도배장판 훼손 등 임차인의 원상회복의무

 

도배장판 훼손 등 임차인의 원상회복의무

 

 

 

원상회복비용, 임차목적물의 상태 악화·가치 감소시 임대인 부담

 

Ⅰ.사건의 개요

 

임차인 A씨는 임대인 B씨와 사이에 4년간의 전세계약을 체결했고, 계약 만기 후 짐을 빼고 임대인 B씨에게 보증금을 돌려달라고 청구했다. 그런데 임대인 B씨는 도배장판 훼손 등 임차인의 원상회복의무 불이행을 이유로 보증금 중 일정 금액을 공제하고 돌려주겠다고 주장했다. 임차인 A는 자신이 입주할 때 임대인이 도배장판을 새로 해주지 않았고 도배장판비용은 임대인이 부담하는 것이라고 항변하며 임대인 B에게 보증금 전액을 돌려줄 것을 주장했다.

 

Ⅱ.관련 법규와 판례

 

임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 합니다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다(민법 제615조 및 654조). 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 합니다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 계약 내용과 목적물의 상태 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 합니다(대판 2017다268142). 또 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 뜻하는 ‘통상의 손모’에 관해서는 임차인의 귀책사유가 없으므로 임대인이 부담합니다(서울중앙지법 2005가합100279).

 

Ⅲ.문제 해결

 

'LH 임대주택 수선비기준 및 원상복구기준'에 따르면 계산 방식은 감가상각을 고려해 남은 내구연한만큼 잔존 가치를 산정한 후 파손에 대한 임차인의 과실비율을 곱해 도출합니다. 예를 들어 내구연한이 10년으로 정해진 도배·장판을 8년 간 통상적으로 사용했다면 잔존가치는 2년이므로, 총 원상회복비용의 20퍼센트를 과실비율에 비례해 임차인과 임대인이 나누게 됩니다. 사안의 경우, 도배·장판은 시공된 지 8년이 지나 잔존 내구연한이 2년이었습니다. 또 이사 과정에서 장판이 찢어진 부분이 발생해 이 부분에 대해 임차인의 과실이 50%가 있다고 인정됐습니다. 결국 임차인은 총 도배비용의 10퍼센트를 임대인에게 지급하는 것으로 합의를 성립할 수 있었습니다.

 

 

-출처 : 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 강원사무국 글 인용