[스크랩] 시가화예정용지

시가화예정용지란 자연녹지지역,생산녹지지역,계획관리지역,개발진흥구역 등의 보전지역을 도시가 팽창됨에 따른 주거·상업·공업지역 등으로개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발예정지로 미리 지정하는 것을 말한다. 이는 도시기본계획에의한 도시관리계획 수립 시 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 도시계획이 시행될 예정인 일단의 토지를 포함한다.

 

   시군구 등 각 지방자치단체는 개발이 필요한 지역에 대해 도시기본계획에서 시가화예정용지로 먼저지정한 후 시간을 두고 이에 대한 세부계획을 수립하고 개발한다. 시기화예정용지로 지정할 수 있는땅은 주로 자연녹지지역이나생산녹지지역, 계획관리지역이다. 이 지역 중 개발계획이 아직 수립되지 않은 지역을 중심으로 시가화예정용지를 지정하게 된다.

 

   각 지자체가 시가화예정용지를 지정할 때에는 주변지역의 개발상황, 도로 등 도시기반시설의 현황과 수요 등을 먼저 고려한 후, 각 지역별,생활권별로 개발목적과 수용인구, 개발방법, 적정밀도 등을제시하여 이를 도시기본계획상에 반영한다. 이때 각 지자체 인구배분, 지역균형발전 계획 등을 감안해각 시가화예정용지 개발의 우선순위를 결정하게 된다.

 

시가화조정구역과는 다르다

   흔히 시가화예정용지와 시가화조정구역을 유사한 개념으로 알고 있다. 하지만 이는 차이가 있다. 시가화조정구역은 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적으로 개발하기 위하여 일정기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우, 이를 시가화조정구역으로 지정 또는 변경할 수 있도록 한 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제39조”에 의거하여 도시관리계획으로 결정할 수 있도록 한 지역을 말한다. 주로 신도시 개발이전 단계에서 해당 토지에 대한 개발및 건축제한을 규제하는 지역이 이에 해당한다.

유보기간은 사안에 따라 차이가나지만 대략 5년에서 20년 이내의 기간이며 용도지역, 지구에 관계없이 개발이나 건축을 할 경우에는 허가를 받아야만 가능한 지역이다. 이 시가화조정구역 안에서는법에서 정한 일련의 행위제한을 받게 된다. 위반 시에는 관련법에 의거 처리된다.

 반면, 시가화예정용지는 장기적인 발전방향을 제시하는 정책계획으로 도시기본계획 수립지침에 의거하여 각 지자체별로 지정하게 되므로 별도의 행위제한을 받지는 않는다. 그렇더라도 지구단위계획 등에 의한 개발행위제한지역으로 묶여 신·증축 등의 개발행위가 일정기간 제한될 수 있다.

 

추진단계를 반드시 확인해야

   시가화예정용지는 2020년까지의 제4차국토종합계획 수정계획에 의해 그 개발의 시급성에 따라

각 단계별로 순차적으로 개발된다. 현재 2단계(2006~2010년)가 진행되고 있으며, 3단계(2011~2015년),4단계(2016~2020년)까지로 구분된다.

 때문에 시가화예정용지 해당지역이나 그 주변지역에 투자할 때에는 해당 시가화예정용지의 개발시기가 어느 단계로 잡혀 있는지 반드시 확인해야 한다. 이는 해당 시군구청 도시과를 방문해서 도시기본계획도면을 열람해보면 확인할 수 있다. 시가화예정용지의 지정 역시 각 지자체별로 수시로 지정되기 때문에 지자체별로 발표하는 도시기본계획을 정기적으로 확인하는 것이 중요하다.

 시가화조정구역은 토지이용계획확인원에 표시되지만, 시가화예정용지는 토지이용계획확인원에는 표시되지 않는다.

 

 시가화예정용지는 도시계획의 확장에 따라 향후 주택이나,상가 등으로 개발이 예정된 땅이어서 그만큼 투자가치는 높다. 그만큼 땅값이 크게 상승할 여지가 있다. 따라서 투자자들이 관심을 갖는 것은 당연하다. 하지만 시가화예정용지 대부분은 토지거래허가구역으로 묶여있어 외지인이 구입하기에는 그리 쉽지가 않은 것이 현실이다. 

   시가화예정용지는 이렇듯 토지 투자자라면 누구나 관심을 기울여야 할 대상이다. 각 지자체별 도시계획을 꼼꼼히 들여다보고, 예정지역은 물론 인근지역까지 범위를 확대하여 주의깊게 살펴본다면 기대이상의 투자수익을 올릴 수 있을 것이다

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 재주니 원글보기

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