이축권이란?

이축권이란?

 

1. 이축권의 개념

 

이축권의 개념은 그린벨트 내 기존 집을 옮겨 새로 지을 수 있는 권리입니다. "용마루 딱지"라고도

불린다고 합니다.

아주 멋진 수익을 만들 수 있기 때문이라고 하네요.

이 거래를 통해 권리를 얻었다면, 그린벨트 안에 집을 짓는 것이 적법해 집니다.

 

거래를 가능하게 해 주는 이유는 원주민의 경제적 능력이 부족한 경우가 많기 때문인데, 1회에 한해

거래가 되면 권한을 넘겨받은 사람은 다시 전매가 불가능 합니다. 새롭게 건축된 건물의 거래는 가능

하겠지요.

 

이축권의 종류는 통상 아래와 같이 3가지로 분류됩니다.

 

 

 

2. 권원의 종류

 

① 재해 이축

홍수나 태풍 등 자연재해로 집이 유실되어 생긴 권리입니다.

이 경우, 권리의 행사는 재해 후 6개월 이내에 되어야 하므로 매우 까다롭습니다.

 

② 일반 이축

그린벨트 지정 전에 지어진 집이지만 지주와 주택의 소유주가 다른 경우입니다.

이 때 지주가 증개축을 불허하여 집을 고칠 수 없을 때, 주택의 소유주가 받는 권리입니다.

다만 이 경우 그린벨트 내 가까운 취락지구에 주택을 지어야 해서 부지 선택이 제한적입니다.

 

③ 공공 이축

그린벨트 내 도로개설, 공원 조성 등의 공공사업으로 집이 멸실되어야 할 경우 생기는 권리입니다.

근거 법률은 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률" 입니다.

다만, 공익사업 상 따로 대책이 마련되어 있는 경우에는 권리를 인정하지 않습니다.

이 권리 역시 재해 이축과 마찬가지로 철거일로부터 6개월 이태에 행사되어야 합니다.

공공 이축의 경우 기존의 건축 규모만큼 건축 허가를 내 주기 때문에 가장 좋은 권한이라고 할 수

있다고 합니다. 공공 이축의 경우에는 기존주택과 같은 연면적 내에서만 건축할 수 있고, 이축 허가

시점에 기존 주택이 현존해야 합니다.

 

이축권은 주택, 공장, 종교시설, 근생시설 등을 통해 발생합니다.

이런 권리가 발생하는 대상물건은 정말 귀할 것 같습니다.

각 시군구에서 1년에 겨우 몇 개 정도만 매물이 나온다고 합니다.

 

 

 

3. 실제 활용

 

이축권이 조명을 받는 이유는 이 권리를 사용하여 개발제한구역 내 새로운 건물을 신축할 수 있기 

때문입니다. 그러나 권원의 종류에 다라 신축할 수 있는 부지의 입지 요건이 상이합니다.

 

★ 공공이축과 재해이축의 신축될 부지 요건

-> 개발제한구역 내 "자기소유"의 토지일것

-> 기존 주택이 있는 시군구나, 기존 주택으로부터 2km이내의 다른 시군구 내 부지일것

-> 우량농지가 아닐것

-> 국가 하천의 경계로부터 500m 떨어져 있을것

-> 전기, 수도, 가스 등 새로운 간선 공급설비를 설치할 필요가 없을것

 

★ 일반이축의 경우 신축될 부지 요건

-> 개발제한구역 내 취락지구일것 (취락지구란 1만 제곱미터 당 주택의 수가 10호 이상인 경우를

말하며 다만 이 밀도는 시도지사의 결정에 따라 달라질 수 있음)

 

한편, 지을 수 있는 건축물은 1종 근린생활시설이 원칙이나, 5년 이상 거주자는 2종 근린생활시설

(영업용 건물) 신축이 가능합니다. 이때 2종 역시 건축법 시행령 상 단독주택에 한정하며, 신축 주택의

규모는 원칙적으로 철거되는 기존 건축물의 연면적을 넘을 수 없습니다.

 

 

 

4. 유의 사항

 

-> 이축권의 행사 즉 이축 허가는 기존 거주자가 해당 시군구에 이축 허가요청서를 제출해야만 행사

됩니다. 따라서 거래계약서 작성 시에도 이러한 절차의 선후관계를 상호 인지하고 별도의 특약이 있어야

할 것입니다. 보통 제소전 화해조서와 같은 형식을 쓰기도 합니다.

 

-> 보통은 기존 거주가가 건축허가를 받아 집까지 지은 이후에, 그 집을 매수자가 매입해야 합니다.

따라서 기존 거주자는 권리를 팔고 끝이 아니고, 새로운 건축물이 완공되기 전까지는 계속 개입되어야

합니다. 이축권을 사용할 토지를 원주민에게 넘겨서 허가를 모두 받고, 다시 완성품을 돌려받아야 하는

작업입니다. 따라서 일반인들은 투자 가치만 보고 덤빌 것이 아니라, 법률 세무 등 각 전문가와 상담을

통해 진행하는 것이 좋습니다.

 

-> 거래대상 주택의 권한이 적법하게 발생 가능한 주택인지를 토지대장, 건축물대장, 등기부등본,

토지수용확이서, 철거예정통보서 등을 검토하고, 주택의 현존여부를 확인하여 꼼꼼히 알아 보아야

합니다. 원주민의 거주기간 또한 확인해야 합니다. 각종 서류의 검토를 스스로 하는 것도 중요하지만

공익사업 여부 등은 지자체에 직접 물어보고 확실하게 확인해 나가는 것도 필요하겠습니다.

 

-> 새로 신축할 부지의 소유권도 정확히 확보되어 있는지를 확인합니다.

 

-> 2020년 1월 1일부터 부동산과 함께 양도하는 이축권 매매 소득은 양도소득으로 구분되어 적용

되었습니다. 기존에는 기타소득으로 분류되었는데, 크게 차이가 나는 점입니다.

 

-> 2020년 2월 21일부터 그린벨트 해제 후 공익사업으로 수용되는 상황도 공공이축으로 적용받습니다.

 

-> 이축은 주택 건축에 제한과 변수가 많고, 매매 가격도 높은 편입니다. 그렇지만 미리 준비한다면

높은 만족감과 투자가치 상승이라는 수익을 기해할 수 있습니다.

 

-> 권리를 적법하게 확보하였다고 해도 설계와 같은 어려운 과정들이 남아 있습니다. 전원주택의

경우 "농어촌주택 표준설계돌"를 참조하여 건축비를 줄일 수 있으며 이축권 매매를 고려 한다면

세무, 법무, 건축전문가와 면밀히 검토할 것을 추천합니다.