다운계약서와 공인중개사 책임

다운계약서와 공인중개사 책임

 

 

◆ 질문

1. 요지 : 공인중개사로서 당사자들이 원해 다운계약서 작성을 도왔지만 갑자기 매수인이 계약을 해제하겠다고 합니다.

2. 내용 : 저는 공인중개사로 갑(甲)과 을(乙)의 아파트 분양권 매매계약을 중개했는데 두 사람이 협의해 실거래가보다 낮은 매매대금을 표시한 다운계약서로 계약서를 쓰겠다고 해서 이를 도와주었고 매매당사자들이 원하는 대로 다운계약서에 적힌 매매대금으로 부동산거래신고도 했습니다.

그런데 잔금 지급일이 가까워지자 갑자기 매수인을(乙)이 다운계약서에서 정한 매매대금만 지급받지 않으면 위법한 다운계약서 작성에 대한 처벌을 받고 계약을 해제하겠다고 으름장을 놓고 있습니다. 다운계약서 작성 시 어떤 처벌을 받는지요? 다운계약서 작성을 이유로 매매계약을 해제할 수 있는가요?

 

 

　
◆ 분석

1. 요지 : 다운계약서 작성만으로 계약이 해제되지 않지만 「공인중개사법」에 따라 등록취소 등의 처분을 받을 수 있습니다.

2. 내용 

    1) ‘다운계약서’란 세금을 덜 내기 위해 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래가격보다 낮은 허위의 거래가격으로 작성한 계약서를 말합니다. 이러한 다운계약서 작성은 불법이며 적발될 시에는 높은 수위의 처벌을 받게 됩니다.

 

우선 매도인·매수인이 비과세·감면규정을 적용받았다면 세무적인 측면에서 취득세와 양도소득세를 추징당하게 되고 신고불성실 가산세 납부지연가산세 등도 부과됩니다. 또, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 상의 실거래가 신고의무 위반에 해당되어 취득세의 3배 이하 과태료 처분을 받을 수 있습니다.

　2)공인중개사 또한 「공인중개사법」에서 다운계약서 작성을 묵인·동조한 개업 공인중개사의 경우 가담정도에 따라 최대 등록취소 처분에서 업무정지 처분까지 받을 수 있도록 규정한바 그에 준한 처벌을 받을 수 있습니다.

　그러나 다운계약서를 작성했다는 이유만으로 매매계약이 해제되는 일을 없을 것입니다. 하급심 판례에서 “매매는 일방 당사자가 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 이에 대하여 대금을 지급할 것으로 약정함으로써 성립하는 것으로 당사자의 의사표시의 합치만으로 성립하고 특별한 방식을 요하지 아니하며 계약서는 계약의 성립 사실을 증명하는 하나의 방법에 불과한 것”이라고 보아 “실거래가 매매계약서 작성의무를 이행하지 않은 것을 이유로 매매계약을 해제하였다는 주장에 대해 이유 없다.”고 판시한바 있기 때문이다.

　3) 따라서 귀하께서는 ‘자진신고자 감면제도(조사전 자신신고-과태료 100%감면, 조사 중 자진 협조-과태료 50 감면)를 활용해 허위 신고임을 자진 신고하고 부동산거래계약 신고 등도 재신고하는 등의 조치를 취하는 것이 현재로선 최선으로 보여 집니다.　　

 

출처 : 이형구 (사)한국생활법률문화연구원 이사장