재건축 / Remodeling 절차

재건축 / Remodeling 절차

● 재건축 절차

 

 

① 기본계획
특별시장, 광역시장, 시장은 도시·주거환경정비 기본계획을 10년 단위로 수립하여야 하며 5년마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영 합니다. (「도시 및 주거환경정비법」제3조) 단, 인구 50만미만의 시의 경우에는 기본계획을 수립하지 않을 수 있습니다.

② 안전진단
토지 등 소유자 및 추진위원회가 안전진단을 신청하고자 할 때는 안전진단신청서에 구비서류(사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도, 결함부위의 현황사진)를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여야 합니다. (「도시 및 주거환경정비법」 제12조)

③정비구역 지정
일정한 조건을 갖춘 경우에만 재건축 정비구역으로 지정 받을 수 있는데 공동주택 재건축의 경우와 단독주택 재건축의 경우의 지정 조건은 다음과 같습니다.

공동주택 재건축의 경우
• 건축물의 일부가 멸실 되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
• 재해 등이 발생할 경우 위해 우려가 있어 신속히 정비 사업을 추진할 필요가 있는 지역
• 기존 또는 건설예정 세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만㎡ 이상인 지역

단독주택 재건축의 경우
• 기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함 할 수 있음)이 200호 이상 또는 면적이 1만㎡ 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역
- 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것
- 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상 일 것
- 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 1/2 이상으로서 준공 후 15년이 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 당해 지역 안의 건축물 수의 3/10이상일 것
• 재해 등이 발생할 경우 위해 우려가 있어 신속히 정비 사업을 추진할 필요가 있는 지역
• 기존 또는 건설 예정 세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만㎡ 이상인 지역

④추진위원회
조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자 과반수(50% 초과)의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 추진위원회를 구성하여 시장·군수의 승인을 얻어야 합니다.(「도시 및 주거환경정비법」 제13조)

⑤조합설립
추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 주택단지 안의 공동주택의 각 동 별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 합니다. (「도시 및 주거환경정비법」 제16조) 단, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.

⑥사업시행인가
사업시행자는 사업시행인가 (단독주택 및 공동주택으로 20호이상 건설)를 받고자 하는 때에는 사업시행인가를 구청장에게 신청하여야 하며 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의를 하지 않은 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함)의 토지 및 건축물에 대하여는 매도청구를 할 수 있습니다. (「도시 및 주거환경정비법」제39조)

⑦관리처분계획
주택재건축사업조합은 건축공사를 담당할 시공회사를 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 합니다. (「도시 및 주거 환경정비법」 제11조) 관리처분계획은 새로 건축된 건축물과 대지 지분을 조합원에게 배분하는 기준으로 조합원들이 취득 할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 나아가 재건축 사업완료 후 부담하여야 할 건축비 등의 부담금이 얼마인지 , 그리고 정산 받을 금액은 얼마인지에 대한 처분 계획입니다

⑧착공·분양
20세대 이상의 주택을 건설하는 경우에는 공개경쟁입찰을 통해 책임감리자를 지정해야 하며 건축물의 소유자 또는 관리자는 건축물을 철거하는 경우 철거예정일 7일전까지 시장·군수·구청장에게 신고하여야 합니다. 또한, 사업주체는 승인을 얻은 날부터 2년 이내에 착공신고서에 관련도서를 첨부하여 시·도지사에게 제출하고 공사에 착수하여야 합니다. 다만, 시·도지사는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우 사업주체의 신청에 따라 그 사유가 종료된 날부터 1년의 범위 안에서 착수 기간을 연장할 수 있습니다. (「주택법」 제16조, 동법 시행령 제18조) 그리고 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 합니다.

⑨사업완료
사업시행인가를 받아 건축한 건물이 사업계획대로 이행되었는지를 확인하고 준공인가를 받습니다. 사업시행자는 준공인가 고시 후 관리처분계획에서 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 하며 이전의 고시가 있은 후에는 지체 없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원 지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 합니다. 또한, 대지 또는 건축물을 분양 받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 그 차액에 상당하는 금액(청산금액)을 분양 받은 자로부터 징수하거나 분양 받은 자에게 지급하여야 합니다. (「도시 및 주거환경정비법 제57조) 참고로 정비사업에 관하여 소유권 이전의 고시가 있은 날부터 위의 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못합니다. (「도시 및 주거환경정비법」제56조)

● Remodeling 절차

 

 

①기본계획
세대 수가 증가하는 Remodeling 사업의 경우 특별시·광역시·50만 이상 대도시는 기본계획을 의무적으로 수립하고, 50만 이하 시는 도지사가 필요하다고 인정하는 경우에 수립합니다. 참고로 기본계획 전이라도 수직증축 Remodeling을 위한 조합설립 및 안전진단 등 관련절차를 거칠 수 있습니다.

②조합설립
단지 전체를 Remodeling하는 경우에는 단지 전체 및 각 동의 구분 소유자와 의결권의 각 2/3 이상의 결의가 필요하며 동 별로 Remodeling하는 경우에는 동 별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 결의가 필요합니다. 조합을 설립하기 위해서는 Remodeling 주택조합의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 조합설립인가를 받아야 합니다.

③안전진단1차
주민이 거주하고 있는 상태에서 수직증축 허용범위 결정, 구조안전성 확인을 위해 현장에서 육안·비파괴 검사 등을 실시합니다.

④건축심의
기본설계를 검토하고 용적률 특례 등 증축 허용범위를 결정합니다.

⑤행위허가
단지 전체를 Remodeling하는 경우에는 단지전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상 동의와 각 동 별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상 동의가 필요하며, 동 별로 Remodeling하는 경우에는 동 별 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상 동의가 필요합니다. 조합 또는 입주자대표회의가 시장·군수의 허가를 받아 시행하며, 참고로 세대수가 증가하는 경우 기반시설영향 등에 대해 별도의 도시계획심의 및 20세대 이상 증가하는 경우에는 별도의 사업계획승인 절차를 밟아야 합니다.

⑥이주 및 철거
분담금을 확정하고 이주를 한 후 기존 주택을 철거합니다.

⑦안전진단2차
1차 안전진단을 실시한 기관 외의 기관에서 주민 이주 후 내장재를 철거한 상태에서 실시 설계를 가지고 구조도면 내용 확인, 구조 상세진단 등을 위한 안전진단을 실시합니다.

⑧착공
공사과정에서 안전성을 확보하기 위하여 내력벽 등 구조부위의 철거나 보강이 필요한 경우 공사감리자는 해당 건축물의 구조를 설계한 건축구조기술사의 협력을 받도록 하였습니다.

⑨사용검사
행위허가를 받아 건축한 건물이 사업계획대로 이행되었는지 사용검사를 받습니다. 또한. 조합은 건축물을 분양 받은 자가 종전에 소유하고 있던 건축물의 가격과 분양 받은 건축물의 가격 사이의 차액(청산금액)을 분양 받은 자로부터 징수하고 조합은 해산합니다.

사례로 본 재건축 & Remodeling

● 재건축 사례

 

 

● Remodeling 사례

 

 

재건축 사례인 논현동의 경복아파트(논현 아크로힐스)와 사당동의 영아아파트(두산위브트레지움)를 살펴보면 논현동의 경복아파트(논현 아크로힐스)의 경우 재건축기간은 11년 걸렸으며 재건축 전(2006년 1분기) 가격은 5억 3천만원, 재건축 후(2014년4분기) 가격은10억으로 2배가량 상승하였습니다. 사당동의 영아아파트(두산위브트레지움)의 경우 재건축기간은 8년 걸렸으며 재건축 전 (2006년 1분기) 가격은 3억 5천만원, 재건축 후(2014년2분기) 가격은7억 2천만원으로 2이상 상승하였습니다. 참고로 사당동 영아아파트 추가분담금은 1억7천만원이었습니다.

Remodeling 사례인 당산동 평화아파트(당산 쌍용예가)와 도곡동 도곡동신아파트(도곡 쌍용예가)를 살펴보면 당산동 평화아파트(당산 쌍용예가)의 경우 Remodeling 기간은 5년이 걸렸으며 Remodeling 전(2006년 1분기) 가격은 2억 2천만원이었으나 Remodeling 후(2014년2분기) 가격은4억 7천만원으로 2배 이상 상승하였고 재건축에 비해 15%정도 공사비용을 절감하였습니다. 도곡동 동신아파트(도곡 쌍용예가)의 경우 Remodeling 기간은 7년이 걸렸으며 Remodeling 전(2006년 1분기) 가격은 4억 2천만원이었으나 Remodeling 후(2014년2분기) 가격은8억 5천만원으로 2배 이상 상승하였고 재건축에 비해 20%정도 공사비용을 절감하였습니다. 참고로 당산동 평화아파트의 추가분담금은 1억2천만원이었습니다.

재건축과 Remodeling 사례에서 보듯이 개발기간은 Remodeling이 재건축보다 짧게는 1년 길게는 6년 이상 단축하였으며, Remodeling의 경우 전용면적이 넓어졌다는 점(20.28㎡ ~ 39.75㎡)을 감안하더라도 재건축 기간보다 개발기간이 짧음에도 불구하고 재건축과 다름없이 개발 후의 가격이 개발 전 보다 2배 이상 상승하였음을 알 수 있습니다. 또한, 재건축보다 공사비용 역시 15%~20% 정도를 아껴 줄였습니다. 그리고 재건축 아파트인 사당동 영아아파트의 추가분담금은 1억7천만원이었고 Remodeling 아파트인 당산동 평화아파트의 추가분담금은 1억2천만원으로 재건축아파트의 추가분담금이 Remodeling 아파트에 비해 많다는 것을 알 수 있습니다. 이유는 주택 모든 부분을 허물고 새로 짓는 재건축이 주택의 일부만 수선하거나 증축하는Remodeling 에 비해 공사비용이 많이 들고 사업기간도 재건축이 Remodeling 에 비해 길기 때문입니다. 특히, 재건축의 경우 사업기간이 계획과 다르게 길어지는 경우 처음 정해진 것과 다르게 추가분담금이 증가하기도합니다. 이와 같은 사실을 놓고 보았을 때 개발기간 측면에서나 기회비용 측면에서나 Remodeling이 재건축보다 유리하다는 것을 알 수 있습니다.

재건축 & Remodeling 비교

 

 

● 재건축 장·단점
재건축의 장점은 헌 건물을 모두 허물고 새로 짓기 때문에 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정하고 있는 용적률의 한도 내에서 시·군도시계획조례에서 허용하는 선까지 가구수와 층수가 증가할 수 있다는 것입니다. 이에 반해 Remodeling의 가구수 증가 폭은 기존 가구수의 최대 15%까지, 층수 증가 폭은14층 이하는 2개층까지, 15층 이상은 3개층까지 입니다. (참고로, 1988년 준공된 서울특별시 강남구 청담동 ‘현대2차’의 경우처럼 용적률상한 없이 기존 가구수의 최대 15%까지를 적용 받음으로써 오히려 Remodeling의 가구수 증가 폭이 용적률상한이 있는 재건축보다 더 클 수도 있음) 또한, 주택의 가치를 상승 시킬 수 있는 조경이나 설계를 자유롭게 할 수 있다는 것입니다.

재건축의 단점은 재건축을 할 수 있는 가능연한이 Remodeling의 가능연한인 15년의 2배인 30년으로 길고 안전진단 조건도 D이상이어야 하며 개발에 따른 임대주택 건립이나 기부채납 조건이 있으며 Remodeling에 비해 사업기간이 보통 10년 이상으로 길며, 공사비용도 많이 들어갑니다.

● Remodeling 장·단점
Remodeling의 장점은 Remodeling을 할 수 있는 가능연한이 재건축의 1/2인 15년으로 짧고 안전진단 조건도 B이상이면 가능하며 개발에 따른 임대주택 건립이나 기부채납 조건이 없습니다. 또한, 사업기간을 보통 10년 이상 걸리는 재건축에 비해 5~7년 정도로 단축할 수 있으며 재건축에 비해 15%~20%정도 공사비용을 절감할 수 있습니다. 그리고 이러한 이유로 주민의 재정착률도 재건축에 비해 높습니다.

Remodeling의 단점은 Remodeling의 가구수 증가 폭은 기존 가구수의 최대 15%까지, 층수 증가 폭은14층 이하는 2개층까지, 15층 이상은 3개층까지로 제한을 받으며, 확장을 하는 경우 건폐율이 증가하여 동간의 거리가 좁아져 Privacy나 통풍, 일조량 등에 좋지 않은 영향을 받을 수 있습니다.

재건축과 Remodeling의 장·단점을 비교해 본 결과 재건축의 최대 단점은 개발에 따른 기부채납, 임대주택 건립 그리고 높은 공사비용, 가능연한 30년, 10년 이상 긴 사업기간 때문에 비용부담이 크다는 것이고 Remodeling의 최대 단점은 가구수와 층수 증가에 제한을 받는다는 것입니다. (참고로, 1988년 준공된 서울특별시 강남구 청담동 ‘현대2차’의 경우처럼 용적률상한 없이 기존 가구수의 최대 15%까지를 적용 받음으로써 오히려 Remodeling의 가구수 증가 폭이 용적률상한이 있는 재건축보다 더 클 수도 있음)

재건축 & Remodeling시 유의사항

● 재건축 시 유의사항
지역: 지역에 따라서 용적률, 재건축 후 층수 및 가구 수 그리고 주택의 가치(평가금액), 분양가격 등에 차이가 크므로 재건축이 유리한 지역인지 아래와 같은 사항들을 꼼꼼하게 살펴 볼 필요가 있습니다.
용적률: 재건축으로 인한 추가분담금을 줄이기 위해서는 기존 주택의 용적률이 낮아야 합니다. 그래야 시·군도시계획조례에서 허용하는 용적률까지 주택을 건축함으로써 많은 일반분양 물량을 확보할 수 있기 때문입니다. 통상 용적률이 160% 이하인 경우에는 재건축이 유리한 것으로 보고 있습니다.
준공연수: 건축한지 30년 이상이 된 저층아파트의 경우에는 건물의 노후도 정도와 용적률의 상승 폭을 감안할 때 Remodeling 보다는 재건축이 유리합니다. 건물의 노후도 정도가 심한 경우 증축하는 Remodeling은 할 수 없습니다.
사업기간: 조합원들의 재건축에 대한 의지와 결속력이 강하면 강할수록 사업기간은 단축될 수 있습니다. 그러나 그렇지 않은 경우에는 재건축을 기약을 할 수 없고 사업비만 증가하기 때문에 조합원들간의 재건축에 대한 의지, 결속력, 정부정책, 지역 등을 참고하여 사업기간을 가늠해 보는 것이 좋습니다. 사업기간이 예상 보다 길어 지는 경우 기회비용 측면에서 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문입니다.
사업가능시점: 조합원들이 취득 할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 나아가 재건축 사업완료 후 부담하여야 할 건축비 등의 부담금이 얼마인지 , 그리고 정산 받을 금액은 얼마인지에 대한 관리처분계획이 언제 이루어져서 공사는 언제 시작하는지가 중요합니다. 주택을 짓기 위한 터 파기 공사가 진행되기 전까지는 정부의 정책이나 조합원들 간의 소송 등으로 재건축사업이 한 없이 지연될 수도 있기 때문입니다.
예상분양가: 예상분양가에 따라서 일반분양 물량으로 얼마만큼의 추가분담금을 줄일 수 있는지가 결정됨으로 개발 후의 주변 지역적 특성을 고려하여 거품이 아닌 현실적인 분양가를 예상하는 것이 좋습니다.
대지지분: 건물뿐 아니라 대지지분에 따라 기존 주택의 가치(평가금액)가 결정됨으로 대지지분이 넓은 주택을 선택하는 것이 좋습니다.
추가분담금: 현실적인 예상분양가에서 기존 주택의 가치(평가금액)를 빼면 재건축 후 추가로 부담을 해야 할 금액이 얼마인지를 알 수 있습니다. 재건축은 가능연한 (30년)과 사업기간(10년 이상)이 긴 만큼 Remodeling 보다 추가분담금의 부담이 클 수밖에 없으며, 사업기간이 길어짐에 따라 사업비가 증가하여 추가분담금의 액수가 개발 초기에 비해 많아질 수도 있으므로 주변 주택가격과 비교하여 추가분담금의 부담 정도가 적당한지 체크해 볼 필요가 있습니다.
사업비: 재건축은 기존 주택 전부를 헐고 새로운 주택을 다시 짓는 만큼 사업비가 많이 들어가는 사업방식입니다. 그리고 사업비가 많이 들어가면 조합원들의 추가분담금의 부담은 클 수밖에 없음으로 사업비가 얼마인지, 앞으로 변동가능성(사업기간이 길어지는 경우)은 없는지 체크해보는 것이 좋습니다.

● Remodeling 시 유의사항
지역: 지역에 따라서 주택의 전기시설·소방시설·창호 교체나 단열재 보강 등 아래 표< 맞춤형 Remodeling 유형>의 수선형 Remodeling 중 ‘①수선형’처럼 단순한 수선만 하는 것이 유리한 경우가 있고, 발코니 확장·주차장 신설·계단식으로 변경·방 추가 등 아래 표< 맞춤형 Remodeling 유형>의 수선형 Remodeling 중 ‘②대수선+확장형 개조’처럼 대수선과 함께 확장 개조까지 하는 것이 유리한 경우가 있으며, 거실 등 전용면적 확장·필로티 건설·세대 수 증가 등 아래 표< 맞춤형 Remodeling 유형>의 증축형 Remodeling 중 ‘③대수선+증축+세대수 증가’처럼 대수선과 증축 그리고 세대 수 증가까지 이루어지는 것이 유리한 경우가 있으므로 가장 먼저 어떠한 Remodeling 방식이 적합한 지역인지부터 파악하는 것이 중요합니다. 참고로 분양가격이 높은 강남의 경우에는 재건축을 선호하며, 기존 용적률이 높은 송파구의 2008년 이전 단지는 세대 수가 증가하는 증축형 Remodeling을 선호하고, 분양가격이 낮아 수익성이 없는 강북의 경우에는 세대 수가 증가하지 않는 단순한 수선만 하는 아래 표< 맞춤형 Remodeling 유형>의 수선형 Remodeling 중 ‘①수선형’ Remodeling을 선호합니다.
용적률: 기존 주택의 용적률이 높아서 재건축을 할 경우 용적률의 상승 폭 작아 일반분양 물량이 부족할 것으로 예상되는 경우에는 기존 세대 수의 15%까지 세대 수를 증가할 수 있는 Remodeling을 하는 것이 유리합니다. 통상 용적률이 160% 이상인 경우에는 Remodeling이 유리한 것으로 보고 있습니다.
준공연수: 건축한지 15년 이상이 된 15층 내외 중층아파트의 경우에는 건물의 노후도 정도와 용적률의 상승 폭을 감안할 때 재건축 보다는Remodeling이 유리합니다.
사업기간: 조합원들의 Remodeling에 대한 의지와 결속력이 강하면 강할수록 사업기간은 단축될 수 있습니다. 그러나 그렇지 않은 경우에는Remodeling을 기약을 할 수 없고 사업비만 증가함으로 조합원들간의 Remodeling에 대한 의지, 결속력, 정부정책, 지역 등을 참고하여 사업기간을 가늠해 보는 것이 좋습니다. 사업기간이 예상보다 길어 지는 경우 기회비용 측면에서 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문입니다.
사업가능시점: 분담금을 확정하고 이주를 한 후 언제 기존 주택을 철거하는지가 중요합니다. 주택을 Remodeling 위한 철거가 진행되기 전까지는 정부의 정책이나 조합원들 간의 갈등 등으로 Remodeling이 지연될 수도 있기 때문입니다.
예상분양가: 예상분양가에 따라서 일반분양 물량으로 얼마만큼의 추가분담금을 줄일 수 있는지가 결정됨으로 Remodeling 후의 주변 지역적 특성을 고려하여 현실적인 분양가를 예상하는 것이 좋습니다.
추가분담금: 예상분양가에서 기존 주택의 가치(평가금액)를 빼면 Remodeling 후 추가로 부담을 해야 할 금액이 얼마인지를 말 수 있습니다. Remodeling은 가능연한 (15년)과 사업기간(5~7년 이상)이 짧은 만큼 재건축보다 비교적 추가분담금의 부담이 적으나 주변 주택가격과 비교하여 추가분담금의 부담 정도가 적당한지 체크해 볼 필요가 있습니다.
사업비: Remodeling은 기존 주택 전부를 헐고 새로운 주택을 다시 짓는 재건축과 달리 주택의 일부분만 수선하거나 증축하는 만큼 사업비가 적게 들어가는 사업방식입니다. 그러나 주변 주택가격과 비교하여 사업비가 과도하게 많이 들어가는지 여부를 체크해보는 것이 좋습니다.
구조도면: 구조도면이 없는 경우에는 기초·파일 등의 상태파악이 어려워 정밀한 구조보강을 통한 안전 확보가 곤란하므로 Remodeling을 할 수 없습니다. 참고로 구조도면 보유여부의 확인을 원하는 주민은 관리사무소나 자치단체(시·군·구청), 해당 건축물을 설계·시공한 건축사무소, 구조설계사무소, 건설회사 등에서 확인이 가능합니다.
안전진단: 안전진단 결과 건축물 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되어 재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 경우에는 증축을 위한 Remodeling을 할 수 없습니다.
지반상태: 지반상태에 따라서 단순한 수선으로 Remodeling을 할지 대수선과 확장 아니면 더 나아가서 증축까지 할지 결정되게 됩니다.

● 맞춤형 Remodeling 유형