공부와의 대조확인을 거쳐 입찰하고자 하는 대상물건을 결정하였으면, 이제 마지막으로 반드시 현지조사를 통하여 마지막 필요한 정보를 조사, 확인, 대조하여야 합니다.

현지답사 조사는 가능하면 본인이 직접 현장을 답사하여 지금까지 조사 확인한 관계서류상 또는 공부상에 기록된 사실과 현장 상황과의 일치여부를 현지조사를 통하여 대조 확인할 필요가 있습니다. 왜냐하면 연립 및 다세대주택, 토지(농지, 임야 등) 등은 간혹 서류장에 기록된 번지와 전혀 다른 곳에 위치한 경우가 종종 있기 때문입니다.

또 법원의 입찰기록부에 첨부되어 있는 감정평가서상의 평가액과 현지 시세와의 차이를 반드시 비교하여야 합니다. 특히 요즈음처럼 부동산가격이 불안정한 상태에 있는 상황 하에서는 반드시 현지 중개업소를 통하여 탐문하고, 그 현지 시세를 참고하여 입찰가격을 결정할 필요성이 있습니다.

임대차관계 조사도 현지탐문을 통하여 마지막으로 확인하도록 합니다. 임차인관계 조사는 별다른 방법이 없고, 아파트 관리사무소나 인근 주민들을 통하여 간접적으로 확인하는 방법이 있으며 변호사, 법무사 사무실에서 발급한 이해관계 사실 확인원에 의해서 주민등록 등본을 열람 조사하는 방법 등이 있으나 경매와 관련하여 현실적으로 가장 애로사항이 많은 것이 임차인 여부를 정확히 파악하는 것입니다.


* 물건별 현지 확인시 유의사항

아파트

1. 단지규모 시공회사 : 500세대 이상, 유명건설회사, 관리비 등

2. 주차공간, 기타 편의시설 : 지하주차장, 상가, 유치원, 놀이터, 노인정

3. 재건축 대상인 경우 : 건축년도, 택지개발지구 지정 여부, 저밀도 아파트지구 지정 여부, 조합 구성 여부, 조합원 부담금 수준

4. 대지 처분 : 원래 대지권이 없는 경우(경락되어도 대지권 취득 못함) ‘대지, 건물 일괄입찰’ 이나 감정평가서에 대지권 가격이 포함되어 있는 경우는 안심입니다.

5. 주택거래 신고제지역 : 이 지역의 아파트는 경매로 낙찰 받으면 관할 시청, 구청에 15일 내 신고해야 합니다.



* 단독주택. 다가구주택

1. 인접토지와의 경계 : 공부상 경계와 현황일치 여부

2. 도로와의 접면관계 : 폭 6m 이상 도로에 접하거나, 4m 이상 도로에 2면 이상 접해있는가 여부

3. 법정지상권 성립여부 : 건물주와 토지소유자와의 일치여부, 타인소유 미등기건물의 소재 유 무, 단 토지소유자 명의의 미등기 건물로서 경매대상에 포함된 것은 안심, 전신주 기타 공작물의 설치 유무를 확인해야 합니다.

4. 구옥 : 장차 건축하고자 하는 건축물과 관련하여 규제사항과 건축가능성 여부

5. 다가구(다세대)주택 신축예정 : 인접대지와의 거리, 가구당 주차장비율, 가구당 최저평수, 층수 등이 규제되므로 대지면적이 최소 100평 정도는 되어야 합니다.


* 연립주택

1. 대지지분 및 위치 : 대지지분이 많아야 하고, 쾌적성과 교통여건 등 접근성이 어떤가 여부

2. 구조 및 층수 : 구조 중 등기부상 구조와 층수가 현황과 일치하는가의 여부를 확인해야 합니다


* 농가주택

1. 경계 : 인접토지와의 경계관계를 지적도를 통해 정확히 파악하여 낙찰 후 분쟁소지를 없애야 합니다.

2. 진입로 : 폭 4m 이상 도로의 존재여부, 현황은 도로이나 지적도상에 표시되어 있지 않으면 차후 건축허가를 받을 수 없으며, 경우에 따라서는 진입로 개설에 필요한 토지를 별도로 매입하여야 합니다.

3. 지목 : 공부상 지목과 현재 이용 상황과의 일치 여부

4. 면적 : 500㎡ (151.2평) 이하인가의 여부

5. 규제상황 : 개발제한구역, 상수원 보호구역, 군사시설 보호구역, 공원구역 등 이용상 제한이 있는 지역인가의 여부를 확인해야 합니다.


* 농지

1. 농지취득 자격증명 : 입찰에 응하기 전에 반드시 농지취득자격증명 발급 가능성 여부를 확인해야 하며, 기간 내에 이를 제출하지 못하면 낙찰이 불허될 수도 있습니다.

2. 면적 : 1,000㎡ 이상 인가의 여부

3. 용도변경 가능성 : 반드시 국토이용관리법상 ‘준농림지역’ 이면서 농지법상 ’농업진흥지역 밖’ 이라는 두 가지 요건을 동시에 충족하고 있어야 장차 용도변경이 수월 합니다.

4. 농지전용 가능성 및 비용 : 농지와 접한 도로(농로)가 2m 이상인가의 여부, 전용으로 인하여 인근 농업진흥지역 농지의 훼손가능성 여부, 농지전용 부담금(공시지가의 20%)과 대체농지 조성비(㎡당 전 2,160원, 답 3,600원) 등 비용과 전용 후의 경제성 비교

5. 농지법상 규제 : 중요 농작업의 1/3 이상 또는 1년 중 30일 이상 직접 영농에 종사 가능성 여부, 만일 위의 조건을 충족시키지 못할 때는 강제처분 명령을 내리며 이때는 반드시 처분해야 됩니다


* 상가

1. 임차인 문제 : 상가입찰에서 가장 애로사항이 많은 분야이고, 법률상으로는 낙찰인이 책임져야할 사항은 아니나 현실적으로는 인도에 어려움이 생깁니다. 특히 거액의 권리금이 있는 상가일수록 인수받는데 많은 어려움이 따르므로 임차인과의 문제를 어떠한 방법을 동원하여 원만하게 해결하느냐가 상가입찰 성공의 관건입니다.

2. 상권형성 상태 : 경매입찰에 나오는 상가의 대부분이 상권형성이 미약하고 영업이 잘 안되는 곳이 많으므로 주변의 상권분석을 철저히 하여 장래발전 가능성을 면밀히 따져본 후에 입찰여부를 결정합니다.



3. 단지 내 상가 : 단지 내 가구 수가 1,000 가구 이상이고 25 ~ 30평형의 중소평형의 아파트가 많은 곳이 구매력이 높습니다.

4. 입지분석 : 거주 인구수에 비하여 상업지역 면적이 지나치게 넓은 신도시지역상가에는 가급적 입찰하지 않는 것이 좋고, 주위에 백화점, 대형할인점, 재래시장 등 상권이 중복되는 지역도 피하는 것이 좋습니다.

5. 수익성 : 직접 운영하지 않고 임대를 놓을 경우 월 임대수익률이 순 투자액의 0.6% 이상은 되어야 합니다.


* 임야

1. 개발가능성 여부 및 경계 : 낙찰 후 개발가능성에 대한 치밀한 계획이 필요하고, 따라서 대상임야가 준보전 임지인가의 여부와 시.군.구청 지적과에서 임야도를 발급받아 지형, 지물을 기준으로 경계를 파악합니다.

2. 분묘(분묘기지권) : 분묘기수와 위치를 파악하고, 인근마을의 이장 또는 읍, 면사무소에 들러 연고자 파악 가능성 여부를 알아봅니다. 연고.무연고 분묘를 구분하여 임야도상에 표시한 후 장래개발 이용계획에 분묘의 존재가 방해요인이 된다면 입찰에 응하지 않는 것이 좋습니다.

3. 진입로 : 장래 이용에 필요한 진입로 상태를 점검해야 합니다. 낙찰 후 개발단계에서 진입로가 없어 새로 개설할 필요가 있을 경우에는 개설에 필요한 인접토지의 매수비용 등을 고려해야 하고, 진입로 개설에 필요한 인접토지의 가격이 비싼 경우 전체비용 측면을 심사숙고하여 입찰참여 여부를 결정해야 합니다.

4. 각종 부담금 : 임야를 대지로 전환하는 데는 사림전용부담금(공시지가의 20%), 대체조림비 (㎡당 800원)가 추가비용으로 듭니다


* 공장

1. 공장저당법 : 공장경매는 공장저당법에 의하여 기계, 기구류까지 일괄매수 하여야 합니다. 따라서 기계, 시설 등에 대한 전문가의 조언이 필요합니다.

2. 체납세금과 미납 공과금 : 경매입찰에 붙여진 공장은 대부분 부도로 인하여 생산 가동이 중단 된 상태에 있으므로 체납된 세금과 미납된 전기요금, 수도요금이 얼마인가 반드시 확인해야 합니다.

3. 오.폐수 배출상태 및 정화시설 구비여부 : 환경관련 법률의 강화로 오염물질을 배출하는 공장일 경우 오.폐수 배출상태와 이를 정화하는데 필요한 정화시설들이 갖추어졌는가 여부를 확인할 필요성이 있습니다. 만일 이런 시설이 관계법률에서 요구하는 기준에 미달되었을 경우에는 낙찰 받은 이들 시설물 보완에 많은 경비가 소요됩니다. 4. 확인 : 기타 공장의 용도변경 가능성 여부 등은 관할 시.군.구청 공업계를 통하여 확인합니다.