상가임대차보호법 개정안 문답

 

‘상가 임대차 개정안’ 6일 국회 처리기존 세입자가 새 세입자 데려오면 건물주 특별한 이유 없이 거절 못해상가주인 바뀌어도 5년계약 보장… 법안 본회의 통과땐 5월 시행

이르면 이달부터 건물주가 바뀌어도 일부 대규모 점포를 제외한 모든 임차 상인에게 5년간 ‘장사할 권리’가 보장될 것으로 보인다. 또 건물주는 ‘정당한 사유’가 없으면 기존 임차인과 새 임차인 간의 계약을 받아들여야 해 임차 상인의 ‘권리금’이 보장된다.

국회 법제사법위원회는 이 같은 내용을 담은 ‘상가건물 임대차 보호법 개정안’을 4일 법안심사소위에서 통과시킨 데 이어 6일 전체회의를 열어 통과시킬 예정이다. 당일 국회 본회의까지 통과되면 이르면 이달부터 개정된 임대차 보호법이 시행될 것으로 보인다. 개정 임대차 보호법의 주된 내용을 문답 형식으로 알아본다.

Q. 임차인의 권리금이 보장되는 길이 열린다는데….

A. 기존에는 임차인이 새 임차인을 데려와 계약을 진행하려고 해도 건물주가 별다른 이유 없이 계약을 거절하는 바람에 기존 임차인이 권리금을 날리는 경우가 종종 있었다. 개정안에 따르면 이 경우 임차인은 건물주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 이때 임차인은 법원에서 건물주의 계약 거부 사유가 정당하지 못함을 입증해야 한다. 손해배상 청구는 계약 종료 후 3년 안에 하면 된다.

Q. 건물주가 너무 높은 월세와 보증금을 요구해 어쩔 수 없이 계약을 포기할 경우 임차인이 손해배상을 청구할 수 있나.

A. 그렇다. 건물주가 임차인을 쫓아낼 의도로 시세보다 너무 높은 보증금과 월세를 요구해 권리금을 포기하게 하는 행위가 금지된다.

Q. 건물주는 기존 임차인이 신규 임차인을 데려오면 무조건 계약해야 하나.

A. 건물주는 ‘정당한 사유’가 있을 경우 계약을 거절할 수 있다. 정당한 사유는 △신규 임차인이 보증금 등을 지급할 능력이 없는 경우 △기존 임차인이 사용하던 상가를 건물주가 비영리 목적으로 1년 6개월 이상 사용하는 경우 △건물주가 선택한 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 준 경우다. 임차인에게는 건물주가 계약을 거절한 사유가 정당하지 못함을 입증해야 할 책임이 있다.

Q. 어떤 임차인이든 최소 5년은 장사할 권리가 보장된다는데….

A. 그렇다. 종전에는 서울의 경우 환산보증금(월세×100+보증금)이 4억 원을 넘으면 계약기간 5년을 보장받지 못했다. 이제는 상가 주인이 바뀌어도 최초 계약기간 1년 이후 1년씩 계약 갱신을 통해 최장 5년간 장사할 권리가 보장된다. 단, 백화점 대형마트 등 유통산업발전법에서 규정한 ‘대규모 점포’는 적용 대상에서 제외된다. 백화점의 경우 임차인들이 일률적으로 권리금을 요구하는 건 부당하다는 지적이 있었다. 권리금을 받지 못하도록 특약을 두거나 권리금을 받지 않는 관행이 있기 때문이다.

Q. 임대인이 임차인에게 업종을 바꿔 달라고 요구했을 때 임차인이 거절하면 임대인이 계약 체결을 거부하는 업종변경권이 법으로 보장되나.

A. 이번 개정안에서는 명시하지 않았다. 건물주의 업종변경권을 법으로 보장하면 건물주가 이를 악용할 가능성이 있다. 건물주가 임차인에게 “내 요구대로 업종을 바꾸지 않으면 계약을 거절할 수밖에 없다”고 협박할 수 있기 때문이다.

Q. 개정된 법은 언제부터 적용받을 수 있나.

A. 이르면 이달 안에 개정된 법이 공포돼 바로 시행될 예정이다. 법 공포 당시 임대차 계약이 유지되고 있는 경우 권리금을 받을 수 있다.