묵시적갱신 관련 사례

묵시적갱신 관련 사례

 

 

 

1. 주택임대차계약은 차임을 연체하면 "묵시적갱신"이 되지 않지만, 상가건물 임대차계약은 차임을 쳔체하여도 "묵시적갱신"이 된다!

 

주택임대차보호법 제6조 제1항에 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절 또는 조건변경 등에 대한 의사표시가 없을 경우, 그 기간이 끝난 땡에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있고(묵시적갱인), 같은조 제3항에서는 임차인이 2기의 차임에 해당하는 연체 또는 그밖의 현저한 의무위반이 있을 경우, 묵시적갱신이 적용되지 않는다고 규정하고 있습니다.

 

하지만, 상가건물임대차보호법 제10조 4항에 임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 만료된때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있으나(묵시적갱신), 주택임대차보호법 제6조 제3항의 규정(차임연체시 묵시적갱신 적용불가)이 없으므로, 상가세입자는 차임연체를 하여도 묵시적갱신이 적용됩니다.

 

 

 

2. 환산보증금이 기준금액을 초과하는 상가세입자가 묵시적갱신이 되었을 경우, 임대인은 언제든지 임차인에게 해지 통고를 할 수 있다!

 

상가건물임대차보호법 제2조 1항에 환산보증금이 기준금액을 초과하는 임대차에 대하여는 상가건물임대차보호법을 적용하지 않은다고 규정하고 있으나, 같은조 3항에 1항에도 불구하고 제10조 제1,2,3항(계약갱신요구권)을 행사할 수 있지만, 제10조 4항,5항(묵시적갱신)은 적용되지 않습니다.

 

따라서, 환산보증금이 기준금액을 초과하는 상가임차인이 임대인에게 임대차 기간이 만료되기 6개월부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사하지 않는다면, 그 상가임차인은 상가건물임대차보호법이 적용되지 않고, 민법이 적용되므로, 민법 제639조에 따라서 그 임대차계약은 묵시적갱신이 됨과 동시에 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고(제635조)에 의해, 임대인은 임차인에게 언제든지 계약해지를 통보(6개월후 효력발생)할 수 있습니다.

 

이에, 환산보증금이 기준금액을 초과하는 상가임차인은 반드시 임대차기간 만료전 6개월~1개월사이에 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하여야하지만 10년간의 임대차 기간을 보장받을 수 있는 것입니다.

 

 

 

3. 주택임대차에서 2년 미만으로 정한 임대차는 양 당사자가 기간만료 2개월 전까지 갱신 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않은다면 묵시적갱신이 적용되니 않아서 임차인이 언제든지 해지를 할 수 없다!

 

구택임대차보호법 제42조 1항에 기간을 정하지 안니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정하고 있는바, 주택임대차 기간을 1년으로 정하였을때, 양 당사자가 기간만료 2개월 전까지 개인 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하니 않는다면, 본 임대차는 같은법 제6조 1항(계약의 갱신), 2항(묵시적갱신의 경우 계약의 해지)이 적용되지 않고, 임대차 기간이 2년인 것으로 간주되는 것입니다.

 

따라서, 임대차 기간이 2년이 경과되지 않았고, 1년에서 2년사이에 임대차 기간이 진행 중이라면 임차인은 임대인에게 언제든지 묵시적갱신에 따른 해지 통고를 할 수 없습니다.

 

 

 

 

출처 : 한국공인중개사협회