'보일러 수리·도배'…집주인-세입자 누가 부담?

 

'보일러 수리·도배'…집주인-세입자 누가 부담?

 

 

보일러 수리, 도배·장판 교체 등 주거시설 수선비용을 놓고 집주인과 세입자 간에 분쟁이 끊이지 않고 있다.

이어 "현재 임대차 거래는 대부분 법의 틀 밖에서 개인간의 관계로 설정되고 있다"며 "권리 분쟁을 합리적으로 해결하는 등

선진형 임대차시장 관리가 정착될 수 있도록 제도를 개선할 필요가 있다"고 덧붙였다.  

장재옥 중앙대 법학전문대학원 교수는  "현재 많은 문제를 야기하고 있는 분쟁사항에 대한 규정(임차인의 보존의무 및 임대

인의 안전배려의무)을 표준계약서에 편입해야 한다"고 주장했다.  그러면서 "주택상황보고서를 임대인과 임차인이 공동 입

회 하에 작성하는 외국의 사례를 참조할 필요가 있다"고 제안했다.  

장경석 국회 입법조사처 입법조사관은 "임대차 계약의 당사자인 집주인은 주택의 상태에 대해 세입자에게 정확한 정보를 주

어야 할 의무를 회피한다"며 "집주인 입장에서도 이전 세입자가 사용상 부주의 등으로 주택의 시설물을 손상시킨 정보를 제

대로 모를 경우 손해를 볼 수 있다"고 주의했다.  

하지만 현행 법률 계약대상이 되는 주택 내 시설물의 수리 상태, 동절기 난방 수준 등에 대한 정보제공의 의무를 집주인이

아니라 중개업자에게 부여한다는 점에서 문제다.  

공인중개사법 제25조는 주택 및 주거시설의 상태 등의 정보에 대해 중개업자에게 중개목적물인 주택의 상태에 대해 중개의

뢰인에게 설명하도록 의무를 부여하고 있다.  이같은 분쟁을 줄이기 위해선 임대차 계약의 투명성과 공정성이 확보돼야 한

다.

현행 민법과 주택임대차보호법에는 주택의 임대차 계약을 체결하는데 있어 주택의 상태를 보증할 만한 장치가 없다. ◇임대

차 계약 투명성 확보…"표준계약서 개선" 김 주무관은 "최근 접수되는 분쟁 사례를 보면 집주인이 계약만료시 세입자에게 도

배를 새로 해놓고 나가라는 경우가 많다.

하지만 소액인데다 양쪽 모두 소송으로 시간을 허비할 수 있기 때문에 합의를 권유하고 있다"고 말했다.  대전지방법원은

"부동산을 장기간 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상 훼손·마모는 당연히 예정돼 있다"며 "통상적인 가치 감

소는 감각상각비나 수선비 등의 필요경비로서 이미 차임에 포함돼 있다고 봐야 한다"며 "세입자에게 귀책사유가 없다"고 판

결했다.

 이 경우, 판례를 보면 집주인이 고의성 여부 등 증거를 입증하지 못해 패소할 가능성이 높다.  #. 집주인 C씨는 지난 2014년

세입자가 아파트의 벽에 수많은 못을 박아 벽과 벽지를 훼손하고 안방 및 외부 욕실 손잡이를 파손했다는 이유로 손해배상

을 청구했다. 

◇집주인의 '원상회복청구', 세입자 고의성 있어야 이상훈 서울사회복지공익법센터장(변호사)은 "관행상 월세와 전세로 구

분지어 부담 주체를 정하긴 어렵다"며 "기존 벽지나 장판을 제대로 사용할 수 있느냐 없느냐의 문제다. 단순히 색이 바란 벽

지를 월세라고 해서 무조건 교체해달라고 요구할 순 없다"고 전했다. 

이어 "분쟁을 피하려면 임대차 계약시 특약을 하는게 좋다"고 말했다.  김경천 서울시 주택건축국 전월세팀 주무관(변호사)

은 "임대차 계약시 집주인이 도배와 장판을 교체해주는 것으로 특약을 하지 않았다면 세입자가 부담해야 한다"며 "세입자는

집주인과 한 구두계약을 녹음하는 방법 등으로 증거를 확보해야 한다"고 조언했다. 

한 공인중개사는 "도배의 경우 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 하는 관행이 있다"며 "누가 교체해줘야 한다는 명확한 법

적 규정이나 기준이 없기 때문에 임대차 계약시 당사자 간에 합의로 이뤄진다"고 전했다.

 #. 세입자 B씨는 지난 3월 전세 임대차 계약을 체결하면서 집주인으로부터 도배와 장판 교체를 구두로 약속받았다. 하지만

막상 이사날이 되자 집주인은 그런 약속을 한적이 없다며 발뺌했다.  

◇도배·장판 교체는 집주인-세입자 합의 대법원 판례에도 '특약이 있다 하더라도 통상 생길 수 있는 정도의 파손의 경우 임

차인이 수선의무를 부담한다는 것이지, 집의 중요한 부분에 해당하는 기본적 설비인 보일러를 교체하는 것까지 임차인이 부

담하는 것은 아니다'라고 명시돼 있다. 

만약 임대차 계약 체결시 세입자가 수선의무를 부담한다는 특약을 했더라도 집의 중요한 부분에 해당하는 파손이나 기본적

인 설비부분의 교체 등은 집주인이 수선의무를 부담해야 한다.  

민법 제 626조(임차인의 상환청구구권)에는 '세입자가 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 경우 집주인에 대해 그 상환

을 청구할 수 있다'고 명시돼 있다.  더불어 집주인이 수선의무를 이행하지 않았다면 세입자는 그로 인해 발생한 손해배상

및 필요비상환청구소송을 진행할 수 있다.

이 경우 수선비 영수증과 증거물을 확보해야 한다.  즉 형광등 교체 등 단순한 것이라면 세입자가 스스로 해결해야 하지만,

보일러 수리처럼 비용부담이 상당한 경우라면 집주인이 수선해줘야 한다는 말이다.  

다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용·수익을 할 수 없는 상태로 될 것이라면 임대인은

수선의무를 부담한다'고 판결했다.  

대법원은 '계약목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 임차인이 별도 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한

것이라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.  

또한 임차주택에 문제가 생겨 세입자가 제대로 거주할 수 없는 상황이라면 집주인은 이를 수선해줘야 한다는 판례도 있다.  

민법 제623조(임대인의 의무)에는 '집주인이 목적물을 세입자에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유

지하게 할 의무를 부담한다'고 규정하고 있다.  

집주인은 보일러를 고쳐줘야 할 의무가 있다.

 #. 세입자 A씨는 지난해 겨울 이사한 집의 보일러가 노후화로 고장나 집주인에게 수리를 요청했다. 하지만 집주인이 수리를

해주지 않아 한겨울에도 온수를 쓰지 못했고, 결국 자비로 고쳐야 했다.  

◇보일러 등 대수선은 집주인 의무 이에 일상에서 종종 목격하게 되는 집주인과 세입자 간의 분쟁 사례와 판례를 소개한

다. 

24일 공인중개업계와 법조계 안팎에서는 주택임대차보호법 개정을 통해 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁을 줄일 수

있는 제도적 절차와 규정을 마련해야 한다는 목소리가 나온다.