부동산 매매계약 계약금 일부라도 받았다면 취소시 알아야 할 것은?

부동산 매매계약 계약금 일부라도 받았다면 취소시 알아야 할 것은?

 

하루에도 수십,수백건에 달하는 매매계약의 중심은 부동산 매매계약이라고 볼 수 있다. 부동산 매매계약은 상황과 조건에 따라 변동이 있을 수 있어 매매계약의 취소건 또한 빈번히 발생하고 있다.

부동산을 매매계약하고 계약금의 일부를 받은 뒤 취소를 하려면 반드시 알아야 할 판례가 있다. 부동산을 매도 하려던 사람이 계약금의 일부를 받은 상태에서 매매계약을 취소했는데 실제 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 판결이 그것이다.

 

2013년 3월 부동산을 매도하려고 했던 A씨는 매수를 원하는 B씨와 부동산 매매계약을 체결하였다. 총 매매금액 11억원중 계약금을 1억 1000만원으로 하고, 매수인이 매매계약을 해제 하려 할 때에는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 계약서에 넣었다. A씨는 B씨에게 계약 당일 1000만원을 받았고 다음날에 나머지 계약금 1억원을 송금 받기로 하였다.

하지만 A씨는 계약 직후 송금받기로 한 계좌를 폐쇄하고 B씨에게 계약 해제를 통보 한 뒤, 이미 받은 1000만원의 두배인 2000만원을 변제공탁하였다. 본 사실을 알게된 B씨는 매도인이 계약 해해제 했을 때는 계약서에 명시된 점을 들어 2000만원이 아니라 계약금 1억 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다며 A씨를 상대로한 손해배상 청구소송을 냈다(서울중앙지법 민사25부2013 가합 528346).

 

서울중앙지법 민사 25부에서는 “위약금 3300만원과 이미 받은 계약금의 일부인 1000만원을 합한 4300만원을 지급하라”는 원고의 일부승소 판결을 내렸다. 요지는 부동산 주인에게는 계약금의 일부만 받은 상태에서는 매매계약을 해제할 수 있는 권리가 발생하지 않으며, 계약금으로 정한 1억 1000만원을 다 받고 나서야 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있는 것이지 계약금의 일부인 1000만원만 받은 상태에서 하루만에 매매계약을 무르기로 결심하고 2000만원을 돌려주며 계약해제를 주장할 수는 없다는 것이다. 다만 1억 1000만원은 과다하다고 인정되어 이를 30%정도로 감액하는 것이 타당하다고 판결하였다.

 00변호사는 “매매계약이 일단 성립한 후, 한쪽에서 단순변심등으로 일방적 해제를 할 수 없는 것이 기본 원칙이고, 주된 계약과 함께 계약금 계약을 한 경우에만 임의해제가 가능하다. 이런 부분은 전문가의 충분한 설명이 없이는 쉽게 일어날 수 있는 매매계약상의 실수가 될 수 있다”고 전하며 “부동산 매매거래시 위약금으로 정해지는 계약금 상당액이 5%에서 10%정도를 넘지 않는 것이 일반적이기도 하며 전체 계약금의 배수는 너무 과하다는게 인정된 것이 주요 감액 사유가 된것같다”고 덧붙였다.

 

받은 계약금액만 돌려주면 된다는 안일한 생각으로

부동산 매매계약의 해제를 생각하는 사람들에게는

다시 한 번 전문가를 통한 꼼꼼한 계약서 작성의 필요성을 알려준 판례였다.

올바르고 성숙한 부동산 매매계약으로 좀 더 발전한 대한민국의 모습을 기대해 본다.....<옮긴글>