인수되는 권리의 세 가지 유형

인수되는 권리의 세 가지 유형

 

경매절차에서는 숱한 권리들이 등장한다. 근저당, 가압류, 담보가등기 등 말소기준권리를 비롯하여 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 경매물건마다 또는 물건 종별마다 각기 다른 권리들이 등장한다.

그러나 복잡다단해 보이는 이들 권리는 크게 등기부등본상의 권리와 등기부등본 외의 권리 두 가지로 나눠볼 수 있다. 등기부등본상 권리는 등기부등본에 기재되는 권리로 근저당, 가압류, 압류, 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 임차권, 환매권, 예고등기 등이며, 등기부등본 외의 권리는 등기부등본에 기재되지 않는 권리로서 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 입목지상권, 체납관리비, 위법건축물 등이다.

사실 부동산경매에서 입찰자들을 곤혹스럽게 하는 것은 등기부등본에 표출된 권리가 아니라 등기부등본에는 드러나 있지 않은 권리들이다. 등기부등본상의 권리야 설정일 순서대로 나열한 후 말소기준권리를 찾아 말소기준권리보다 선순위 권리가 있는지만 따지면 될 일이나 등기부등본 외의 권리들은 말소기준권리와는 아무런 관련이 없기 때문에 그 권리의 존재 여부를 비롯해 권리의 실체를 판단하는 것이 매우 중요하다.

암튼 등기부등본에 기재되는 권리이든 아니든 입찰자들에게 중요한 것은 그 권리를 매수인이 인수하게 되느냐 그렇지 않느냐가 아닐까싶다. 매수인이 그 권리를 인수한다는 것은 소유권을 잃게 된다거나 말소되지 않는 권리 자체를 인수한다거나 금전적인 손해를 본다는 등의 의미를 갖는 것이다. 이 세 가지 인수유형을 좀 더 구체적으로 살펴보자.

우선 소유권을 잃게 되는 경우이다. 최고가매수인이 매각대금을 납부하더라도 매수인이 취득했던 소유권을 잃게 되는 권리가 있다. 선순위 소유권이전청구권가등기, 선순위 가처분, 예고등기가 대표적이다.

소유권이전청구권가등기는 그 가등기에 기해 본등기가 이루어지면 매수인이 대금을 납부하더라도 본등기한 채권자에게 소유권이 이전된다. 선순위 가처분 역시 그 가처분의 피보전권리가 소유권말소등기청구권인 경우 가처분권자가 승소하게 되면 매수인은 소유권을 잃게 된다. 지금은 폐지(2011년 10월 13일)됐지만 폐지되기 전에 등기된 예고등기도 그 예고등기 원인이 소유권 말소에 관한 것이라면 소유권 분쟁 결과 그 역시 원고가 승소한다면 매수인은 소유권을 잃게 된다. 예고등기는 말소기준권리보다 선순위이냐 후순위이냐를 가리지 않고 매수인에게 영향을 미치는 점에서 더 치명적이다.

이외에도 가처분 원인이 지상물철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 가처분이 설정돼 있다면 그 가처분이 후순위라 하더라도 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수돼 건물에 대한 소유권을 잃게 된다. 선순위 환매등기가 있는 경우에도 환매권자가 환매권을 행사하면 소유권은 환매권자에게 돌아가게 되므로 주의를 요한다.

다음으로 말소되지 않는 권리를 인수해 재산권 행사에 제약이 있는 경우이다. 선순위 지상권이나 법정지상권, 분묘기지권 및 토지별도등기 매수인 인수조건이라는 특별매각조건이 있는 권리 등이 이에 해당한다.

선순위 지상권이 있는 경우에는 그 지상권의 존속기간 동안 재산권 행사가 제한된다. 또한 건물을 위한 법정지상권이 성립하면 토지 소유자는 최소 30년간 토지 사용에 제약을 받으며, 다만 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있을 뿐이다. 매수한 토지상에 묘지가 있는 경우 그 묘지가 적법한 묘지이고 자손에 의해 봉헌되고 있는 묘지라면 그 묘지를 임의로 개장할 수 없기 때문에 토지 재산권 행사에 중대한 결격사유가 됨을 알아야 한다. 건물등기사항과 토지등기사항이 다른 경우 토지등기사항이 말소되지 않는 권리가 있는 경우 법원이 토지별도등기 매수인 인수조건이라는 특별매각조건을 붙여 매각하는 때에는 매수인이 토지별도등기사항을 인수하여야 한다.

끝으로 매수인이 매각대금 외에 추가로 비용을 지출해야 하는 경우도 있다. 대항력 있는 선순위 임차인, 선순위 전세권, 유치권, 체납관리비 및 전소유자의 가압류 등이 이러한 권리들이다. 대항력 있는 임차인이 자기의 임차보증금을 매각대금으로부터 배당받지 못한 경우 그 보증금은 매수인이 부담하여야 한다.

선순위 전세권도 마찬가지다. 그 전세권자가 배당요구하지 않은 경우에는 전세권 존속기간 동안 재산권 행사를 할 수 없을 뿐만 아니라 존속기간이 만료되면 전세금을 매수인이 부담해야 한다. 유치권의 경우 유치권 소송을 통해 유치권자가 주장하는 유치권의 진정성 및 유치권 금액의 적정성 여부를 판단해야 하지만 어찌됐든 유치권이 인정된다면 매수인은 유치권자가 주장하는 금액의 전부 또는 일부를 인수하게 된다.

구분상가나 아파트 등 집합건물의 경우 관리비가 체납되어 있으면 그 관리비 중 공유부분에 해당하는 관리비를 매수인이 부담하여야 한다. 또한 전소유자의 가압류는 배당요구로 소멸되는 것이 원칙이나 법원이 특별매각조건으로 전소유자 가압류 인수조건을 붙인 경우에는 그 가압류는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다.

이처럼 매수인에게 인수되는 모든 권리관계는 소유권을 잃거나 권리 인수로 재산권 행사에 제약이 되거나 매각대금 외 추가로 비용을 부담하는 것으로 귀결된다. 입찰 전 권리분석을 제대로 하지 못하고 입찰한 결과에 대한 책임은 입찰자 몫이다.