환지의 용어 및 해설

환지의 용어 및 해설

 

환지

환지란 토지구획정리사업(도시개발사업 또는 정비사업)과 토지개량사업(농지)을 행함에 있어 토지의 효용을 증진하기 위하여 종전의 토지에 존재하던 권리관계에 변동을 가하지 아니하고 사업전의 각 토지의 위치. 면적. 수리. 이용상황 및 환경 등을 고려하여 이에 대응할 수 있게 이것을 사업 후의 대지에 이동(환지, 재분배)시키는 것을 말한다. 환지를 결정하는 절차는 환지계획, 환지설계, 환지처분의 순이며, 이것을 환지확정이라 한다.

환지대상에서 제외한 토지

토지소유자의 신청 또는 동의가 있는 때에는 당해 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할수 있다. 다만, 당해 토지에 관하여 임차권자 등이 있는 때에는 그 동의를 얻어야 한다.(법 제29조)

시행자는 토지면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 면적이 작은 토지에 대하여는 과소토지가 되지 아니하도록 면적을 증가하여 환지를 정하거나 환지대상에서 제외할 수 있고, 넓은 토지에 대하여는 그 면적을 감소하여 환지를 정할 수 있다.(법 제30조)

 

환지계획

토지구획정리사업 또는 농지개량사업의 공사결과 환지처분이 필요한 경우 그 공사의 시행자가 정하는 환지의 계획 토지구획정리사업법에 의한 환지계획은 원칙적으로 지방장관, 특별시장,광역시장,도지사의 인가를 받아야 한다.

환지계획기준 및 내용에 대한 특칙

① 동의에 의한 환지의 불지정

② 면적의 적정화를 위한 조정

③ 입체환지

④ 특정토지에 대한 조치

환지계획의 내용

① 환지설계

② 토지의 필지별 환지명세

③ 토지의 필지별, 권리별로 된 청산대상 토지명세

④ 특정토지에 대한 조치

환지설계

토지구획정리사업 시행전의 토지와 환지면적의 평가액을 균형있게 산정하여 종전 토지의 위치,형상,이용상황, 환경등을 종합적으로 감안한 적정위치에 환지를 할당하는 것을 말한다. 환지규모를 결정하는 방법에는 평가식, 면적식, 절충식이 있다.

환지예정지

토지구획정리사업의 원활한 촉진을 도모하고 관계권리자의 권리관계를 가급적 조속히 안정시켜 권리자가 실제상 환지처분이 행하여진 것과 같은 효과를 향우하게 함으로써 토지구획정리사업의 시행에 수반하여 야기되는 사권의 제한을 최소한도로 줄이기 위하여 환지계획에서 정하여진 환지의 위치, 면적을 환지처분전에 예정지로 미리 정하는 토지 토지구획정리사업의 시행자로부터 환지예정지를 지정받은 사람은 그토지를 자기의 의사대로 사용,수익할 수 있고, 거래행위도 거의 자유롭게 행할 수 있다.

 가환지

환지예정지의 지정(법 제34조)

시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요한 때에는 도시개발구역 안의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권 등이 있는 경우에는 당해 환지예정지에 대하여 당해 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다. 시행자가 환지예정지를 지정하고자 하는 경우에는 관계 토지소유자와 임차권자 등에게 환지예정지의 위치. 면적과 환지예정지지정의 효력발생시기를 통지하여야 한다.

환지예정지지정의 효과(종전의 토지와 환지예정지완의 관계)(법 제35조) 환지예정지가 지정된 경우에는 종전의 토지에 관한 토지소유자 및 임차권자 등은 환지예정지의 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지 또는 당해 부분에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없다.

환지처분 [換地處分]

 

토지개량사업 내지 토지구획정리 사업을 실시함에 있어서 종전의 토지에 관한 소유권 및 기타의 권리를 보유하는 자에게 종전의 토지를 대신하여 정연(整然)하게 구획된 토지를 할당하고, 종국적으로 이를 귀속시키는 처분. 환지처분은 토지구획정리사업법에 의해 시행되는데, 환지계획구역의 공사가 완료되어 환지처분의 공고가 있는 경우, 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 이튿날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지상에 존재하던 권리는 그 환지처분이 있은 날이 종료한 때 소멸한다.

도시개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 지체없이 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사관계서류를 일반인에게 공람시켜야 하며 시행자는 환지처분을 하고자 하는 때에는 환지계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 통지하고 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다. 환지처분의 공고가 있는 날부터 법 제42조 제1항의 규정에 의한 등기가 있는 때까지는 다른 등기를 할수 없다. 다만, 등기신청이 확정일자 있는 서류에 의하여 환지처분의 공고일 전에 등기원인이 생긴 것임을 증명한 경우에는 그러하지 아니하다.

환지처분의 공가가 있는 때에는 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 이를 통지하고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다.(법 제42조 제1항) 환지를 정하거나 그 대상에서 제외된 경우에 그 과부족분에 대하여는 종전의 토지 및 환지의 위치 ·지목 ·면적 ·토질 ·수리 ·이용상황 ·환경과 기타 사항을 종합적으로 고려하여 환지처분시에 금전으로 청산한다.

이와 같은 환지계획과 환지처분을 총칭하여 환지라 하며, 토지의 구획 ·형질을 변경하는 공사를 수반함이 없이 서로의 토지를 교환함으로써 토지의 집단화를 기도하는 경우는 이를 교환분합(交換分合)이라 한다.

 

환지처분의 종류

- 협의의 환지처분

① 적응환지처분

② 증환지처분

③ 감환지처분

④ 특별한 토지에 대한 환지처분

- 광의의 환지처분

① 권리자의 동의를 요건으로하는 환지불지정처분

② 과소토지에 대한 환지불지정처분

③ 입체환지처분

④ 보유지, 체비지 처분

환지처분의 효과(법 제41조)

① 환지처분을 하게 되면 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니하는 종전의 토지에 존재하던 권리는 그 환지처분의 공고가 있은 날이 종료한 때에 소멸한다.

② 환지계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음날에 환지계획에서 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날부터 당해 건툭물의 일부우ㅘ 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.

③ 체비지는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날에 당해 소유권을 취득한다. 다만, 법 제35조 제4항의 규정에 의하여 이미 처분된 체비지는 당해 체비지를 매입한 자가 소유권 이전등기를 마친 때에 이를 취득한다.

청산금

환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우에 그 과부족분에 대하여는 종전의 토지 및 환지의 위치. 지목. 면적. 토질. 수리. 이용상황. 환경 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 이를 청산하여야 한다.(법 제40조 제1항) 청산금은 환지처분을 하는 때에 이를 결정하여야 한다. 다만, 환지대상에서 제외한 토지 등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 이를 결정할 수 있다.

청산금의 징수. 교부(법 제45조)

㉮ 시행자는 환지처분의 공고가 있은 후에 확정된 청산금을 징수하거나 교부하여야 한다. 다만, 환지를 정하지 아니하는 토지(법 제29조 및 법 제30조)에 대하여는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있다.

㉯ 청산금은 대통령령이 정하는 바에 따라 이자을 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있다.

㉰ 행정청인 시행자는 청산금을 납부하여야 할 자가 이를 납부하지 아니하는 때에는 국세체납처분 또는 지방세체납처분의 예에 따라 이를 징수할 수 있으며, 행정청이 아닌 시행자는 시장. 군수 또는 구청장에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있다. 이 경우 법 제16조 제5항(조합원의 경비부담)의 규정을 준용한다.

㉱ 청산금을 받을 자가 주소불명 등으로 이를 받을 수 없거나 수력을 거부한 때에는 당해 청산금을 공탁할 수 있다.

청산금의 소멸시효(법 제46조)

청산금을 받을 권리 또는 징수할 권리는 5년간이며, 이를 행사하지 아니하는 때에는 시효로 인하여 소멸한다.

공용환지 [公用換地] = 환지

토지의 이용가치를 증진하기 위해 일정지역 안에서 토지의 소유권 또는 기타의 권리를 강제적으로 교환·분합하는 일. 행정법상 물적공용부담(物的公用負擔)의 하나로서 공용환권(公用換權)과 유사하지만, 공용환지는 토지에 대한 권리의 교환·분합이고, 공용환권은 토지 및 지상물에 대한 권리의 변환이라는 점이 다르다. 공용환지는 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업이 대표적이며, 그밖에 농어촌정비법에 의한 농업기반정비사업과 그에 준하여 시행되는 농업기반공사 및 농지관리기금법에 의한 농지의 교환·분합사업 등이 있다.

입체환지(법 제31조)

① 시행자는 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 특히 필요한 때에는 토지소유자의 동의를 얻어 환지의 목적인 토지에 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 당해 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다.

② 위항의 규정에 의하여 주택으로 환지하는 경우에는 동 주택에 대하여는 주택법 제38조(주택의 공급)의 규정에 의한 주택의 공급에 관한 기준을 적용하지 아니한다.

③ 입체환지계획의 작성에 필요한 사항은 건설교통부장관이 정할 수 있다.

비환지

일반적으로 환지예정지는 종전의 토지와 위치적으로 유사하게 하는 것이 원칙이나 필요성에 의해 사업시행자가 종전의 토지와 위치가 멀리 떨어져 받는 경우가 있는 바, 이를 비환지라 한다.

감보율

도시개발사업 등에 있어서 공원, 도로, 어린이놀이터 등의 공공용지와 도시개발사업의 경비충당을 위한 체비지 등의 공제로 말미암아 환지처분시 권리면적은 종전의 토지면적에 비하여 일정비율로 감소되는 바, 이와 같이 환지처분에 의하여 종전의 토지면적에 비하여 환지면적이 감소하는 것을 감보라 하고 이때 감소되는 비율을 감보율이라 한다.

 

 

감보의 종류

① 연도감보(沿道減步) : 면접도로의 면적일부를 토지구획정리사업의 시행규정이 정하는 바에 따라, 폭원이 8m이하일 때는 절바, 그 이상일때는 적절히 조정하여 부담하는 감보를 말한다.

② 공통감보(共通減步) : 환지기준면적에 비례해서 연도감보에서 제외된 도로면적과 신설 또는 확장되는 공원,하천,시장,학교용지 및 보류지에 충당되어질 면적을 부담하는 것이다.

체비지와 보류지(법 제33조)

환지계획을 정함에 있어서 시행자는 도시개발사업의 시행에 필요한 ①경비에 충당하기 위하야 ②또는 규약. 정관. 시행규정 또는 실시계획에 정하는 목적을 위하여 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니할 수 있는 바, ①항의 경우를 체비지라 하고, ②항의 경우를 보류지라 한다. 환지계획에서 체비지로 결정된 토지가 체비지로서 환지예정지로 지정한 때에 시행자는 도시개발사업의 비용에 충당하기 위하여 체비지를 사용. 수익하거나 처분할 수 있다.(법 제35조 제4항)

보류지 [保留地]

환지계획에서 환지로 정하지 않고 보류한 토지. 구획정리상 환지계획에서 일정한 토지를 환지(換地)로 정하지 않고 보류한 토지이다. 대개 대규모 구획정리에서 사업시행에 필요한 경비를 충당하거나 정관·규약·규정·사업계획 등에 정한 공공용지 또는 국민주택단지 등을 확보하는 데에 소요된다. 도시계획법상의 체비지(替費地)와 같은 개념이다. 체비지는 사업시행자가 토지소유자 또는 관계인에게 사업비용을 사업구획 내의 토지로 부담하게 할 때 그 토지를 뜻한다. 따라서 이를 처분할 수 있으며, 만약 처분하지 못하면 환지처분공고 다음날에 사업시행자에게 소유권이 귀속된다.

집단환지의 지정(도시개발업무지침 제38조)

- 주택건설촉진법 제3조제1호의 국민주택 또는 동조제3호의 공동주택을 건설하기 위하여 필요한 경우에 집단환지를 지정할 수 있다.(도시개발법 제33조 2항) - 시행자는 집단환지의 지정에 관하여 토지소유자가 신청할 수 있도록 개발계획수립전 60일간의 기간을 정하여 개발구역안의 토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을 받아야 한다. - 시행자는 신청한 면적이 인구수용계획상의 면적을 초과하는 경우에는 추첨의 방식에 의하여 집단환지대상자를 선정할 수 있다.