농지의 상속

 

농지는 농사를 짓는 땅을 말합니다. 우리나라 헌법 제121조에 "농지는 경작자만이 소유 할 수 있으며, 농지의 소작제도는 금지된다"라고 명문화 되어 있습니다. 따라서 농지는 농업경영활동을 하는 농업인과 농업법인만 소유할 수 있게 되어 있습니다. 하지만, 현실적으로 농업인이 아니거나 도시에서 거주하면서 농지를 소유하고 있는 사례가 많습니다. 대표적으로 부모님이 소유하고 계시던 농지를 상속으로 물려 받은 경우가 많습니다.

 

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농지를 상속받아 보유하는 경우과 처분하는 경우 어떻게 해야 하는지에 대하여 말씀드려 보도록 하겠습니다.

 

【 농지의 상속 】

상속인은 피상속인의 사망으로 농지를 취득할 수 있습니다. 이 경우에는 일반 매매로 인한 농지취득과 달리 농지취득자격증명원을 발급 받지 않아도 됩니다. (농지법 제8조) 이러한, 상속은 피상속인의 사망한 날에 개시됩니다. (민법 제997조) 상속이 개시되면 상속인은 그때부터 소유권이전 등기를 하지 않아도 피상속인의 재산에 대한 모든 권리. 의무를 승계하게 됩니다. 따라서 소유권이전 등기를 하지 않아도 농지의 소유권은 상속인의 소유로 됩니다. (민법 제1005조) 다만, 상속받은 농지를 처분할 경우에는 상속인 앞으로 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청한 후에 농지를 처분하실 수 있습니다. (민법 제187조)

 

【용어설명】

피상속인 : 사망으로 인하여 상속재산을 물려주는 사람

상속인 : 상속재산을 물려 받는 사람

 

【 상속순위 】

현행법상 상속인은 다음과 같은 순위로 정해집니다. (민법 제1000조 제1항)

상속순위	상속인	비고
1순위	피상속인의 직계비속. 배우자	항상 상속인이 됨
2순위	피상속인의 직계존속. 배우자	직계비속이 없는 경우 상속인이 됨
3순위	피상속인의 형제자매	1.2 순위가 없는 경우 상속인이 됨
4순위	피상속인의 4촌이내의 방계혈족	1.2.3 순위가 없는 경우 상속인이 됨

 

【상속농지의 관리】

상속농지도 원칙적으로 재촌. 자경해야 합니다. 다만, 재촌. 자경이 어려운 경우에는 상속 농지를 임대차 또는 사용대차하여 관리하실 수 있습니다. 또한 농지는 자경농민한 소유할 수 있으나, 상속인의 경우에는 자경농민이 아니더라도 1만㎡(약3,000평) 내에서 예외적으로 농지를 소유할 수 있습니다. 만약, 자경을 하지 않는 농지의 상속인이 1만㎡(약3,000평) 이상의 농지를 소유하고 있는 경우에는 해당 농지를 한국농어촌공사에 위탁하여 임대하거나 무상으로 사용하게 할 수 있습니다.

 

【 상속으로 취득한 농지의 처분 】

상속 받은 농지는 대부분 상속인들이 농업인이 아니거나 도시에 거주하여서 직접 재촌.자경을 하기가 상당히 어렵습니다. 자연히 이런 상속 농지에 대한 처분에 대하여 문의하시는 경우가 상당히 많습니다. 상속농지를 처분하실 때 가장 문제가 되는것이 양도소득세 부분인데 상속농지는 언제, 어떻게 처분하는냐에 따라 양도소득세가 많이 달라지기 때문에 미리 관련 세법에 대하여 알아두셔야 합니다.

 

① 8년이상 자경요건을 갖춘 농지를 상속개시일 이후 3년 내에 양도하는 경우

우리나라 세법에서는 농지에 대해 양도소득세 특례를 인정하여 주고 있습니다. 8년 이상 직접 재촌.자경한 농지는 조세특례제한법에 따라 농지 처분시 양도소득세를 100% 감면 받으실 수 있습니다. 이때 재촌. 자경이란 농지소재지에서 거주하면서 자신이 직접 노동력을 투입해 농사를 짓는 것을 의미합니다. 상속농지의 경우 피상속인이 8년이상 자경하시고 돌아가시면서 물려준 농지를 돌아가신 날 이후 상속인이 3년 내에 양도를 하는 경우에는 8년 이상 자경한 기간을 인정하여 양도소득세를 감면하여 줍니다. 따라서, 8년이상 재촌.자경을 한 농지를 상속받아 처분하시려는 경우에는 상속개시일로 부터 3년이내에 처분하시는 것이 가장 좋습니다.

 

② 상속개시일 이후 3년이 경과해서 농지를 처분한 경우

원칙적으로 상속받은 농지의 경우 상속개시일로부터 3년이 경과하여 처분한 경우에는 피상속인이 8년이상 자경했던 기간을 인정하여 주지 않기 때문에, 8년이상 자경농지의 양도소득세 감면혜택을 받으실 수 없습니다. 하지만 이런 경우에도 예외사항을 두고 있습니다. 비록 상속개시일로부터 3년이 경과하여 처분을 하더라도 상속인이 언제든 1년이상 상속받은 농지를 재촌.자경을 하게 되면 피상속인의 자경기간을 합산하여 인정하여 줍니다.

예를들어 피상속인이 8년이상 자경하고 물려준 농지를 재촌.자경을 하지 않은 상속인10년이 경과한 후에 처분하려고 하는 경우에, 피상속인의 8년 자경기간을 인정하지 않아 양도소득세 감면혜택을 받지 못하지만만약, 상속인이 언제라도 상속농지를 1년이상 재촌자경을 한 후 처분하는 경우에는 피상속인의 자경기간을 합산하여 8년이상 자경한 것으로 인정되어 양도소득세 감면을 받으실 수 있습니다. 따라서 피상속인이 8년 이상 자경을 하고 물려주신 농지가 상속개시일 이후 3년이 경과했다 하더라도 어떻게든 상속인이 그 농지로 1년이상 재촌자경을 하면 양도소득세 감면혜택을 받으실 수 있습니다.

다만, 시간이 오래 경과되어 돌아가신분의 8년 자경을 입증할 서류를 구비한다는 것은 쉬운 일이 아닐테니 8년 자경입증 서류는 가급적 미리 준비해 두시는 것이 좋습니다.

 

③ 8년 미만으로 자경한 농지를 양도하는 경우

상속농지는 부모의 자경 경력을 이어 받으실 수 있습니다. 예를들어 피상속인이 5년 정도만 재촌.자경을 한 농지를 상속을 받은 경우라면, 상속받은 자식이 3년 더 재촌.자경을 하면 부모님의 재촌자경 기간과 합산하여 8년 자경으로 처분시 양도소득세 감면혜택을 받으실 수 있습니다.

 

다만, 농지의 양도세 감면은 무한정 해주는 것이 아니라 일정 한도가 있다는 점에 주의하여야 합니다. 감면액 상한은 연간 1억원입니다. 매년 1억원을 감면받으실 수 있는 것은 아니고 5년 동안 2억원까지만 감면이 가능합니다. 따라서 상속농지를 양도하려고 한다면 이러한 세법 조항을 충분히 고려하여 상속농지의 양도소득세가 1억원을 초과할 것으로 예상된다면 나눠서 양도하는 것이 좋습니다. 예를들어 상속받은 농지를 양도할 경우 양도소득세가 2억원이 나올 예정이라면 올해 반을 양도하고 내년에 나머지를 양도하게 되면 매년 1억씩 총 2억원의 양도소득세가 감면되어 엄청난 절세효과를 누리실 수 있습니다.