상가임대차에 대해 이것만은 꼭 알아두자

지난 5.13부터 개정 상가건물임대차보호법이 시행되어 임차인의 대항력, 권리금 보호조항 등 일부 개정이 있었다. 상가건

물임대차보호법은 아직도 해석이 분분하여 이에 관한 임대차 관련 소송은 끊이지 않고 있는 바, 개정된 내용도 해석 적용에

어려움이 있다. 건설·부동산 분야의 전문변호사인 법무법인 명성의 이기형 변호사로부터 조언을 들었다.  

 

Q. 어떠한 경우에 상가건물임대차보호법의 적용을 받나

임대차는 일반법인 민법의 적용을 받는다. 민법의 적용을 받는 임차인은 채권자에 불과하여 그 권리보호에 취약하다. 그리

하여 주택임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법이 먼저 제정되었고, 이를 본 따서 상가건물의 임차인을 보호하기 위

하여 상가건물임대차보호법이 제정되었다. 따라서 주택(상가)의 경우에는 주택(상가)임대차보호법이 우선 적용되고 그에

관한 규정이 없으면 민법이 보충적으로 적용된다. 

주택임대차보호법은 건축물의 주된 부분이 주택의 용도로 사용되면 건축물 대장에 등록된 용도와 상관없이 주택임대차보호

법의 보호를 받지만, 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물에 적용되지 않고 보증금이 영세한 경우(환산보증금 이하)에만

원칙적으로 적용이 된다.

즉, 지역에 따라 규정된 환산보증금(보증금+차임×100)이 일정한 금액 이하인 경우(서울의 경우 4억 원 이하인 경우)에만 원

칙적으로 상가건물임대차보호법이 적용된다. 따라서 상가임대인과 임차인은 자기 지역의 환산보증금이 얼마인지를 미리 알

아두어야 한다.

Q. 얼마 전 개정된 상가건물임대차보호법의 주요 개정내용은 무엇인가.

A. 상가건물임대차보호법의 개정 내용은 크게 두가지로 나뉜다. 이번 법개정으로 환산보증금을 초과하는 경우에도 제3자에

대한 대항력 규정과 임차인의 권리금 보호조항이 새로 규정되어 적용된다는 점이다.  

 

기존 상가건물임대차보호법은 일부 규정을 제외하고는 환산보증금을 초과하면 상가건물임대차보호법이 적용되지 않았다.

그 예로서 임차인의 계약갱신요구권 조항은 환산보증금의 액수에 불문하고 기존 상가건물임대차보호법이 적용되었다. 계약

갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 사이에 계약갱신을 요구할 경우 일정한 예외를 제외하

고는 임대인은 계약갱신을 거절할 수 없다는 규정이다.

 

이는 상가임차인이 권리금 시설비 등을 투자하여 임차를 하였는데, 임대차기간 종료시에 강제로 내쫓기어 권리금 시설비 등

을 하나도 건지지 못하는 피해를 방지하기 위한 취지로 규정된 것이다. 그러나 이번 개정 상가건물임대차보호법은, 기존의

계약갱신요구권 만으로는 임차인 보호에 미흡하다는 취지에서, 환산보증금의 액수에 불문하고 제3자에 대한 대항력조항과

권리금보호조항을 추가로 적용하게 되었다.  

Q. 개정 상가건물임대차보호법상 대항력 규정은 어떠한 의미인가?

임차권은 채권이므로 임차권등기가 없는 한 임대인 이외의 제3자에게는 그 임차권을 주장할 수 없는 것이 민법의 원칙이다.

그러나 이러한 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘

경우 제3자에 대한 대항력을 인정하고 있다. 

 

즉, 상가건물임대차보호법은 상가 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이

생기도록 규정하고 있다. 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 경매 등으로 건물주가 바뀌었어도 바뀐 임대인은 기존 임대인의 지

위를 승계한 것으로 보아 임차인에 대하여 보증금 반환의무 등을 부담하게 된다.  기존 상가건물임대차보호법은 환산보증금

을 초과하는 임대차에는 이러한 대항력규정이 적용되지 않았다.

그러나 이번 법개정으로 환산보증금을 초과하는 상가건물임대차에 관하여도 위 대항력규정을 적용함으로써, 상가임차인을

보호하게 된 것이다.  다만, 유의할 점은, 개정법에 의하더라도 임대차보증금의 우선변제권조항은 환산보증금을 초과하는

경우에는 여전히 적용되지 않음을 유의해야 한다. 같은 법 제3조의 대항력과 제5조의 우선변제권은 그 내용이 다르다. 대항

력은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마칠 경우 그 다음날부터 바뀐 임대인에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 효력

을 말한다.

우선변제권은 임차인이 대항력요건과 확정일자를 받은 경우 경매 등 절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 보

증금을 변제받을 권리를 말한다. 따라서 개정 상가건물임대차보호법에 의하더라도 해당 상가건물이 경매로 넘어가서 배당

이 실시될 경우에 환산보증금을 초과하는 임차인은 우선변제를 받을 수 없게 된다.

Q. 개정 상가건물임대차보호법이 권리금 보호조항은 어떤 내용인가?

개정 상가건물임대차보호법 제10조의3은, “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는

자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의

양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다”고 권리금의 정의 규

정을 두고 있다.

기존 판례에 의하면, 권리금을 기존 상가건물에 대한 유형 무형의 가치에 대한 대가로 보아 아주 예외적인 경우를 제외하고

는 그 반환이 어렵다고 보고 있었다. 즉, 판례는 “임대인 측의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간

동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 임차인으로부터 수령한 권리금

중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다

고 봄이 공평의 원칙에 합치된다”는 예외적인 판시를 하고 있었을 뿐이다.

그러나 현실적으로 권리금은 임차인의 영업자산의 큰 부분을 차지하고 그 보호가 필요하여 이번 개정법에서 권리금 보호 조

항을 두게 된 것이다.  개정 상가건물임대차보호법 제10조의4는, “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료

시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자

로부터 권리금을 지급 받는 것을 방해하여서는 아니 된다”고 규정하면서, 그 금지행위로서 예로서 임대인이 임차인이 주선

한 신규임차인으로부터 권리금을 요구 또는 수수하거나, 신규임차인으로부터 고액의 차임과 보증금 등을 요구함으로써 기

존임차인이 권리금을 지급받는 기회를 봉쇄하는 행위, 정당한 사유없이 신규임차인과 계약체결을 거절하는 행위 등을 들고

있다. 다만, 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가

있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적

으로 사용하지 아니한 경우 등에는 임대인이 신규임차인과 계약의 체결을 거절할 정당한 이유가 있다고 규정하고 있다.

이러한 정당한 이유가 없이 임차인의 권리금회수기회를 방해한 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있다. 위 권

리금 보호조항은 개정법 시행 당시 존속 중이던 임대차에도 적용된다. 권리금 보호조항에 대하여 소급효를 인정하고 있는

것이다. 그리하여 이에 대해서는 소급입법으로서 위헌논란이 일고 있다. 다만, 위 권리금 보호 규정은 임대차 목적물인 상가

건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우나, 「국유재산법」에 따른 국유재

산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 적용되지 아니한다.

 

☞ 부동산학 박사인 이기형 변호사는 건대부동산대학원 겸임교수로서 부동산법률 강의를 하고 있으며, 국토교통부 경기도

시공사 등 여러 공공 기관의 고문변호사로 활발한 활동을 하고 있다. 부동산 매매 임대차 관련 소송, 명도소송 등 일반적인

소송부터 재개발 재건축사업 등 각종 개발사업, 토지보상 사건, 분양사기 피해자들의 집단소송 등 많은 부동산 건설소송을

경험했으며, 각종 언론사와 방송사를 통해 법률자문과 유익한 법률정보를 전해주고 있다.