국토공간계획

국토공간계획이란?

 

✔ 우리 국토는 우리만의 것이 아니고 우리 후손도 사용해야하는 단하나의 자원이며--

⦁국토를 이용할 때는 공공복리, 자연환경 등 모든 조건을 고려하여 합리적으로 이용하고 관리해야만 한다.

⦁또한 국토는 특정지역만 개발할 경우 국토를 불균형으로 만들어 지역 간 격차로 불신을 초래하게 된다.

⦁따라서 국토의 개발은 백년대계를 염두한 개발로서 세계 어느 나라든 국토 전체에 대한 계획은 국가(중앙정부)에서 수립한다.

 

우리나라는 국토기본법에 의해 제4차 국토건설종합계획이 수립되어 있고(2000～2020년) 2005년 12월 에 일부계획을 변경하였다.

그 이유는 행정도시, 기업도시와 통일에 대비하는 등 시대상황에 따라 능동적인 대처를 위해서이다.

 

✔ 공간계획을 쉽게 이해하자면 용어 그대로 공간 즉 허공에 수립하는 계획이라 생각하고 공간계획(허공)과 대비되는 계획이 개별계획(토지)인 것이다.

⦁즉 우리나라는 공간계획과 개별계획을 합쳐 국토계획이라 하는데--

⦁공간계획(허공)은 개별계획(토지)의 상위계획으로 공간계획에서 행위를 허용해야 개별계획에서 개발행위를 할 수 있다는 말이다.

⦁개별계획은 토지의 생긴 형상(地目)에 의해 기획되는 계획이라 쉽게 이해하자.

 

부동산의 최고 전문가가 되기 위해서는 공간계획을 우선 알아야 하고 그 다음에 개별계획을 알아야 하는 것인데 우리 현실에서는 유명한 전문가들도 이것을 잘 이해하고 있지 못하는 실정이다.

공간계획을 관련한 법률이 공간계획법인데 “국토기본법,” “국토계획법,” “수도권정비계획법,” “도정법(도 시및주거환경정비법)” 등 많이 있다.

개별계획에 관련한 법률을 개별법이라 하는데 28개 지목인 토지의 형상에 따라 계획과 법률이 있는 데 예를 들자면 농지인 경우 “농지법” 등 관련법령에 의해 농지의 계획이 있고 임야인 경우 “산지관 리법”에 의해 산림의 계획이 있는데 개별계획은 반드시 공간계획 내에서 수립되어야 한다는 얘기.

공간계획이 상위계획으로 예를 들어 농지법보다는 국토계획법이 상위라는 말이다.

 

공간계획은 장기(미래), 관리계획은 지금(현재)

✔ 공간계획은 장기발전(미래)계획으로 이해하시고 수립된 장기발전계획을 집행하는 실시계획(관리계획)이 있다라고 생각하시라.

⦁쉽게 설명하자면 우선 계획을 먼저 수립한 후 이를 집행하듯이 우리나라의 국토는 미래계획(공간계획)이 있고 이를 집행하는 실시계획이 있는 것이다.

⦁그래서 공간계획은 미래개발 계획이요 관리계획은 현재실시하고 있는 계획이라 표현한 것이다.

우리는 공간계획은 장기발전계획이므로 보통 기간이 길고(20년 단위) 이를 집행하는 실시계획은 공간계획의 범위내에서 단기(5년 단위)로 집행한다.

국토의 장기발전이 공간계획이고 이를 집행하는 것이 관리계획이다.

예를 들자면 수원시의 개발은 수원도시기본계획의 장기발전계획(2020년 목표)으로 국가에서 결정한 공간계획을 5년단위로 집행하는데 이 집행계획이 도시관리계획이라 하는 것이다.

 

우리나라 토지, 4개지역제도이다.

✔ 우리나라는 4개의 용도지역(땅)으로 구분하였는데

⦁도시지역 ☞ 도시기능의 확보--

⦁관리지역 ☞ 미래 이용토지의 보전--

⦁농림지역 ☞ 농업과 임업의 보전--

⦁자연환경보전지역 ☞ 자연환경의 보전으로--

4개의 용도지역으로 나누었다.

✔ 2002년까지만 해도 우리는 도시지역과 농촌지역으로 나눠 도시는 개발용도로 농촌은 보전용도로 나눠 있었으나 농촌지역의 난개발로 2003년 1월 1일부터 도시지역과 농촌지역을 합쳐 버렸다.

즉 도시지역에서는 “도시계획법”에 의한 도시계획이 농촌지역에서는 “국토이용관리법”으로(농촌지역은 보전위주이므로 개발계획이 없다) 구분하여 30여 년간 적용하다가 2003년부터 두 개 지역을 합친 후 “국토계획법(국토의 계획 이용에 관한법률)” 이란 단일 법률 하나로 적용하고 있다.

 

✔ 그런데 도시지역은 농촌보다 복잡다단하므로 다시 4개의 용도지역(주거지역/상업지역/공업지역/녹지지역)으로 세분하였고

⦁주거지역은 일반주거/준주거/전용주거로 일반주거는 다시 1종, 2종, 3종으로 전용주거는 1종, 2종으로 또다시 세분하였다.

⦁상업지역은 일반상업/중심상업/근린상업/유통상업으로

⦁공업지역은 일반공업/준공업/전용공업으로

⦁녹지지역은 자연녹지/생산녹지/보전녹지로 구분하였다.

 

【 우리나라 국토제도의 변화 】

	1970년	1994년	2003년
법률방식	-positive system	-negative system	-positive system
용도지역	-10개 용도지역	-5개 용도지역 (8개 용도지역)	-4개 용도지역 (7개 용도지역)
내 용	-전면 규제방식	-전면 허용방식	-부분 허용, 규제방식
용도지역 내 용	도시, 취락, 공업, 산림, 공업, 자연, 관광, 수산, 개촉, 유보	도시(주거, 상업, 공업, 녹지), 준도시. 농림, 준농림, 자연	도시(주거, 상업, 공업, 녹지), 관리, 농림, 자연환경보전

 

✔ 다만 과거 농촌지역의 용도지역이었던 준도시지역과 준농림지역을 없애고--

⦁관리지역으로 새롭게 만든 다음 관리지역을 계획관리/생산관리/보전관리지역으로 세분하였다.

복잡하지요?

간단히 정리하자면 과거 도시와 농촌으로 구분하였는데 도시지역은 4개의 용도(주거/상업/공업/녹지)지역으 로 구분하였고 이들 지역에서는 장기계획(20년 단위)이 있었는데 그것이 유명한 도시기본계획이라는 것이었 고 이를 집행하는 것을 5년 단위의 재정비계획(후에 관리계획)이라 했었다

그리고 농촌지역에서도 4개의 용도지역이 있었는데 준도시/농림/준농림/자연환경보전지역으로 다만 이들 지 역에서는 보전용도라서 개발계획이 없었던 것이지요.

이때 제도의 허점이 나타난 것으로 바로 준도시와 준농림지역에서 장기발전계획이 없는 틈을 이용해 러브호 텔, 공장, 가든 등 난개발이 발생된 것이다. 그래서 2003년 우리나라는 국토제도를 모두 뜯어 고쳐버린 다음 도시와 농촌지역을 합치고 법률도 하나로 통일시켜버린 것입니다.

그래서 이젠 농촌지역도 개발계획을 수립하게 되었는데 도시계획에 의한 개발이나 아니면 관리지역을 계획 관리로 지정된 지역에 한하여 개발하라는 정책의 변화가 일어난 것입니다. 8장, 토지이용계획확인원 해설을 참고하세요.

그리고 저자의 “국토도시개발계획총람”책자를 활용하세요.

 

도시지역과 비도시(농촌)지역의 이해

	도 시 지 역	농 촌 지 역
전국 면적	15%	85%
그린벨트	도시지역에만 있음	없 음
정책 목표	개발위주 정책	보전위주 정책
개발 계획	있 음	없 음
계 획	도시계획	없 음
목 표	계획개발	개발유보
집행계획	관리계획	관리계획
지구단위계획	제1종지구단위계획	제2종지구단위계획
용도지역	주거, 상업, 공업, 녹지	관리, 농림, 자연환경보전

 

지역·지구·구역, 쉽게 이해하기

✔ 지역/지구/구역은 우리나라 119개 법률에서 자그마치 314개의 지역과 지구와 구역 제도를 규정하고 있는 실정이다.

⦁지역이란, 토지 즉 땅에 대한 내용을 말하는 것이고--

⦁지구란, 건물에 관련한 내용을 말하는 것이며--

⦁구역이란, 땅도 건물도 아닌 사람의 행위제한에 대한 내용이다.

✔ 만약 □⃞⃞지역이라 하면 □⃞⃞토지이며 ‣‣지구라 하면 ‣‣건물이 되는 것이고 ∆∆구역이라 하면 ∆∆행위만 하고 나머지 행위는 규제(제한)한다는 것이다.

⦁예를 들어 “촌놈지역”과 “촌놈지구”와 “촌놈구역”이 있다고 가정하자면--

⦁“촌놈지역”은 시골(촌놈)땅을 말하는 것이요,

⦁“촌놈지구”는 시골집(건물)을 말하는 것이고,

⦁“촌놈구역”은 촌놈의 행위만하고 그 外 행위는 못(제한)한다는 말인데,

⦁“촌놈구역”이 농지법에서 규정한 “농업구역”으로 농업구역에서는 농업용행위만하고 그 外 행위는 원칙적으로 규제한다는 얘기이다.

요즘 지구단위계획이란 말을 많이 들어 보셨을 텐데 이는 지구 즉, 건물에 대한 얘기이지 땅(지역)이나 행위(구역)를 말하는 것이 아니다.

또한 허가지역이라 함은 대상지역내 토지에 관한 내용이지 건물이 아니라는 것이고 과열지구라 함은 건물 즉 주택에 관련한 규제이지 토지는 아니라고 이해하시길…….

 

✔ 그런데 지역제는 토지라 하였는데 “지역(공간계획)”의 결정권한은 중앙정부인 건교부에서 갖고 있다는 점이다.

⦁그 이유는 토지에 관한 결정권을 지자체장이 갖고 있다하면 지역 님비주의에 의해 무분별하게 지정하게 되어 전국토가 난장판의 개발이 되어 버리므로--

⦁토지(지역)제도는 중앙정부인 국가가 권한을 갖게 된 것이다.

 

따라서 하나의 토지에는 용도지역은 오직 하나 뿐이나 지구와 구역은 두 개 이상으로 중복지정이 있게 마련인 것이다.

이 지역제인 토지제도를 국가인 중앙정부에서 지정권한을 갖고 있지 아니하고 지방자치 단체장이 결정권한을 갖는다면 전 국토의 토지는 난개발 잔치의 장으로 변모하기에 지역(토지)제 결정은 중앙 정부가 갖고 있는 것이다.

바로 공간(허공)계획은 중앙정부의 고유권한으로 보시라.

 

“지역”과 “지구” “구역”을 이해하시면 “토지이용계획확인서”를 발급받아 80%이상으로 당해 토지의 개발가능 여부와 성격을 판단할 수 있을 것이다.

다시 이해를 하자면 “주거지역” “주거지구” “주거구역”이 있다고 가정할 경우 주거지역은 주거용 토지이고, 주거지구는 주거용 건물이며 주거구역이란 주거용 행위만 하라는 내용으로 이해하시라.

 

광역도시계획		도시기본계획
도시 용지	주거․상업․공업지역	시 가 화 용 지	주거 지역	- 주거․상업․공업지역 - 택지개발예정지구 - 산업단지․농공단지 - 전원개발사업구역 - 어린이․근린공원 - 제2종지구단위계획구역
			상업 용지
도시화 예정 용지	- 도시지역, 관리지역 중 장래도시용지로이용할 지역. - 개발제한구역의 조정가능지역 중 개발할 지역. - 개발제한구역, 녹지지역, 관리지역 중 보전할 지역. - 도시공원. - 농림지역. - 자연환경보전지역. - 상수원보호 관련지역. - 호수․하천구역 및 수변구역. - 개발제한구역의 조정가능지역 중 보존할 지역.		공업 용지
			관리 용지
		시가화예정 용지		- 자연녹지지역 - 관리계획이 미수립된 계획관리지역․개발진흥지구 - 개발제한구역. - 보전․생산․자연녹지지역 중 시가화예정용지를 제외한 지역. - 농림․자연환경보전지역. - 보전․생산․계획관리지역 중 시가화예정용지를 제외한 지역 도시공원(어린이․근린제외) - 문화재보호구역 - 상수원보호 관련지역 - 호소․하천구역 및 수변구역

도 시 관 리 계 획
용도지역			용도지구		용도구역
도시 지역	주거 지역	전용주거지역 (제1,2종)	경관 지구	자연경관지구	개발제한구역
				수변경관지구	시가화조정구역
		일반주거지역 (제1,2,3종)		시가지경관지구	수산자원보호구역
			미관 지구	중심지미관지구
		준주거지역		역사문화미관지구
	상업 지역	중심상업지역		일반미관지구
		일반상업지역	고도 지구	최저고도지구
		근린상업지역		최고고도지구
			방화지구		지구단위계획구역
		유통상업지역	방제지구		제1종 지구단위 계획구역	기존시가지 정비
			보존 지구	문화자원보존지구		기존시가지 관리
	공업 지역	전용공업지역		중요시설물보존지구		기존시가지 보전
		일반공업지역		생태계보존지구		신시가지 개발
			시설 보호 지구	학교시설보호지구		복합구역
		준공업지역		공용시설보호지구	제1종 지구단위 계획구역	주거형
				항만보호지구		산업형
녹지 지역		보전녹지지역		공항보호지구		유통형
			취락 지구	자연취락지구		관광․휴양형
		생산녹지지역		집단취락지구		복합형
			개발 진흥 지구	주거개발진흥지구		특정
		자연녹지지역		산업개발진흥지구
				유통개발진흥지구
관리 지역		계획관리지역		관광․휴양개발진흥지구
		생산관리지역		복합개발진흥지구
		보전관리지역	특정용도제한지구
농림지역			아파트지구		기반시설연동제
			위락지구		개발밀도관리구역
자연환경보전지역			리모델링지구		기반시설부담구역

 

국토제도체계의 이해 돕기

✔ 국토제도는 전국계획과 市․道계획 및 권역별계획과 市, 郡계획으로 구분한다.

⦁전국계획은 국토건설종합계획이고 (市)道별계획은 (市)道발전종합계획으로 권역별계획은 권역계획으로 市․郡계획은 도시기본계획으로 결정되고 기간은 20년으로 한다.

⦁다만 하위계획은 상위계획의 범위 내에서 수립하는데 5년 단위로 타당성을 검토한다.

 

국토계획은 최우선이고 다음이 시와 도이며 다음이 시․군으로 이해하시고 시․군 계획(도시계획)은 道계획의 범위에서 道계획은 국토계획범위 내에서 수립하라는 말이다. 우리 일반인들이 가장 필요로 하는 것은 시와 군의 장기개발계획인 “도시기본계획”이다.

부동산의 전국 축(국토건설계획), 시ㆍ도 축(시ㆍ도발전종합계획), 시ㆍ군 축(도시기본계획)으로 구분하여 검토하시도록---.

 

도시기본계획과 도시관리계획의 이해

 

시ㆍ군 개발계획의 이해돕기

✔ 우리나라는 165개의 시와 군이 있는데 과거에는 市단위에는 20년 단위의 “도시기본계획”이 있었으며--

⦁郡단위에는 “郡발전종합계획”만 있고 5년 단위의 집행계획인도 재정비계획(후에 관리계획)이 있었다.

⦁즉, 파주시가 郡이었을 때는 파주발전계획만 있었으나 市로 승격되면서 2000년도에 파주도시기본계획이 수립되었다.

 

이때, 파주군청 소재지인 금촌읍과 문산읍 등에 도시계획이 있었는데 이는 20년 목표의 “도시기본계 획”이 아닌 5년 단위로 집행하는 “도시재정비계획(지금의 도시관리계획)”인 것이다.

이때 수립된 기본계획은 목표가 2016년으로 되어 있는데 기본계획이 수립된 시점은 2000년도이다.

그 이유는 수립시점에 20년을 목표로 하는 것이 아니고 건교부지침에 수립년도의 끝자리를 1과 6으 로 맞추라 하여 ’91～’95년에 수립한 계획은 앞자리인 91년에 20년을 합한 2011년이 되고 ’96～’00년 은 앞자리에 20을 더한 2016년이며 ’01～’05년에 수립한 계획은 2021년(화성시/안성시/청주시/울산광 역시 등)이 되는 것이다.

 

이젠 이것도 틀린 얘기로 우리나라 최고의 계획인 국토건설종합계획의 목표년도가 2020년이고 최초 수립한 광역도시계획도 2020년이 목표년도이므로 이들과 균형을 맞추기 위해 2004년도부터 수립하는 도시계획의 목표는 끝자리를 0과 5로 맞춰야하므로 이제부터는 2020년이나 2025년이 목표년도가 된다. 최근 수원시/구 리시 등의 도시기본계획은 2020년이 목표년도 이며 2005년에 수립된 도시기본계획도 목표가 2020년이나 현 재 파주시는 특수하게 국토연구원수립으로 목표가 2025년으로 나와 있다. 부동산의 정보란 시․군개발계획인 “도시기본계획” 분석만이 현재까지의 개발 분석에서는 최고의 정보라 할 수 있다.

다만 도시기본계획은 국가에서 결정한 내용으로 중앙정부와 하위 행정기관인 市와 郡간의 일종의 행정행위(행정구속적행정행위)이므로 국민을 직접 구속하는 것은 아니다. 그래서 이 도시기본계획은 보통 국민에게 공개하지 아니하여 일반인들은 알기가 쉽지 않다. 저자의 “국토건설 도시개발계획총람”책자는 국내의 단 한권뿐인 책자로 국내 도시기본계획은 물론 각종 개발 정보가 1,184건이나 수록된 최대 규모의 개발 정보안내서이다

(문의처 : 02-325-2585).

 

✔ 관리계획이란 기본계획을 집행하는 실시계획이다.

⦁즉, 各 시․군의 20년 단위 “도시기본계획”이 결정되고 나면 해당 지역의 시장․군수는 지역에 맞게끔 기본계획을 집행해야하는데 이를 “관리계획”이라 하는 것이다.

⦁쉽게 이해하자면 도시지역의 관리는 도시관리계획이고 농촌지역의 관리는 농촌관리계획인데 농촌지역은 개발계획이 미 수립되어 있고 도시지역만 개발계획이 있는데--

⦁도시관리계획은 5년 단위로 집행하되 반드시 기본계획의 틀 안에서 집행해야 하고 만약 기본계획의 범위를 벗어나는 경우는 “기본계획변경” 후에야 가능한 것이다.

 

관리계획을 집행계획이라 부르는 것은 시장․군수가 국민을 대상으로 집행하는 것이기 때문이며 이 관리계획은 국민에 대한 법적 효력(국민구속적효력)을 갖고 있는 것이다.

따라서 국민에게 반드시 알려야 하므로 시장․군수는 국민에게 관리계획을 고시하는데 그것이 “토지 이용계획확인서”이다.

 

도시기본계획ㆍ광역도시계획ㆍ도시관리계획이란?

✔ 광역도시계획이란 2개 이상의 시ㆍ군의 공간구조 및 기능을 상호 연계시키고 환경을 보전하며 광역시설을 체계적으로 정비하기 위하여 필요한 경우 관할구역의 전부 또는 일부를 대상으로 수립하는 계획이다.

⦁우선 광역도시계획 중에서 그린벨트 내에서 최초로 수립하는 광역도시계획은 목표연도를 2020년으로 하도록 하고 있으나 현재 2025년 목표의 계획도 있다.

 

광역도시계획을 쉽게 이해하자면 두 개 이상의 행정구역에 걸친 도시계획이라 쉽게 이해하자. 그린벨트를 해 제한 지역이나 행위완화 된 지역에서 개발계획을 수립할 때는(대상지역이 두 개 이상의 행정구역에 걸쳐 있는 바) 이들 지역에서의 계획이라 이해하자.

예를 들자면 그린벨트가 해제되는 청주시의 경우 청주시뿐만이 아니라 청원군도 포함되는데 이때 이들 두 개 의 시와 군에서는 자기지역 위주의 개발계획을 수립하려 할 것이기에 충청북도에서는 두 곳이 만족하도록 공 평(?)하게 계획을 수립해야 할 것이기에 광역계획의 이름으로 수립하는 것이다.

2025년 목표는 현재 파주시와 수원시가 수립 중이다.

 

✔ 도시기본계획이란 시․군의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로--

⦁1/50.000 또는 1/25.000 지형도에 수립한다.

⦁이 도시기본계획은 도시관리계획수립(집행계획)의 지침이 되는 계획으로--

⦁기준년도로부터 20년으로 하되 년도의 끝자리를 0과 5로 한다.

예를 들자면 사람이든 기업이든 목표가 있고 이 목표를 달성하자면 실행을 해야 하는 것처럼 도시의 공간과 개발방향을 유도하는 것이 “도시기본계획”이고 이를 실행하는 계획이 “도시관리계획”이라 생 각할 것.

 

과거 도시기본계획에서는 市의 도시지역만 개발계획을 수립하였고 농촌 지역(비도시지역)은 개발계획(도시기 본계획) 자체가 없었다.

그런데 바로 이 비 도시지역인 농촌지역에서는 난개발이 계속 일어나므로 우리나라 165개의 시와 군 중 105 개 시와 군은 이제부터는 기본계획을 새로이 수립하던가 아니면 기존계획을 다시 변경해야만 한다.

자세하게 설명하자면 과거 2002년까지 우리나라 행정구역중 市에는 도시기본계획이 있었고 郡에는 그냥 기 본계획이 아닌 5년 단위의 집행계획(도시재정비계획)만 있었을 뿐이다.

즉 市 단위는 장기(20년)가 있고 이를 5년 단위로 집행하는 재정비계획이 있었으며 郡단위는 장기계획이 없이 필요시 그냥 당시 집행하는 재정비계획만 있었던 것이다. 또한 市라 하더라도 도시지역과 농촌지역으로 나누 어 도시지역만 20년 단위의 개발계획이 있을 뿐 농촌지역은 아예 개발계획 자체가 없었다.

그러나 이번 2003년 새로운 국토제도의 수립에서는 수도권 내 시와 군 모두와 광역시 그리고 광역시와 경계 를 하고 있는 시와 군 그리고 인구 10만 명이 넘는 시․군 등 모두 105개의 시․군에서는 기본계획이 없었던 郡까지도 새로이 기본계획을 수립하고 도시기본계획이 있었던 市는 기존 수립된 기본계획을 그대로 나두고 집행하거나 기존계획을 변경하고 싶으면 변경하여 수립하라는 말씀.

 

✔ 도시관리계획이란 광역도시계획․도시기본계획에서 제시된 시와 군의 발전방향을 공간에 구체화하고 실현(실시)시키는 계획을 말한다.

⦁도시관리계획에서는 용도지역․지구․구역의 지정, 변경, 도시계획시설의 결정, 도시계획사업, 지구단위계획구역의 지정ㆍ변경과 광역시설의 설치 등이다.

⦁5년 단위를 목표로 하며 끝자리 년도는 0과 5로 하되 1/5천 지형도에 수립한다.

 

다만 주거환경정기기본계획은 10년 단위로 수립하는데 도시계획은 공간구조를 주거환경정비기본계 획은 도시지역 내 건물위주인 재건축, 재개발, 주거환경, 도시환경사업을 시행하려는 경우 인구 50만 이상인 지역에서 3천 평 이상의 토지나 300세대이상의 주택을 건축하는 경우 수립하는 계획이라 이 해하시라.

즉, 이제 재건축이나 재개발도 기본계획을 수립 후 시행하라는 말.

 

도시계획 도시계획하니깐 도시계획에서는 무엇을 수립하는가 하면 2가지로 “광역시설”인 도로와 철도계획을, 그리고 “용도지역”인 주거, 상업, 공업 그리고 녹지지역을 경계(표시)하는 것이다. 왜, 주거, 상업, 공업, 녹지지역만 경계하는가하면 도시지역만 개발계획을 수립하는 것이고 도시지역에는 주거/상업/공업/녹지지역만 있으니까--

 

개발계획, 홍수처럼 쏟아진다.

✔ 2007년부터는 국토개발계획이 과거 그 어느 때보다 많이 쏟아져 부동산전문가들도 혼란스러울 정도로 정보의 홍수를 이룬다.

⦁우선 ’05년 12월 제4차 국토건설종합계획의 변경 案이 나왔는데 요즘 신문지상에 분양광고로 주목을 끌고 있는 “철원평화신도시계획”인 것이다.

⦁평화시는 파주, 철원, 고성으로 기획되어 있다.

⦁또한 대부분의 시․군은 이번에 2020년 목표의 도시기본계획을 변경하고 있는데--

⦁수도권, 광역시, 광역시와 경계한 시․군, 그리고 인구가 10만을 넘는 시․군은 도시기본계획을 “의무수립”으로 수립해야만 한다.

 

전 국토를 대상으로 하는 “국토건설종합계획”이 기업도시, 행정도시, 남북통일에 대비한 평화도시와 권역별개발계획, 고속도로, 철도 등 우리나라 전체의 개발 축을 유도하는 전국의 개발지침으로 법으로 말하자면 최고의 법률인 부동산의 헌법인 것이다.

 

⦁광역계획 중 인천과 제주의 특정지역 개발계획(경제자유구역과 자치道)과 비수도권에서 권역별개발계획 중 개발촉진지구의 개발계획이 있는데---

⦁권역별 개발계획 중 수도권이외의 지역, 즉 비수도권을 개발시키는 법률이 “지역균형개발 및 중소기업 육성에 관한법률”인데--

⦁이 법률에 의해 지정된 용도지구가 “개발촉진지구(개촉지구)”이며 대표적 개촉지구가 강원 태백의 폐광지역개발계획인 것이다.

인천, 제주에서의 특정지역개발계획, 수도권 및 광역시를 제외한 농어촌지역 중에서 개발촉진지구계 획이 수립된 시와 군의 지역, 그리고 그린벨트 내 행위계획인 광역도시계획이 나온다.

여기서 행정도시, 기업도시, 혁신도시와 함께 정책적으로 각 시와 도에 한국형 뉴-딜 개발계획이 쏟 아진다.

 

⦁그 다음에는 그 하위계획인 각 시와 군의 기본계획변경이나 신규로 수립된 도시기본계획이다.

⦁기본계획을 집행하는 관리계획은 국민을 대상으로 함으로 국민에게 고시해야 하는데 그 방식이 “토지이용계획확인서”이다.

 

’07년부터 1차로 수도권, 광역시, 광역시와 경계를 접한 지역의 市와 郡에서 신규 또는 개정된 도시기본계획이 계속 나오게 될 것이며 아마도 165개 우리나라 대부분의 市와 郡은 도시기본계획을 수립할 것으로 예상한다.

 

⦁그리고 ’07년부터 전국 165개市와 郡중에서 관리지역 세분화에 따른 “계획관리지역”이 수도권, 광역시, 광역시와 경계를 접한 시와 군에서부터 처음으로 나오기 시작한다.

 

전 국토에서 비도시지역인 농촌지역 내 개발가능 토지인 계획관리 지역의 세분화작업이 끝나면서 “계획관리지역”이 처음으로 등장한다.

정보분석과 옥석을 구분해야 할 때가 왔다.

이 기회가 어쩌면 우리시대에 마지막 투자기회일 수도 있다.

금년부터 나오기 시작한다.

✔ 이와 같이 쏟아지는 개발정보의 홍수 속에서 그동안 잠잠했던 기획부동산이 다시 고개를 들 것이며--

⦁그 어느 때보다 옥석을 가릴 줄 아는 지혜를 가져야 할 것이나--

⦁토지제도는 매우 복잡다단한 구조를 갖고 있어 부동산부문의 제 분야 중에서 최고도의 분석기능과 판단을 요구하는 매우 어려운 작업이다.

 

부동산의 제반분야 중 어느 것이든 모두 힘이 들지만 그중에서 가장 힘든 것이 토지시장이다.

주택시장의 경우는 일반경기와 시중자금, 주택 사이클과 고객 동향과 시장패러다임, 정책 등을 분석 하면 되나 토지시장은 복잡한 제도부터 늦은 반응 등 부동산과 일반경기 및 관련한 제반법률까지 모 든 것을 종합하여 분석해야 하기 때문이다.