공유물 분할 경매와 공유지분 경매의 차이

공유물 분할 경매와 공유지분 경매의 차이

▶ 공유물 분할을 위한 형식적인 경매 하나의 부동산을 2인 이상이 소유하는 형태를 공동소유라고 하는데, 공유물을 처분하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 있어야 한다. 또한 각각의 공유자는 특별한 약정이 없는 한, 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. 이때 현물로 분할할 수 없거나, 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있는데, 이를 공유물 분할(대금분할을 위한 환가)을 위한 형식적인 경매라고 한다. 즉, 공유물 분할을 위한 경매는 공유자 전원의 동의를 얻을 수 없는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에 공유자중 1인 이상이 법원에 공유물 분할을 신청한 후 대금분할 판결을 받아서 공유물 전체를 매각하는 절차이다. 이 경우에는 공유자우선매수신청권을 인정하지 않는다(민법 제268조, 제269조). ▶ 공유지분 경매 공유물중 공유지분만의 경매도 가능한데, 이는 공유자의 채권자가 공유자인 채무자의 지분만 경매를 신청한다는 점에서 공유물 전체를 매각하는 공유물분할 경매와 차이가 있다. 공유지분 경매에서 다른 공유자는 매각기일까지 매수신청(입찰) 보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있는데, 이를 공유자우선매수신청권이라고 한다. 이 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 하고, 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인은 본인 원할 경우 차순위매수신고를 한 것으로 본다(민사집행법 제140조). 공유자우선매수신청을 인정하는 제도의 취지는 생면부지의 사람간에 공동소유를 할 경우 소유권행사가 크게 제한받을 수 있고, 공유물분할 등 분쟁을 사전에 방지하는데 있다. 결론적으로 양자는 첫째, 공유물분할을 위한 경매는 공유물 전체를 매각하는 것이고, 공유지분 경매는 공유물 중 일분 지분만을 매각하는 것이다. 둘째, 공유자 우선매수신청권의 행사를 인정하느냐의 여부에 궁극적인 차이가 있다. 그 외에 공유물분할 경매를 형식적인 경매라고 하고, 공유지분 경매는 실질적인 경매라고 하는 차이도 있다.