복잡해진 1주택자 비과세 요건

 

● 복잡해진 1주택자 비과세 요건 정리 ●

집 한 채가 전 재산인 경우가 많은 한국 사람들에게 1가구 1주택 양도세 비과세는 포기하기 어려운

절세법이다. 그런데 정부가 몇 차례의 부동산 대책을 발표되면서 1주택자 양도세 비과세 요건은 점

점 까다로워지고 복잡해지고 있다.

부동산 대책에서 새 정책들을 보면 기존 보유 주택은 대상이 아닌 경우도 있고, 대상이 되는 경우도

있다. 심지어 지난 7일 정부가 입법 예고한 시행령에는 기존 제도와 충돌되는 부분도 포함돼 있다. 규

정이 복잡해지면서 세무사들도 헷갈려하고 있다.

"나는 1주택이라 팔아도 세금 안낸다"고 철석같이 믿다가는 자칫 낭패를 보기 쉬운 상황. 양도세 비과

세 비법을 정리해 본다.

기초: 원칙적으로 1가구 1주택자가 집 한 채를 2년 이상 들고 있다가 매각할 경우 양도차익에 대한 양

도세는 내지 않는다. 단 비과세는 9억 원까지이고, 이를 초과하는 부분은 세금을 내야 한다. 이때 9억

원이란 실제 매각가격을 의미한다.
그러나 이런 비과세 혜택을 받기 위해서는 까다로운 조건을 충족해야 한다.

 

1. 실거주 2년 필요(조정대상지역)

-1가구1주택 양도세 비과세를 위해서 예전에는 없었던 2년 실거주 요건이 2017년 8·2 대책으로 생겼

  다. 실제로 그 집에 살아야 비과세 혜택을 주는 것이다.
-그런데 이 제도를 도입하면서 대책 발표 이전에 취득한 주택에 대해서는 적용하지 않기로 했다.
-이때 취득이라는 의미는 등기 이전은 물론 8·2대책 전에 계약금을 건넨 경우도 포함이다.
-즉, 2017년 8·2 대책 이전에 갖고 있던 주택은 실거주 2년을 하지 않아도 2년만 보유해도 1가구 1주

 택 양도세 비과세가 가능하다.(9억원까지) 그러나 8·2 이후에 취득한 주택은 2년을 그 집에서 실거

 주해야 양도세 세금을 면제받는다.

 

2. 장기 보유 특별공제 제한

-1가구 1주택이라도 9억까지만 양도세 비과세이고, 9억 초과 부분은 양도세를 낸다. 따라서 고가 주

 택 소유자들이 신경쓰는 부분이 장기보유특별공제다. 집을 장기보유했다면 세금을 깎아주는 제도인

 데, 1가구 1주택에 대해서는 10년 보유 시 양도차익의 80%를 공제해주는 파격적인 제도다.
 양도차익이 큰 9억 원 이상 주택이라면 놓쳐서는 안 되는 부분이다.
-그런데 지난해 발표된 9.13 부동산 대책으로 2년 이상 실거주 요건이 추가됐다. 즉, 실거주 2년을 해

 야 80% 공제해주고, 요건을 충족하지 못하면 30%만 공제해 준다.
-이 규정은 2020년 1월 1일 이후 양도하는 모든 주택에 적용된다. 즉, 1번 항목의 실거주 요건은 취득

 시점에 따라 적용 여부가 달라지지만, 2번 항목의 장기보유특별공제는 내년 이후 양도하는 모든 주

 택에 적용되는 점에 주의해야 한다.

 

3. 1주택 기간 2년 유지

-7일 기획재정부가 입법 예고한 시행령 개정안도 반드시 숙지해야 하는 내용이다.
-개정안에 따르면 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 다주택을 보유한 기간은 제외하

 고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 한다.(과거 1주택이었다가 다주택이

 됐다가 다시 1주택이 된 경우, 최초에 1주택 보유 시점은 합산되지 않고 마지막 양도 무렵에서의 1주

 택 기간이 2년을 넘겨야 한다는 점에 주의해야 하다)
-다시 한번 설명하면 그동안은 양도 시점을 기준으로 1가구 1주택이면 비과세 혜택을 줬다.
 즉 A, B,C 주택을 보유한 사람이 전날 B, C 주택을 팔고 다음날 A 주택을 팔 경우에도 A 주택 매도

 시점에 1주택자요건을 충족했기 때문에 비과세 혜택을 줬다. 그런데 앞으로는 A 주택에 대해 세금을

 면제받으려면 B, C 주택을 팔고 1주택만 남긴 상태가 2년이 지나야 한다는 얘기다.
-이 제도는 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택에 적용된다. 시장 혼란을 우려해 정부는 2년의 유예

 기간을 둔 것이다.(양도 기준일은 잔금 일 혹은 부동산 등기가 이전되는 시점 중 더 빠른 날이 된다.)

 

4. 임대사업자 비과세는 딱 한 번

-7일 기획재정부가 입법 예고한 시행령 개정안에는 임대사업자에 대한 양도세 비과세를 줄이는 내용

 도 포함돼 있다.
-그동안은 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때는 요건이

 맞으면 양도세 비과세 혜택을 줬다. 횟수 제한이 없었다.
-그런데 이번 개정으로 한 번만 가능해졌다. 즉 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인

 이 거주한 주택을 양도할 때 최초 거주 주택을 양도하는 경우에만 1가구 1주택 비과세 혜택을 주기

 로 했다.
-물론 너무 실망할 필요는 없다. 시행령 발효 이전에 취득하는 주택은 옛 규정이 적용돼 횟수 제한을

안 받는다.(취득이란 부동산 등기뿐 아니라 계약금이 오가는 것도 인정)
-새 규정이 적용되는 경우는 새 시행령 발효 이후 취득 주택인데, 이번 시행령 개정안 발효는 다음 달

중순경으로 예상된다.

 

5. 일시적 1가구 2주택자

-이사를 위해 일시적 2주택자(기존 주택+신규 취득주택)가 되는 경우 2주택인 상태에서 기존 주택을

 팔아도 양도세 비과세 혜택을 주는 제도는 남아 있다.(기존 주택과 신규 취득주택의 취득 시점 격차

 가 1년 이상 벌어져야 한다)
-하지만 요건은 지난해 9·13대책으로 강화됐다. 즉 이전에는 신규 주택 취득 이후 3년 내 기존 주택

 을 팔면 양도세를 면제받았지만, 지금은 서울·세종 등 조정대상 지역은 그 기한을 2년으로 단축했

 다. (전국 43개 조정대상 지역 이외 지역은 기존대로 3년 안에만 팔면 됨)
-이 규정은 이미 적용돼 시행 중이다. 따라서 양도세 비과세를 위해서는 매도 시점을 잘 따져봐야 한

 다. 단, 이 대책이 발표된 2018년 9·13 대책 발표 이전에 주택 분양권·입주권을 취득했거나 취득 계

 약을 체결하고 계약금까지 지급한 경우에는 종전과 같이 3년까지 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 모순되는 부분: 여기서 의문점이 생길 수 있다.

-양도세 비과세를 위해서는 다주택 기간을 제외하고 1주택자가 된 기간이 2년 이상이 돼야 한다는

 새 시행령 규정(항목 3에서 설명)과 이사 과정에서 발생하는 일시적 1가구 2주택자에 대한 비과세혜

 택(항목 5에서 설명)이 서로 모순되는 측면이 있다는 것이다. 정부는 이 문제를 해결하기 위해 '1주

 택 기간 2년 유지' 요건은 일시적 1가구 2주택자에는 적용을 하지 않기로 했다.
 이사를 위해 집 2채, 즉 A 주택(예전에 구입한 주택)과 B(신규 취득 주택)를 보유한 경우 B 주택이 있

 더라도 A 주택을 팔 때는 다른 비과세 요건(2년 보유 등)이 된다면 1주택 기간이 2년이 안돼도 양도

 세 비과세 혜택을 주기로 한 것이다. 그런데 '1주택 기간 2년 유지'라는 요건의 예외로 일시적 1가구

 2주택을 인정해주면서 이를 악용할 여지도 생긴다.
 예를 들어 1주택 유지 기간이 2년이 안 된 사람이 일시적 1가구 2주택 비과세 예외 규정을 적용받기

 위해 신규 주택을 취득한다든지 등의 변칙적인 방법도 가능하다. 기획재정부 관계자는 "이런 문제점

 을 파악 중이고, 입법 예고 과정에서 보완할 계획"이라고 밝혔다.
 그렇다면 위의 경우 A 주택 매도 후 B 주택을 팔 때 양도세 비과세도 가능할까?
 요건을 갖추면 가능한데, 이 때 B 주택의 1주택 기산 시점은 A 주택을 팔 때가 가 아니라 B 주택 취

 득 시점으로 소급해주기로 했다. 일시적 1가구 2주택 제도를 유지하면서 새 제도(1주택 기간 유지)

 도입하면서 양도세 규정이 매우 복잡해지고 있는 것이다.