대지는 조건따라 천차만별

 

대지는 조건 따라 천차만별

 

시대를 막론하고 가장 비싼 땅은 대지다. 사무실이나 주택, 상가 등의 건축물을 자유롭게 지을 수 있는 땅이기 때문이다. 다른 지목의 경우 건축물을 짓기 위해서는 대지로 지목을 변경해야 한다. 때문에 이미 대지로 지정된 땅은 가치가 높을 수밖에 없다. 만일 같은 지역 내에 대지와 전답이 있다면 대지의 가격이 보통 30% 이상 비싸다. 만약 전답을 건축이 가능한 대지로 변경할 경우 땅의 크기에 따라 비용이 들어가게 된다.

 

대지는 건축법과 지적법에 따라 의미가 달라진다. 건축법에 의하면 대지는 지적법에 의해 각 필지로 구획된 토지를 말한다. 하나의 건축물을 그 필지 이상에 걸쳐 건축할 때는 그 건축물이 건축되는 모든 필지의 최외곽선으로 구획된 토지를 대지라고 말한다. 이 같은 대지의 가격은 땅의 조건에 따라 천차만별이다. 먼저 좋은 대지가 되려면 지반과 토질, 면적 등이 뒷받침되어야 한다.

 

그 중 지반의 조건은 암반이나 돌이 많은지의 여부가 대지의 가격을 결정짓는다. 농가주택을 지을 목적의 대지라면 지하수가 나오는지의 여부도 중요하다. 지반 자체가 연약한 대지는 가치가 떨어진다. 만일 지반이 약한 대지에 건축물을 지으면 건물의 일부가 침하돼 기울거나 벽이 갈라지는 현상이 생길 수 있기 때문이다. 따라서 산을 깎거나 논을 매립해 만든 대지라면 대지가 연약해졌는지의 여부를 필히 따져봐야 한다.

 

 

 

대지를 이루는 토질이 좋은지를 알기 위해서는 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 봐야 한다.

 

과거 공동묘지나 쓰레기 매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪 지역을 매립지로 매립한 지역은 아니었는지 등의 이력을 살펴야 한다.

 

이는 나중에 건물을 지을 때 건축비에 영향을 끼치고 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어 매우 중요한 조건이 될 수 있다.

면적도 좋은 대지인지 나쁜 대지인지를 판가름하게 해 준다. 면적이 넓다고 꼭 좋은 땅은 아니다. 면적 대비 땅의 모양과 형태, 경사도, 방향, 사용현황이 더욱 중요하다. 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한지 아닌지도 대지의 활용에 영향을 미친다. 일반적으로 도로에 접하는 부분이 좀 더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다는 활용도가 좋은 것으로 알려져 있다.

 

땅의 경사각도도 대지를 평가하는 요소다. 햇빛이 얼마나 잘 드는지, 일조량은 얼마나 되는지, 해가 뜨고 지는 시각은 언제인지 등의 요소도 대지를 결정짓는 요소 중 하나다. 이런 조건을 충족시키는 대지가 좋은 대지로 분류된다. 반면 가치가 떨어지는 대지로는 고압선·지하케이블·화약고·주유소 등 화재위험시설이 인접한 땅과 절벽·채석장·토석유실위험 지역에 위치한 땅이 꼽힌다.

 

저지대(홍수처리시설 완비된 곳 제외)에 위치한 땅과 최고홍수 수위선(100년 만에 올 수 있는 홍수를 예상해 정한 수위)보다 1m이상 높지 않은 땅, 폭이 8m 이하인 땅, 진입도로에 2m 이상 접해 있지 않은 땅 등도 가치가 떨어지는 대지다. 그밖에도 진입로 폭이 4m 이하인 땅, 석축·옹벽 등의 높이가 3m 이상인 땅, 경사는 15도 이상인 땅 등이 해당된다.

이런 조건의 대지는 금융기관에서조차 기피하는 땅이다. 담보능력이 떨어져 대출을 해주지 않는다. 따라서 아무리 대지 값이 싸더라도 이 같은 조건을 가진 땅은 사지 않는 것이 좋다. 피해야 할 또 다른 대지는 주택이 밀집한 전용주거지역 안의 대지다. 물론 집을 짓고 살 실수요자의 입장에서는 좋은 조건이지만 투자 목적으로 땅을 사는 사람들에게 이 지역의 땅은 그리 추천할 만한 땅이 아니다.

 

주택 이외의 목적으로는 건축이 어렵기 때문이다. 추가 시세차익을 기대하기도 어렵다. 땅값이 오를 데로 올랐기 때문이다. 맹지 역시 대지로서는 가치가 없다. 도로가 나 있지 않기 때문에 건물을 지을 수 없기 때문이다. 건축법에 따르면 건축물의 대지는 2m이상을 도로와 접해야 한다고 규정되어 있다. 따라서 도로가 날 수 없는 맹지는 건물을 지을 수 없어 대지로서의 가치를 상실했다고 할 수 있다.