상가공유자가 임대인인 경우의 문제

상가공유자가 임대인인 경우의 문제

 

 

 

상가를 임차하려고 한다. 그런데, 상가의 소유가 부부공동명의로 되어 있다. 임대차계약을 체결하러 나온 사람은 남편이다.

이런 경우, 남편만을 임대인으로 해도 문제되지 않을까?

부부관계가 원만한 경우라면, 문제될 여지가 없을 수도 있겠으나, 임차인 입장에서는 공유자 전원과 임대차계약을 체결하는 것이 안전하다.

상가임대차는 공유물의 관리행위에 해당하는데(민법 제265조), 공유물의 관리행위는 과반수를 요구하나 남편만으로는 과반수 요건을 충족하지 못하기 때문이다.

즉, 공유자 중 1일인 아내가 임차인에게 공유물의 보존행위로서 명도소송을 제기하면, 상황에 따라 쫓겨날 수도 있다(대법원 95다48308 판결 등).

그렇다면, 계약서 명의자를 “남편 000 외 1”로 하면 어떻게 될까?

“외 1”부분이 누구인지 명확하지 않다. 따라서, 계약서를 작성할 때에는 당사자가 이름으로 명확하게 특정(도장 찍는 것 포함)되는 것이 필요하다.

예를 들어, 임차인이 계약을 해지할 때 “외 1”이 누구인지 모른다면 난감한 상황에 처할 수 있다. 즉, “남편 000”에게만 계약해지를 하게 될 것이고, 구체적 사정에 따라 다르겠지만 그 계약해지가 적법한 것인지 명확하지 않은 법적판단에 들어갈 가능성도 있다.

앞서 본 것처럼, 임대차계약체결 행위는 공유물의 관리행위에 해당되므로, 공유자의 지분의 과반수로 결정되는데, 임대차계약을 해지하는 행위도 마찬가지일까?

그렇다.

임대차계약을 해지하는 행위도 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로 결정해야 한다.

따라서, 공유자가 계약서에 모두 나와 있고, 그 공유자가 임차인에게 계약을 해지하는 경우라면, 계약해지자도 공유자의 지분의 과반수 요건을 충족해야 한다. 예를들어 공유지분이 동일한 2명의 공유자가 임대인이라면, 결국 두명 모두의 명의로 계약해지통보를 하는 것이 필요한 것이다

상임법(상가건물임대차보호법) 제10조 제4항의 갱신거절통지는 어떠한가? 상임법상 임대인의 갱신거절통지도 공유물관리행위로 공유자지분의 과반수결정이 필요하다(대법원 2010다37905 판결)