꼬마빌딩 투자 시 유의할 사항들

꼬마빌딩 투자 시 유의할 사항들

이동현  

최근 몇 년 동안 초저금리기조가 지속되면서 임대목적의 꼬마빌딩(통상 20~50억 원 규모의 소형빌딩을 지칭함)이 이른바 ‘자산가’라고 불리는 부동산 투자자들로부터 큰 인기를 모으고 있다. 하지만 시장의 분위기에 휩쓸려 매입을 서두르거나 철저한 사전검증 없이 섣불리 거래에 나섰다가는 투자실패로 이어질 수도 있다. 이와 관련, 꼬마빌딩 투자 시 몇 가지 유의해야 할 사항들을 살펴보기로 한다. 

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첫째, 높은 임대수익률에 현혹돼서는 안 된다.

임대수익률이 높다고 무조건 좋은 매물은 아니다. 임대수익률이 높아질수록 위험률도 커지기 때문이다. 임대수익률이 시장평균치보다 높을 경우 반드시 왜 그런지 이유를 확인해야 한다. 매도자가 내세운 위장임차인 여부, 임대료에 관리비가 합산됐는지 여부, 불법퇴폐 유흥업소 등 민원유발형 임차인 여부, 1년 미만의 단기 임차인 여부, 무보증 깔세 임차인 여부 등을 확인할 필요가 있다.  

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둘째, 안전성과 환금성에 맞춘 투자전략을 세워야한다.

통상 재테크 투자의 3대요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 수익성은 투자금액 대비 일정기간 내 회수된 금액으로, 환금성은 얼마나 손쉽게 현금화할 수 있는지 여부로, 안전성은 투자기간 내 어느 정도의 손실이 발생하는지 여부로 판단한다. 서울을 포함한 수도권에서 괜찮은 꼬마빌딩을 매입하려면 최소 20억 원 이상의 자금이 소요된다. 아파트나 오피스텔, 구분상가에 비해 상대적으로 큰 금액이 들어가는 경우가 다반사다. 큰 금액이 들어가는 만큼 투자실패 시 그 충격도 배가된다. 따라서 수익성보다는 안전성과 환금성에 비중을 두고 투자하는 게 좋다.  <!--[endif]--> 

 

셋째, 체크리스트를 통해 우량매물을 선별한다.

초저금리기조 여파로 자산가들 사이에서 꼬마빌딩이 큰 인기를 끌면서 상대적으로 상권 및 입지가 뛰어난 인기지역(서울 도심권 및 강남권)을 중심으로 매물품귀현상마저 나타나고 있다. 이들 지역의 꼬마빌딩은 없어서 못 파는 매우 귀한 존재로 각인된 지 오래다. 문제는 우량매물들이 빠르게 소진되면서 매물품귀현상이 나타나자 그렇지 못한 매물까지 우량매물로 둔갑해 등장하고 있다는데 있다. 일례로 임대수익률이 시장평균치보다 크게 낮은 매물, 주변 거래시세보다 많이 비싼 매물, 영업부진 등의 이유로 임차인 이탈이 예정된 매물, 주요 임차인의 장기연체로 고전 중인 매물, 심각한 노후화로 건물관리에 어려움이 큰 매물 등이 적지 않게 등장하고 있다. 따라서 부동산의 입지적 특성(상권 확장성, 배후지, 유동인구, 접근성, 가시성 등)과 물리적 특성(준공연도, 전용면적, 주차대수, 승강기 유무, 시설물하자 등)은 물론, 임차인 특성(업종, 영업력, 재무상황, 임대료 연체 이력, 임대차관계 지속 의지 등)까지도 충분히 반영한 체크리스트를 만들어 우량매물을 찾아내야 할 것이다. 

    

끝으로, 내 눈으로 확인한 내용만 믿는다.

분위기에 휩쓸려 중개업자의 말만 믿고 매입하는 사례가 종종 있다. 문제는 중개업자의 말이 사실과 다를 경우 금전적 손실은 물론, 투자실패로까지 이어질 수 있다는 점이다. 철저한 현장조사(상권분석, 빌딩실사, 시세조사 등)와 꼼꼼한 임대차계약서 확인작업(임대기간, 임대료, 권리금, 원상복구조항 등)이 필요하다.