땅을 구입할때 이런 상식은 알고 구입하자

    

땅을 구입할때 이런 상식은 알고 구입하자.

부동산구입시 토지의 경우로 자신의 영역과 자기외 영역으로 나누어 말씀드리자면,

 

1.토지구입의 목적

토지구입의 목적은 은퇴후..

건강한 도시생활을 위한 주말농장운영 휴식공간확보 세컨하우스.......

대략적 분류는 이렇게 되나...

그저변에는 투자적 요인을 배제할수 없습니다.

아뭏든 목적이 있어야합니다. 

그래야 토지구입의 열정과 정성이 생깁니다.

투자가치가 높으며 전원의 만족을 다 충족할수 있는 토지는 .... 없습니다 !! 

 

이런기준으로..... 수도권과 먼 몇만원짜리 토지가 몇십만원이 되게 할수없고

수도권과 가까워 몇십만원하는 땅은 적은돈으로 사서 전원을 즐기기 어렵고...

이말에는 상당한 기회비용과 정서적만족의 뉘앙스가 있습니다.

 

제가 제시하는 기준으로....

좋은 땅은 비싸고 정서적 만족도 높으나 많은 토지비용을 지출하고

반대로 싼게 비지떡이라는 말이 부동산에도 적용됩니다.

비지떡에 정서적 만족이 존재하기 어렵습니다.

투자적 만족과 정서적 만족의 풍선효과?라 보면 합당할것 같습니다.

아래 부터는 투자보다는 전원의 가치나 정서에 비중을 두어 기술하려합니다.

 

2.목적토지의 접근성

완전 귀농이면 접근성의 중요성이 좀 덜하지만

농산물의 유통을 생각하면 그도 크게 다르지않습니다.

일상의 감수거리는 절대적이지 않습니다만 50~60Km 정도로 생각하는것 같습니다.

주소지가 강남구나 동대문구의 동쪽에 위치한 경우

강화도를 주말주택이나 주말농장을 추천하기는 어렵습니다.

그 거리가 강화도이기에...  강화도 중심의 예기가 됩니다.

강화도로 접근하는 길은 강화대교와 초지대교두가지 뿐입니다.

강화도의 토지시장의 주요 수요층은 서울 강서구, 양천구 일대, 일산, 중동신도시, 인천의 서북부지역입니다.

이들의 인구를 얼추 합산하면 근 천만에 육박할 것입니다.

 

그리고 최근 개통한 김포신도시 고속화도로 일산대교로 강화로의 접근성은 점점 더 좋아지고 있습니다.

위에 적시한 지역들과의 거리는 평균 50km 60km  범위에 들어갑니다.

참고로 강화대교에서 여의도까지 45km 내외가 나옵니다.

그리고 강화내에서도 접근성이 토지가를 결정하는데 적지 않은 영향을 줍니다.

또한 마을길(1차선)로 깊숙이 들어가는 곳이나

동네 가운데는 지가를 결정하는데 단점으로 작용할 경우가 많습니다. 

 

3. 지적도상의 경계와 모양

우선 어느정도는 눈에 들어야 다음을 점검하게 되는데 그때 구체적인 땅모양이 지적도와 일치하는가를 가늠해야 합니다.

이는 대부분의 초보인 매수자들은 잘하기 어려운 부분입니다.

이때도 공인중개사의 판단이 필요합니다.

계약전후로 물론 당연히 측량의 단계를 거쳐야 합니다.

계약 이행시 실제 토지의 증감이 있을때 대한 특약이 필요합니다.

인근토지나 목적부지에 홍수 피해나 토사, 붕궤, 함몰등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있다면 이또한 고려해야합니다

금방 매립한 토지라면 약간의 함몰을 예견해야합니다.

 

4. 목적토지로의 진입도로와 구거

진입토지의 도로를 확인하는데... 필히 관공서에서의 확인 작업이 필요합니다.

통상 마을길은 예전 새마을도로사업시 넓어진 도로나 근자에 관공서에서 포장한도로는

비록 지적도상 도로가 없거나 폭이 아주 협소할지라도 사용에 문제가 없을 확율이 높습니다.

문제가 발생하는 것은 전원주택단지로 개발한곳이나

지적도상에 없는 도로가 개설된 곳은 꼭 법무적인 확인이 필요합니다.

 

특히, 도로는 포장되어 있는데

사용하는 사람이 적은경우는 꼭 공로인지 사도인지를 확인할 필요가 있습니다. 

사도라면 목적부지에 들고남에 법적인 문제가 없는지는 꼭 확인하셔야합니다.

지금현재는 문제가 없더라도 차후 그 진입로의 소유권이 바뀌었을 시...

분쟁의 소지가 다분합니다.

이런 점에서는 인근 공인중개사 사무소의 조언이 절대적으로 필요합니다.

 

5. 목적토지 주변의 문화적 정서적상황 파악

이런것은 한두번 답사로 체득하기는 어렵습니다.

가능한 피해야할 곳으로 씨족촌... 집성촌...동네 가운데....

동내 대대로 내려오는 반목.....

그리고 목적토지와 대로 (2차선버스길정도)가 너무 멀리 떨어져 있으면 곤란합니다.

진입하는 사이에 민가의 앞마당을 지날 때 본의 아니게 피해를 주는 경우가 많기 때문입니다.

이것이 누적되면 텃세가 되고 외지인의 꼬장이될 가능성이 높습니다.

비근한 예로 앞마당에 고추라도 널어 말리는데 먼지를 풀풀 날리며 차가 휙~ 지나가게 되면요...

현지인 눈에 좋아 보일리 없습니다.

또한 나를 찾아오는 지인들이 이러한 정서를 이해하기 어렵고 그들의 실수는 나의 결례로 돌아오는 경우가 많습니다.

 

6. 목적지 주변의 경치와 개발 계획

주변 경관이야 보이는 전부이겠지만...

그래도 산밑, 남향, 물을 조망할 수 있는것 등...

이중에 한가지는 갖추고 있는것이 좋습니다.

그래야 나중에 환금시 큰 역할을 하게 됩니다.

이때 고려해야할 것이 내가 사는것보다 남이 이땅을 사겠느냐가 선택 기준이 되면 좋습니다.

떠들썩한 개발 계획이야 누군든 알수 있는 것이고....

숨어있는 요인들.... 참으로 판단하기 어려운 일이나...

근방에 축사가 들어올 예정이라든가 공장이 예정....

현지인은 어느 정도는 감지할 수 있습니다.

공장이나 축사의 신축시 농지전용이나 산림훼손 등

공무원의 출장으로 동네주민은 그징후를 감지할 수 있고 다툼이나 여론이 형성되었을 것입니다.

그렇게 문제가 있었던 곳은 다른 곳에 비해 공장이나 축사가 입지할

공산이 크다고 보면 됩니다.