용적률·건폐율로 따져보는 "집의 가치

용적률·건폐율로 따져보는 "집의 가치

부동산은 다양한 수치를 통해 건축물의 성격을 알아볼 수 있다. 그 중에서 주거단지의 쾌적성을 가늠해볼 수 있는 것이 ‘건폐율’과 ‘용적률’이다. 건폐율과 용적률은 건축 밀도를 나타내는 지표로 일상에서 자주 접하는 부동산 용어 중의 하나이나 정확한 의미를 모르거나 헷갈리는 경우가 많다.

▣ 건폐율은 `수평적`, 용적률은 `입체적` 건축밀도
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(1층 바닥면적)의 비율이다. 위에서 내려다봤을 때 300㎡ 대지 위에 150㎡의 건물이 있다면 용적률은 50%가 된다. 나머지 50%는 마당이나 녹지공간이 되는 것이다. 건폐율을 정하는 이유는 건축물 주위에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하고 일광, 채광, 통풍 등에 필요한 공간을 확보하기 위해서다. 

용적률은 건축물의 연면적(건축물 각 층 바닥면적의 합계)을 대지면적으로 나눈 값이다. 이때 연면적에는 지하층 및 주차용으로 쓰이는 바닥면적은 포함하지 않는다. 예를 들어 300㎡ 대지에 바닥면적 150㎡의 2층짜리 건물이 서있다면 용적률은 100%가 된다. 용적률을 규제하는 이유는 미관, 조망, 일조, 개방감 등을 좋게 해서 쾌적한 환경을 조성하기 위한 것이다. 

용적률이 높을 수록 건축물을 높게 지을 수 있는데 아파트 경우 용적률이 크다면 그만큼 빽빽하게 들어서 있다는 것을 뜻한다. 한편으로는 재개발이나 재건축 사업의 경우 용적률이 클수록 분양물량이 증가해 투자수익이 높아진다.

▣ 용도지역에 따라 달라지는 건폐율과 용적률 기준
건축물에 의한 토지의 이용도를 보여 주는 건폐율과 용적률은 용도지역에 따라 그 기준이 다르다. 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있으며 개별 토지의 건폐율과 용적률은 그 토지가 속한 시·군·구의 조례로 정하게 된다.

이미 지어진 건축물의 건폐율과 용적률을 확인하려면 건축물대장을 보면 된다. 단독주택, 다가구 등은 일반건축물대장을, 연립, 다세대, 아파트와 같이 구분 소유권을 행사할 수 있는 공동주택의 경우 집합건축물대장으로 확인하면 된다. 건축물대장에는 대지면적, 연면적, 건축면적을 비롯해 건폐율과 용적률 등 건축물의 현황이 기록돼 있다. 건축물대장은 인터넷으로 쉽게 발급받을 수 있다. 민원24 홈페이지(www.minwon.go.kr)에 들어가서 "건축물대장 등초본발급(열람)신청" 메뉴를 클릭하면 된다.

▣ 부동산 가격과의 상관관계는?
건폐율이 높으면 건물을 넓게 지을 수 있고 용적률이 높으면 건물의 층수를 올릴 수 있다. 건폐율과 용적률이 높아지면 그만큼 큰 건물을 지을 수 있는 것이다. 그래서 건폐율과 용적률이 높은 지역의 토지 가격은 상대적으로 비싼 편이다. 건폐율과 용적률이 높을수록 대지를 효율적으로 이용할 수 있어 건축주나 토지 소유주 입장에서는 유리하다.

하지만 주택은 다르다. 아파트의 건폐율이 높다는 것은 동과 동 사이의 공간이 좁다는 뜻이다. 이미 완성된 건물의 입장에서는 건폐율과 용적률이 높을 경우 밀도가 높아 그만큼 일조, 통풍, 채광 등에서 불리하고 이는 거주측면에서 단점으로 작용해 주택가격에도 부정적인 영향을 줄 수 있다.