신규 상가, 임대료 거품을 조심하라

신규 상가, 임대료 거품을 조심하라

신규 상가는 분양가나 임대료 모두 거품이 끼기 쉽다. 아파트는 분양을 받아 가끔 대박을 터뜨리지만 많은 경우 상가들은 계약자들의 기대에 못 미친다. 가장 큰 이유는 고분양가다. 개발에 대한 과도한 기대감으로 분양가가 처음부터 부풀려진다. 너무 높은 분양가는 소비자가 가져가야할 이익을 공급자가 중간에 차지해버리는 꼴이다. 이러다보니 소비자의 몫은 쥐꼬리 정도이거나 되레 손해를 보는 경우도 적지 않다.

 한 상가전문가는 “수도권에서 분양가 이하로 떨어지는 신규분양 상가들이 30% 가량 되는 것 같다. 상가 불패 신화는 옛말”이라고 말했다. 임대료도 시간이 갈수록 오르기는커녕 낮아지는 곳도 수두룩하다. 상권의 활성화 속도가 기대만큼 빠르지 않은 데다 초기 거품이 빠지기 때문이다. 요즘 신도시에서 1층 상가도 임차인을 찾지 못해 비어있는 곳이 적지 않다. 분양가에 맞춰 임대료를 책정하다보니 임대료가 터무니없이 비싸 세입자들이 입주를 꺼리기 때문이다.

또 신규 상가 임대차시장의 구조적 특성도 한몫한다. 상권 형성의 초창기에는 세입자들이 치러야하는 '준임대료' 성격의 권리금이 없는 경우가 많다. 이러다보니 비싼 임대료를 내고서도 들어오려는 세입자들이 있기 마련이다. 요즘 아예 ‘권리금 장사’를 위해 신규 상권의 임대 점포를 노리는 고수들도 많다. 2~3년 간 비싼 임대료를 부담하더라도 권리금으로 더 많은 이익을 얻을 수 있기 때문이다. 문제는 권리금을 지불해야하는 그 다음 세입자이다. 권리금까지 지불하면 가게 운영의 채산성이 떨어져 최초 임대료를 감당하기 어렵다. 이 바람에 시장이 안정단계로 접어들수록 임대수익 하락으로 이어지고 시차를 두고 매매가격도 떨어져 적지 않은 상가계약자들이 이중고를 겪는다.

물론 신규 상가를 분양받는다고 모두 실패하는 것만은 아니다. 입지여건이 좋은 곳에서는 투자자들이 수천만원의 웃돈을 챙기고 쏠쏠한 임대수익도 올리기도 한다. 문제는 확률이다. 실패한 투자자들이 많다는 것을 타산지석으로 삼는 게 현명하다. 신도시 면적이나 인구대비 상업용지 비율이 높거나 분양가가 터무니없이 비싼 곳은 피하고, 특히 웃돈을 주고 상가 분양권을 매입하는 것은 금물이다. 보수적인 은퇴자라면 신규상가보다는 상권 성숙지역을 고르는 것도 대안이 될 것이다.