[부동산생활백서]전ㆍ월세 임대차 계약에 대하여

[부동산생활백서]전ㆍ월세 임대차 계약에 대하여

 

 

임대차 (전세, 월세)는 빌리려는 사람(임차인)과 빌려주는 사람(임대인)이 서로 합의하여 부동산의 전체 또는 일부를 사용, 수익하는 조건으로 일정액 (차임)을 정해놓은 일자에 지급하는 조건으로 계약하는 행위를 말합니다.
이러한 법률행위에 적용하는 법률은 무엇이 있을까요?

민법, 주택, 상가 임대차보호법이 있습니다. 이 두가지는 모자(母子)관계지요. 민법이 모법(母法)이고 임대차보호법이  자법(子法) 이지요. 하지만 임대차보호법은 특별법으로서 임대차보호법과 민법이 충돌할 경우 임대차보호법이 우선합니다. 그렇다고 임대차보호법으로 임차인이 모든 것을 보호 받을 수는 없겠죠. 이 보호법의 내용은 임대차 계약에서 발생한 보증금을 보존받을 수 있는 방법이 가장 주된 내용입니다. 이유를 다 말씀드리자면 지면이 모자랄 것 같아 다음에 설명할 기회가 생긴다면 말씀드리지요.

그렇다면 보증금의 보존이외에 관한 사항은 어떠한 법률을 적용할까요? 다들 알 듯이 민법의 규정을 적용받습니다.

사인(私人)간의 관계에서 발생하는 법률문제에 관한 모든 내용을 담고 있는 것이 민법입니다. 분쟁발생을 조정하고 손해 및 피해보상이나 반환에 관해 국가가 개인에게 명령을 내려줄 수 있는 법이 민법이라고 할 수 있겠죠. 하지만 민법은 사인(私人)간의 거래 및 관계에 대한 국가의 간섭이므로 그 간섭범위를 최소화 하고 있습니다.

이는 구속력이 없다는 것을 의미합니다. 쉽게 말해 소송 판결로 인한 보상 또는 반환을 명령받았다 하더라도 그 이행을 강제하지 못하기 때문에 다시 원점으로 돌아가기 쉽다는 것을 의미합니다. 물론 강제집행이라는 것을 이용하여 돌려받을 수는 있지만 이또한 손해비용의 전부를 보전받을 수 있는 길은 아니기 때문에 판결이후에도 분쟁이 끊임없이 일어나고 있는 것이 민법의 현실인 것입니다.

그렇다면 앞으로 임대차 계약을 할때에는 법전을 들고 다니며 조항을 따지고 불법이나 탈법사항을 체크하고 공정한 계약인지를 확인해 봐야 할까요? 그런 사람은 없다고 보입니다. 그만큼 분쟁의 확률은 그렇지 않은 확률에 비해 상대적으로 적기 때문입니다. 선진국으로 갈수록 대인 관계간의 믿음은 떨어지지만 정부 구속력을 가지는 인증제도가 체계화 되기 때문에 인증제도를 믿고 대인관계를 이루어 갈 수 있기 때문입니다.

임대차에서 확인할 수 있는 인증제도는 무엇이 있을까요? 부동산(토지, 건물) 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 주민등록등본, 주민등록증 등이 있습니다. 물론 주택임대차에서는 등기부등본과 주민등록증이면 충분할 것이고 상가임대차라면 건축물대장까지 필요할 것이며, 토지임대차라면 지적도 또한 필요할 것입니다. 마지막으로 계약 당사자가 대리인이라면 수임권을 증명할 수 있는 위임장을 확인하시면 됩니다. 여기까지가 계약을 위해 필요한 사항이었고 이제부터는 입주부터 퇴거까지 기간동안에 생길 수 있는 수많은 문제들은 어떻게 처리할 것 인가 하는 문제들입니다.

계약부터 사용 및 퇴거에 이르는 일반적인 임대차 진행중에 발생하는 수 많은 분쟁거리들을 모두 걱정한다면 임대차를 하지 못하겠죠. 그렇다고 무작정 마음비우고 살다간 손해본다는 생각이 머릿속에서 떠나지 않을 것이기 때문에 죽을 때까지 억울할 것 같기도 하고 말입니다. 법은 인간이 국가라는 테두리 안에서 사회라는 집단을 만들고 살아가는데 있어 필요한 최소한의 규칙을 만들어 놓은 것입니다. 그러므로 다양하고 비조직적인 인간의 모든 행태를 규제할 수는 없는 일입니다. 그러한 이유로 임대차를 비롯한 모든 사회관계에서 원활하고 편하게 생활 할 수 있는 가장 좋은 방법은 약간의 자신의 손해에 대해 조금은 관대한 마음을 가지고 스스로 법률을 잘 준수하는 것이 중요합니다. 물론 그렇지 않는 사람들과의 부득불한 관계로 인해 어려움을 겪고 있다면 그 대처법을 단순히 법에 호소하는 것 보다는 다양한 방법을 구상하여 인간관계를 만들어 나가는 것이 중요합니다.
필자가 많은 상담을 하면서 늘 상담자에게 마지막에게 당부하는 것은 법보다는 말로 처리할 것을 강조하는 이유도 법보다는 대화가 어떠한 경우에도 큰 효력을 발휘하기 때문입니다.

이제 아래 소개할 일부 상담글은 실제로 잼스가 온라인을 통해 받았던 많은 상담 사례중에 일부를 추려 보여 드릴것입니다. 물론 이 몇가지로 임대차 분쟁 대부분의 해결 방법을 알려 드릴 수는 없지만 최소한 어떠한 마음을 가지고 접근해야 하는지는 알 수 있으실거라 믿으며 분쟁보다는 대화를 열어가는 소통만이 상대를 움직이는 가장 큰 무기가 될 수 있다는 것을 명심하시기 부탁드립니다.

[전ㆍ월세 임대차 계약 문제 질의응답]

전세계약시 위임자와 했는데 집주인이 나타나 이사하라고 할 경우 법적으로 보호받을 수 있을까요??

Q 최근 아파트 전세 계약을 했습니다. 그런데, 부동산이 말하기를 집주인이 현재 외국에 있으므로 그 동생이 위임자로 있다고 합니다. 그래서 위임장을 확인 못한 채, 중개업소 말을 믿고 계약서를 작성했습니다. 위임자의 통장으로 계약금을 지급했습니다. 며칠 뒤에 부동산으로부터 위임자가 날인한 계약서 가져가라고 연락이 와서, 중개업소에 가보니, 1년 전에 작성된 위임장과 인감증명서(즉 현재 살고 있는 임차인과 계약시에 사용되었던) 이었습니다. 그리고 위임장에는 2009년만 명시돼 있을 뿐 월/일이 기록되어 있지 않았습니다. 찝찝한 마음에 정당한 위임 관계 확인을 위해, 대리인에게 외국에 있는 집주인 연락처를 알려달라고 해도 여행 중이라 연락이 되지 않는다고만 합니다.

그래서 결국 위임자가 인감도장하고 신분증을 가지고 있다고 해, 잔금 치르는 날에 새롭게 최근 날짜를 기재한 위임장하고 최근에 발급 받은 인감 증명서를 다시 받기로 하였습니다. 이런 경우, 혹시 집주인이 나타나서 자기는 동생한테 위임한 적도 없다고 우기면서, 나가라고 할 경우 저는 법적으로 보호 받을 수 있을까요?

A 큰 걱정은 안하셔도 될것으로 보이지만 가장 마음에 걸리는 것은 대리인에게 대금을 지급하는 것입니다. 대리인은 일반 대리인와 복 대리로 나뉘어 집니다. 그리고 대리인의 위임한계는 위임장에 기재 하도록 되어 있습니다.

위임한도가 대금의 정산 및 관리까지 되어있다면 크게 문제가 될 것이 없으나 계약으로 한정되어 있다면 당연히 대리인에게 대금을 주어서는 안되는 것입니다. 이 부분은 확실하게 정리해 놓고 들어가신다면 추후에 문제가 생기더라도 크게 문제될 부분은 없어 보입니다.

그리고 위의 사항이 없더라도 보증금을 주고 입주한 후에 전입신고를 하시면 주택임대차보호법에 기인하여 자동적으로 보증금에 대하여 전세권과 저당권을 순위에 따라 지급 받으실 수 있는 권리를 부여 받기 때문에 혹여 위임장의 위조로 인한 전세계약의 무효를 주장하더라도 님은 제 3자가 되기 때문에 선의의 제삼자(위임장이 가짜라는 것을 몰랐고 그에 대한 과실(‘확인하려고 노력했음’이 없음)로 분류되어 전액 보장 받으실 수 있습니다.
그러므로 위와 같은 조건을 만족하려면 수임자(대리를 준 자)의 확인을 해야 하는데 이것은 수임자의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명을 보고 확인했다면 안심하셔도 됩니다.

갑자기 월세 방을 빼게 됐습니다. 그런데 중개 수수료 뿐만 아니라 도배, 장판까지 바꾸라고 합니다. 어떻게 해야 하지요?

Q 반지하 투룸에 보증금 300만원에 월세46만5000원에 거주했습니다. 하지만 개인 사정으로 인해서 계약 만료 전에 5개월 만에 방을 빼야 했습니다. 그리고 현재 두달째 월세가 보증금에서 나가고 있는 상황입니다. 집주인에게 개인 사정을 전달하고 중개 수수료와 한달치 월세를 지급할테니 보증금을 빼주면 안되는지 물었습니다. 하지만 집주인은 중개 수수료와 석달치의 월세, 도배비를 지불하라고 했습니다. 작은 방은 눈이 많은 온 날 천장에서 물이 차 도배지가 내려앉으면서 구멍이 뚫렸거든요. 하지만 집주인은 물이 샐 일이 없다고 말합니다. 그리고 곰팡이가 생긴 것에 대해 우리가 환기를 하지 않은 잘못이라고 도배를 하라고 합니다. 그래서 계속 분쟁해 봤자 시간만 계속가 손해를 보더라도 보증금이나 받아서 나올 마음에 도배를 하겠다고 했습니다. 주인집에서 오랫동안 거래한 집을 소개받아 갔는데 장판까지 하라는 것입니다. 왜 장판까지 해야 하는지 물으니, 도배는 당연히 장판까지 포함한 것이라는 것입니다. 그래서 결국 도배를 하지 않았습니다. 집주인과 싸우기 싫어 합의를 하자고 했지만 집주인은 제 말은 듣지도 않습니다. 어떻게 해야 할까요?

A 제대로 걸리신것 같습니다. 문제는 임차기한이 만료되기 이전에 계약의 해지를 요청하신 순간 발생한 것으로 보입니다.
관례상 임차기한 만료 이전에 해지를 요청하는 자가 제반비용을 부담하도록 되어있습니다. 그러나 도배와 장판과 같은 부대시설은 임대인의 부담으로 볼 수 있으나 사용 관리는 임차인이 맡고 있으므로 임차인으로 인한 과실로 인해 발생하는 손해는 배상하도록 되어있습니다. 그러나 그 책임소재가 불분명할 경우에는 이의를 제기하는 상대방이 그 사실을 입증하도록 하고 있는 바, 임대차 기간의 만료일까지 차임(월세)은 당연히 지급해야 하는것이고 만료와 동시에 보증금의 회수는 있어야 합니다. 보증금의 회수에 있어 임대인이 일방적으로 차감한 수리보수 비용은 그 망실이 임차인에게 있다고 증명하지 못한다면 임차인은 배상을 할 의무가 없다는 것이 일반적인 판례입니다.

다만, 지금의 경우 50만원의 수리비를 덜 내겠다고 소송을 건다면 최소한 소송비용인 100여만원 이상 나올 것입니다. 또한 이미 차감하고 돌려받은 보증금에서 50만원을 더 받아 내려고 한다면 형사가 아닌 민사 소송인 이유로 주지 않는다고 감옥에 보낼 수도 없는 일이기 때문에 판결을 받고 나서도 줄때까지 기다려야 하는 아주 골치 아픈 일이 계속 될 것입니다. 

계약기간이 1년이 남았는데 이사를 가라고 합니다

Q 집주인이 어제 갑작스럽게 찾아와서 사업을 하다가 사채 빚 때문에 집에 가압류가 들어올 것이라고 합니다. 저희 보고 매수하라고 하지만, 자금여력도 부족하기도 하고 굳이 이 집을 살 필요가 없거든요. 집주인은 이사 비용 100만원에 중개 수수료까지 지불하겠다고 이사를 가라고 합니다. 계약 기간 만료 되어도 가압류가 있으면 다음 세입자가 들어오기는 어려우니 차라리 지금 나가는 것이 낫겠지요? 하지만 저희가 전세금자금대출을 받아서요. 그럼 계약기간 이전에 다른 곳으로 전세 얻으려면 현제 대출은 상환하고, 서류심사해서 , 다시 전세금 대출을 받아야 하나요?

A 아마도 님이 생각하는데로 해야 할 것으로 보입니다. 일단 전세자금대출로 인해 사는 경우에는 전세기간의 만료와 동시에 상환함을 목적으로 합니다. 하지만 계약의 해지를 통한 전세 이동의 경우 전세금 대출의 전환을 통해 쉽게 다른 전셋 집으로 옮겨갈 수 있습니다.
그러니 해당 대출 직원과 상담해 보고 얼른 다른 주택으로 옮겨가시기 바랍니다.

집주인이 다른 임차인이 들어올 때까지 보증금을 지급할 수 없다고 합니다. 또 중개 수수료도 지불하라고 합니다

Q 처음 월세 계약 당시 보증금 500만원에 월 65만원에 계약했다가 몇 개월 후 보증금을 올려서 보증금 2000만원, 월 40만원에 계약을 했습니다. 하지만 3개월 후 집주인이 월세 계산을 잘못해 원래 45만원을 받아야 하는데 40만원을 받고 있으니, 3개월 동안의 월세비용 15만원을 지불하라고 합니다. 또 앞으로 월 45만원을 내라고 합니다. 이후 전 계약서대로 하겠다고 의사를 전달했습니다. 이후 집주인은 막무가내로 찾아왔고, 방을 빼라고 통보했습니다. 그래서 약속한 날에 이사를 가기로 했습니다. 하지만 집주인은 또 다른 임차인을 찾지 못하면, 보증금을 지급할 수 없다고 합니다. 임차인이 들어오면 그 때 보증금을 돌려주겠다고 합니다. 부동산 중개 수수료도 저보고 내라고 하더군요.
집주인이 집을 빼라고 해서 나가는데 제가 방이 빠질 때까지 월세와 부동산 수수료를 물어야 할 이유가 있나요? 보증금을 못 받는 것도 당연한 건가요?

A 산넘어 산이군요. 일단 보증금반환청구소송을 진행하시기 바랍니다.
요컨대 님께서 아직 다른곳으로 전입신고하지 않았고 이에 임대차계약에 의한 확정신고가 유효하며 임대차기간이 만료가 됐다면, 지금이라도 당장 소액심판사건의 보증금반환청구소송으로 단시간 내에 확정판결을 받으실 수 있을 것으로 보입니다.
다만, 임대차기간이 만료되지 않았다면 문제가 조금 있습니다. 임대차기간 내에 합의 해지했다는 내용증명이나 서면이 없다면 곤란하기 때문입니다.
여하튼 이렇게 소송이 들어간 다음 반환청구소송에 의한 확정판결을 받고나면 그것을 근거로 해당건물에 압류 및 경매처분절차를 거쳐 보증금을 반환받을 수 있습니다. 다만, 시일은 짧으면 6개월 길어지면 저도 언제가 될지 장담은 못합니다. 그안에 합의가 되기를 기원해야죠. 부디 힘내시기 바랍니다.

차임 연체시 이자율은 몇 %를 적용해야 할까요?

 Q  차인이 몇개월째 차임은 연체하고 있습니다. 보증금에서 제하라고 하는 상황인데요. 엄연히 보증금도 세금 낼 때 간주 임대료로 책정하는 부분인데 보증금에서 제외하기만 한다는 것은 임대사업자에게 손해인 부분인거 같습니다. 그렇다면 이 연체한 차임에 대해서 몇%의 이자율을 적용하는 것이 맞을까요? 민법상의 5%를 적용하면 너무 적습니다.

A  답변 차임의 성격에 따라 달라질것으로 보입니다. 차임연채를 채무로 볼 수 있다면 20%까지 가능하며 채무가 아닌 보증금의 범주로 본다면 5%미만으로 봐야합니다. 일반적으로 차임의 연체는 채무로 보고 있어 20%까지 적용합니다. 그러나 이것은 차임으로 인한 법적분쟁에서 가능한것이기때문에 일반적으로 5%를 적용합니다. 다만, 임대사업신고에 의한 임대차라면 부가세까지 포함한금액을 청구하셔야 합니다.

이사 가면 주소 이전하고 확정일자를 받게 되면 그 전 집은 법적으로 어떻게 해야 하나요?

Q 제가 현재 살고 있는 전셋집이 아직 계약 만료가 되지 않았는데 이사를 가야할 형편입니다. 전셋집을 내놓아도 경제가 어려운지 잘 되지 않네요. 확정일자도 다 받아 놓았지만 새로운 곳에 이사가면 주소 이전을 해야 하거든요. 그렇다면 이 상황에서 새로운 곳에 이사를 가서 주소 이전을 하고 확정일자를 받게 되면 그 전에 살던 집은 법적으로 제가 어떻게 해 놓아야 하는지요.

A 일단 전출하시게 되면 확정일자에 대한 효력은 상실하게 됩니다. 가장 안좋은 결과를 만들게 됩니다. 이럴 경우에는 전세금을 반환 받을 때까지 집은 비워두더라도 다른 곳으로 전입신고를 하시면 안됩니다. 즉, 이사를 가야하는 집에 전입신고를 안하고 들어가야 한다는 것을 의미하죠. 이것은 새로 갈 집에 확정일자를 받을 수 없다는 취약점이 있기는 하지만 두 개 중에 하나를 선택해야 한다면 어떤 것을 포기할지 곰곰이 생각해 보셔야 할 것입니다.
만일, 보증금반환청구에 따른 임대차등기명령을 법원에서 받아 등기부에 임대차를 기록한다면 전출을 하셔도 아무런 상관이 없으나 그것이 아니라면 전출 하는 것은 말 그대로 전셋집에 대한 근저당에 해당하는 순위를 보전 받지 못하는 결과를 초래합니다. 그러므로 만에 하나 집이 경매로 넘어갈 경우 채권보존을 위한 경매배당신청을 할 수 없다는 결정적 단점이 있어 잘 생각하여 결정하셔야 할것으로 보입니다.
그래서 이사갈 집이 계약금만 넣어 놓고도 들어갈 수 있다면 그리고 어차피 이전 집에서 보증금을 받아서 새집에 잔금을 치루어야 한다면 보증금이 나올 때까지 새집에 살면서 전입신고 하지 않는 방법이 가장 좋을 것으로 보입니다.

전세기간 만료를 구두로 약속했습니다

Q 지난 2007년 11월 30일에 전세계약을 맺고, 만기일자는 2년이 아닌 2009년 4월 30일로 하였습니다. 왜냐하면, 2009년 4월 30일에 제 소유의 집으로 이사를 가기위해서였습니다.
그런데 사정상 그 집을 매도하고 다른 집으로 갈아탐('08.3.15)과 동시에 새로 매수한 집에 2010년 3월 15일까지 전세를 주었습니다. 그 직후, 지금 제가 살고 있는 집주인에게 전화를 걸어 사정이 그러하니 2010.3.15 까지 계속 살아도 되겠는지 물어봤더니, 집주인은 상관없다고 그 때까지 계속 거주하라는 답변을 얻었습니다. 일단 구두로만 약속된 상황이고, 계약서에는 해당일자('10.3.15) 로 계약만료일을 아직까지는 고쳐 적지 않은 상태입니다. 그런데, 사정이 생기어 전세계약서의 전세 만기날짜인 4월 30일에 새로운 집으로 이사를 가려합니다. 현재, 경제위기로 인해 전세금이 2000만원 정도 떨어진 상태라 집주인이 전세금반환을 꺼려할 수도 있을 듯합니다.

이러한 경우 전세계약서상의 만료일인 금년 4월30일에 전세를 나가겠다고 집주인에게 통보를 해도 법적인 문제는 없는지요? 만약에 집주인이 구두로 합의한 부분을 계속 고집하여 3월 15일까지는 전세금을 반환하지 않겠다고 할 경우 전세금을 돌려받기 위한 방법은 어떤게 있을지요? 혹여 제가 새로운 세입자를 구해야 하는지요? 또한 복비도 제가 부담해야 하는지요

A  진정으로 집주인과 좋은 관계를 유지하면서 웃고 헤어지고 싶으시다면 가장 좋은 방법은 솔직해지는 것입니다.
사실 님이 발뺌하면 증거가 없기 때문에 주인이 아무 말 하지 못하겠지요. 또한 계약상 2년을 넘지 않으나 임대차보호법상 2년을 넘지 않는 임대차는 2년으로 보거나 당사자가 계약한 기간이 2년이 아니라고 해도 만료일이 되면 그 만료를 주장할 수 있게 되어있기에 만료일에 이사 가시는 것에는 문제가 없을 것이라고 보입니다. 

 먼저 지금부터라도 집을 부동산에 내 놓고 4월 달에 나가기를 빌어야겠죠. 또한 그보다 먼저 나간다고 해도 님이 양보하고 다른 곳에서 며칠을 지낼 각오를 하셔야 합니다. 보통 불경기에도 전세는 돌아갑니다. 다만, 매물이 소화되는데 시간이 최소 2개월 이상 걸린다는 것만 다를 뿐입니다. 그러니 벌서 2월인데 4월말까지 나가고 싶으시다면 주인을 잘 설득하셔서 집을 얼른 내 놓으시고 계약만료에 의해 나가는 것이니 중개료 부분도 임대인이 부담하게 하시면 될 것으로 보입니다.

그러나 그렇지 못할 경우 가장 중요한 것은 말로 푸는 것이나 최악의 경우에는 임차보증금반환청구소송을 하시고 소송에 의한 주택가압류 및 가처분결정을 받으시거나 이를 목적으로한 경매를 신청하시는 방법이 있습니다. 또는 임대차등기명령에 의한 근저당권을 성립해 두시는방법도 있습니다. 새로운 세입자를 구하거나 중개 수수료를 부담하는 것은 법적으로는 아닐 수 있으나 도리상으로는 그럴 수 있습니다. 님이 하기 나름입니다.