임대인은 권리금 거래를 방해해서는 안 된다

 

 

가게를 세놓고 있는 P씨는 요즘 밤잠을 설치고 있다. 보증금을 빼달라면서 이사 날짜까지 잡은 세입자 K씨가 갑자기 권리금을 요구하기 때문이다. 아니 자기 몸이 아파 가게를 그만 하겠다면서 왜 주인에게 권리금을 요구하느냐고 했더니, 법이 바뀌어 이제부터는 주인이 권리금을 책임진다는 얘기를 들었다는 것이다. 과연 맞는 말인가? 이 질문에 대한 답을 얻기 위해 이번에 개정된 상가건물 임대차보호법의 주요 내용을 알아보자.

임대인은 권리금 거래를 방해해서는 안 된다

지난 5월13일부터 개정된 상가건물 임대차보호법이 시행되고 있다. 그 동안 논란이 많았던 ‘권리금 법제화’가 드디어 시행된 것이다. 개정된 법의 골자는 ‘임대인은 임차인 간의 권리금 거래를 방해해서는 안 된다’는 것이다. 이 말은 ‘임대인이 권리금을 책임진다’ 는 의미와는 사뭇 다르다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항
임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하 나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

방해하는 임대인은 손해를 배상할 책임이 있다

만약 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 받을 수 없게 되면 임대인을 상대로 손해배상을 요구할 수 있게 되었다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회의 보호 등) 제3항
임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

여기에서 ‘손해를 배상할 책임이 있다’ 라는 말을 ‘권리금 즉 임대인 책임’ 으로 확대 해석하는 임차인이 많다. 위 사례의 임차인 K씨도 이 부분을 잘 못 이해한 것이다. 임차인이 임대인에게 권리금에 상당하는 손해배상을 요구하는 것은, 우선 임차인이 권리금을 내고 들어올 다음 임차인을 주선해야 하고, 다음으로 임대인이 이 사람과의 계약을 거부하여 결과적으로 권리금을 못 받게 된 경우에 가능하기 때문이다.

 

그렇다면 다음 임차인을 데려오면 된다는 거죠?
그 사람이 주기로 한 권리금을 임대인에게 청구할 수 있다는 말이잖아요?

 

여기에도 역시 오해가 있다. 받기로 한 권리금이 바로 손해배상액이 되는 것은 아니기 때문이다.

손해 배상액은 권리금에 대한 감정 평가액을 넘지 못 한다

손해배상을 청구하기 위해서는 근거를 제시해야 한다. 동법에도 여기에 해당하는 조항이 있다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회의 보호 등) 제3항 단서조항
이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

임차인은 당연히 다음 임차인이 주기로 한 권리금액을 기준으로 손해배상을 청구할 것이다. 그러나 임대인이 보기에 그 금액은 터무니 없이 높다. 어쩌면 임차인들끼리 짜고 권리금액을 부풀렸다는 의심도 든다. 이렇게 되면 이 청구금액을 놓고 다툼이 올 수밖에 없다. 그래서 법에는 지급하기로 한 권리금과 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 다시 말해 감정기관이 평가한 권리금 중 낮은 금액으로 한다고 정했다.

그러면 권리금에 대한 감정평가를 어떻게 한다는 것인가? 사실 이 부분도 앞으로 해결 과제 중 하나로 보인다. 권리금을 객관적으로 평가해 내기가 여간 어렵지 않기 때문이다. 아무튼 정부 당국이 고시할 평가 기준을 기다려보자.

상가건물 임대차보호법 제10조의7 (권리금 평가기준의 고시)
국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.

 

그런데요, 건물주가 월세를 많이 올려서 들어올 사람이 없으면 어떻게 됩니까?
권리금 받는 것을 방해하는 것으로 봐야죠?

 

임차인의 하소연이다. 임대인이 월세를 많이 올려 결과적으로 권리금 거래를 방해했다는 것이다. 물론 동법에도 여기에 관한 규정을 두고 있다. 다음과 같은 행위를 하면 임대인의 방해로 보게 된다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회의 보호 등) 제1항 제3호
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가 건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

주변 상가보다 현저히 높은 임대료를 요구하면 방해로 본다

법 조문을 풀어보면 결국 주변 상가의 시세를 기준으로 임대인의 방해 여부를 판단한다는 것이다.

 

그 시세라는 걸 어떻게 압니까? 가게마다 다 사정이 다르잖아요?

 

사실 보는 입장에 따라 시세는 달라질 수 있다. 당사자 간 이견이 좁혀지지 않아 분쟁이 되면, 결국 법원에서 판단할 수 밖에 없다. 법원에서는 당사자가 제출하는 자료를 참고한다. 따라서 소송으로 가려면 자료수집에 공을 들여야 한다. 비슷한 조건의 주변 상가의 권리금 계약 사례를 구하거나, 관련 전문가 예컨대 근처에서 영업중인 공인중개사의 의견서 등을 받아 자신의 주장이 타당함을 입증해야 할 것이다.

 

시계포 하던 자리에 호프집이 들어온대도 계약 거절을 못합니까?

 

이번에는 다른 임대인의 하소연이다. 업종 변경을 거절하면 그것도 권리금 방해가 되느냐는 것이다.

정당한 사유가 있으면 임대인은 계약을 거절할 수 있다

동법은 정당한 사유가 될 수 있는 4가지 경우를 제시하고 있다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회의 보호 등) 제2항
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

그런데 위의 질문 즉 임차인의 업종이 바뀌는 경우가, 임대인이 계약을 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’ 중 어디에 해당하는지 법 조문을 봐도 명확하지 않다. 필자의 소견으로는 이 경우 정당한 사유에 해당한다고 보고 싶다. 시계포를 음식점으로 사용하려면 건축물의 용도변경이 필요하며, 용도변경은 임대인의 동의를 요하도록 일반적으로 임대차 계약서에 들어가 있기 때문이다.

상가건물 임대차 표준계약서 (법무부 제정 2015.5.22)
제4조(사용·관리·수선) ① 임차인은 임대인의 동의 없이 임차 상가건물의 구조․용도 변경 및 전대나 임차권 양도를 할 수 없다.

이 부분도 당사자간 이견으로 분쟁이 되면 역시 법원이 판정할 수밖에 없다. 권리금 법제화와 관련하여 앞으로 주무 부처의 유권해석이나 판례 등이 나와서, 해석상 애매한 조항들이 하나씩 정리되기를 기대한다.