상가종류

상가종류

 

1. 근린상가

근린은 생활권에 인접해 있음을 의미한다.

건축법규상의 근린생활시설은 우리가 살고 있는 주택과 매우 가까이에 있어 도보로 접근할 수 있으며,

- 생활에 필요한 시설물을 말한다.

근린상가란 제과점, 약국, 세탁소, 미장원, 학원, 병 의원 등의 우리 실생활과 거리상, 편의상 인접한

- 업종이 입주한 건물을 이른다.

대개는 2~5층 규모의 중간층 규모로 세워지며, 상층부에는 주택이 들어서는 경우가 많다.

최근엔 그 규모가 상권에 따라 점점 대형화 전문화되는 실정이다.

 

2. 단지내상가

단지내 상가는 주택건설기준등에 관한규정에의해 공동주택 건립시 주민 생활편의를 위해 설치한 상가

- 업종이다.

단지내 상가는 단지 규모와 주변 상권과의 경쟁관계를 고려하여야 하며 단지규모는 500가구 이상,

- 업종이 가구당 점포면적은 0.5평 이하를, 대형 평수단지보다는 단지 안 소비 성향이 강한 20~30평형

- 업종이대의 단지가 유리하다.

또 인근에 대형 할인매장, 백화점유무를 확인, 의류점 등 중복 업종은 피하고 식품점과 같은 생활 밀착

- 형을 택해야 한다. 대형 상가에서 셔틀버스를 운행하면 단지 안 상가의 수요가 분산돼 매출이 줄어든다

- 는 점도 고려 해야 한다.

지하층은 식료품, 수퍼마켓, 1층은 제과점, 부동산, 비디오 대여점, 2층 이상은 학원, 사무실, 미용실

- 등이 좋다

 

3. 주상복합상가란

住+商이란 말 그대로 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축형태를 말한다.

주로 도심의 자투리 공간에 많이 건축되어 있으며 주거공간90% 상업공간 10%의 비율로 되어있다.

대부분 도심지나 중심지에 위치하여 교통이 편리하고 접근성은 뛰어나지만 주거공간의 쾌적성은

- 떨어진다는 단점이 있다.

 

4. 상가주택

근린상가지역에 위치하고있는 주택형상가로 일반적으로 1,2층은 상가로 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가를 말한다.

상가임대수익을 고려하여 저금리시대에 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 대상이다.

 

5. 전문테마상가

백화점이나 쇼핑몰과는 다르다. 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 생활용품. 농.수산물. 의류.

- 전자. 식당가 등의 여러 업종들로 구성되어 있으나 전문테마상가는 말 그대로 건물전체가 하나의

- 테마로 구성되어 있다는 것이다.

청소년 전문상가. 의류상가. 공구상가. 전자상가 등이 그것이다. 대부분 전문상품만을 취급하므로

- 가격이나 품목이 다양하고 한 곳에서 비교하여 가장 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점은 있으나

- 일부지역에 편중되어 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있다.

 

6. 쇼핑몰 (shopping mall)

우리가 흔히 쇼핑센타라는 말을 많이 하는데 백화점과는 다르다. 백화점은 운영주체가 점포의 80%

- 이상을 직접 운영하는 방식인데 반하여 쇼핑몰은 점포의 대부분을 개인 점포 주에게 분양하여 개인

- 또는 상가위원회에서 운영하는 방식이다.

쇼핑몰의 장점은 점포 각각의 점주가 따로 있어 친절면이라던가 가격 조정이 어느 정도 가능한데

- 반하여 일관성, 통일성이 부족하다는 단점 등이 있다.

 

7. 역세권 상가

역 또는 정류장근처에서 약 2~3 분안에 도달할 수 있는 지점에 위치하고있는 상가를 말하는데 지하

- 철의 생활화로 요즈음은 지하철역주변을 주로 지칭하는 용어로 인식되어지고있다.

지하철인구의 증가로 인하여 유동인구가 급증하는 추세에 따라 시간경제적인 관점에서 활발한

- 활동을 보이는 상가로 수요층이 다양화되어 있으며 권리금, 보증금 등이 다른지역, 상가보다 높은

- 편이다.

유동인구가 많아 다양한 업종으로도 성공할 수 있으나 고객층을 면밀히 분석, 조사하여 그에 맞는

- 업종을 선택하여야 한다.

분양상가를 매입하는 방법에는 등기분양, 임대분양, 재임대 분양, 등이 있고 분양방법에는 선착순 수의계약, 일반 경쟁 입찰, 내정가 공개, 추첨에 의한 계약방법 등이 있다.

 

구체적으로 살펴 보면

1. 분양방법

1) 분양(= 등기분양) : 소유권이전(토지+건물)

2) 임대분양(= 임대, 전세) : 점포사용권(점포)

3) 재임대( = 전대) : 임차권(재재임차)

2. 매입방법

1) 일반 경쟁 입찰

--- 점포별로 신청자를 접수하여 당사 내정 가격이상 최고 가격 응찰자를 낙찰자로 함.

--- 이 경우 분양을 받으려는 사람은 세심한 주의가 필요하게 된다.

--- 아무 생각없이 주변 분위기에 편승해 높은 가격으로 매입하는 경우가 있는데 이럴 때는 주변

--- 점포의 가격이나 근처 부동산중개소 몇 군데를 들려서 사전에 대략적인 주변 시세를 파악하고

--- 낙찰을 받았을 때의 예산을 고려 한 뒤에 응찰하는 것이 좋다.

--- 단지 내 상가 분양 시 많이 하는 분양 방법이다

2) 예정가 공개 경쟁입찰

--- 공급자가 각 상가별 층 별 호수별로 가격을 미리 정하여 놓고 입찰하는 방법이다.

--- 상가 가격의 하한가를 정하여 놓았기 때문에 응찰자는 자기의 예산과 주변 점포시세를 고려하여

--- 기준가 또는 기준가 이상을 써넣어 낙찰 받을 수 있기 때문에 일반 경쟁 입찰보다는 조금 유리한

--- 분양방법이다.

--- 단지내 상가나 소규모 상가 분양시 많이 하는 분양 방법이다.

3) 선착순 수의계약

--- 상가 공급자가 상가의 가격을 미리 정하여 놓고 층 위치에 관계없이 먼저 계약하는 사람에게

--- 우선 분양해 주는 분양 방법이다.

--- 이 경우 상가 매입 당사자는 공급자가 제시하는 가격으로 계약할 수 있기 때문에 상가가 마음에

--- 들 경우 먼저 방문하여 좋은 위치의 점포를 같은 가격에 우선 분양 받을 수 있다. 대체적으로

--- 상가 규모가 클 경우에 많이 하는 분양 방법이다.

4) 추첨에 의한 계약 방식

--- 점포가 많지 않거나 업종이 독점적일 때에는 그 점포의 신청자 다수를 접수하여 공개적 또는

--- 비공개적으로 추첨하여 계약하는 방법이다.

--- 단지 내 상가의 업종 호수 지정, 전문상가의 위치를 지정할 때 많이 하는 계약 방식이다

3. 주주형 상가(지분제 상가)

주주형 상가란 대형 상가에 일정 비율의 면적만큼 대금을 납부하여 소유권을 갖는 방식이다. 점포운영은 전문 경영자 또는 운영 위원회를 결성하여 경영자를 선정하거나 구성하는 방법이다. 즉, 공동투자하여 이익을 배당 받는 형식이다.

주주형 상가는 공동투자이므로 소액으로 투자가 가능한 점, 장사에 경험이 필요없다는 점, 대형 점포를 얻을 수 있다는 점이 장점이다. 반면 주인이 여러 명이므로 상권유치에 실패할 경우 책임이 불분명하다는 점, 분양가 외에도 인테리어 비용이나 시설비, 운영경비 등이 필요하다는 점, 소유권 행사 절차가 복잡하거나 까다로운점이 단점이다.

 

1. 단지 내 상가

(1) 최소한 단지규모가 500세대 이상은 되야 한다

--- 단지규모가 적으면 가구 당 구매회전률이 낮아 매출에 상당한 영향을 끼치므로 최소한

--- 500가구 이상은 되야 한다.

(2) 30평 이하의 평형대가 가장 좋다

--- 30평 대 이상이면 서울 수도권인 경우에는 핵가족화와 결혼후의 조기 분가에 따른 가구 당 거주

--- 인원의 감소로 구매력이 떨어지며, 40~50평대는 주로 백화점이나 대형할인점에서 물건을 구매

--- 하는 경향이 많은 반면 소형평수의 아파트 단지는 소비의 대부분을 근거리에서 구매하는 경향이

--- 높기 때문이다.

(3) 세대 수에 맞는 적정 상가 규모는 아파트 배후 세대 수에 따라 다르다

--- 단지내 상가는 배후세대가 있어 고정고객 확보가 쉽고 안정적인 수익을 얻을 수 있는 장점이

--- 있는 반면 선택에 신중 해야하며 상가 면적 또한 매우 중요한 요소이다. 단지 내 상가는 필수

---업종만이 입점할 수 있는 최소면적의 상가를 선택해야 한다.

① 500세대 이하 - 70 ~ 100 평 이하

② 1000세대 이하 -150 ~ 200평 이하

③ 1500세대 이하 -280 ~ 350평 이하

④ 2000세대 이하 -450 ~ 500평 이하

⑤ 2000세대 이상 -500평이상 700평이하 가 적당하다. 이보다 작아서도 안되겠지만 상가 면적이 클 경우

공실률이 높아 슬럼화 될 수도 있으므로 주의 해야 한다.

(4) 상가는 단지입구에 위치한 것보다는 주민이동 동선에 위치하여야 한다.

--- 아파트 설계 시 아파트 배치 및 향을 우선 고려, 상가의 위치는 그 이후에 결정하므로 주이동

--- 동선이 아닌 곳에 위치한 경우가 있다. 아파트 입주 후 주민들의 이동동선에 위치할 것인가가

--- 중요한 변수이다.

--- 그렇지 않을 경우 주변에 반드시 경쟁 상가가 생긴다.

(5) 지하층이 있는 상가는 고려 2순위

--- 최근에 짓는 상가는 지하층을 거의 짓지 않는데 그만큼 상가 활성화에 저해 요소로 작용하기

--- 때문이다.

--- 일반인들은 지하층의 접근을 꺼리기 때문에 장사가 잘 안 되 비어 있는 경우가 많은데 장기간

--- 비워져 있을 경우 상가 이미지가 떨어져 상가 이용 자체를 꺼리는 경우가 있다.

(6) 상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택하여야 한다.

--- 상가 전면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 활용성 면에서 떨어진다.

--- 전면이 넓어야 전시효과를 충분히 살려 구매욕구를 일으키는데 유리하다

(7) 업종선택에 신중해야 한다.

--- 자치관리위원회에서 정한 관리규약을 보면 대부분 업종중복을 금하기 때문에 한번 업종을 정하면

--- 다른 업종으로 바꾸기가 쉽지 않다. 최근 대법원도 자치관리 규약을 지키지않고 업종을 바꾼

--- 점 주에게 원상회복 명령을 내린 판례도 있다.

(8) 주변 상가들의 업종을 잘 살펴봐야 한다.

--- 대부분의 아파트 상가는 주민 생활편익을 위한 필수 업종이 대부분 이므로 백화점이나 할인점

--- 과의 경쟁관계보다는 주변 상가들의 입 점 업종을 잘 살펴 중복업종이나 경쟁관계 등을 잘 살펴

--- 봐야 한다.

(9) 세대 수에 맞는 업종을 잘 선택해야 한다.

--- 세대수에 따라 필요업종이 반드시 한정되어져 있다. 이 정도 업종이면 괜찮겠지하는 생각으로

--- 창업했다가는 얼마 못가 보따리 쌀 경우가 생길 수 있으므로 주의하여야 한다.

--- <세대수에 따른 적정 업종>

--- ① 500세대이하 - 미니슈퍼, 부동산, 비디오, 세탁소, 제과점, 중국 집, 미용실

--- ② 500 ~ 1000세대 -문구완구, 열쇠 수선 , 치킨 점, 종교시설

--- ③ 1000 ~ 1500세대 - 중소형 슈퍼, 반찬가게, 약국, 피아노, 가정의학

--- ④ 15000 ~ 2000세대 - 방앗간, 화장품, 이용 원, 소아과, 속셈, 태권도, 헬스클럽

--- ⑤ 2000세대 이상 - 대형 슈퍼, 편의점, 스낵코너, 아이스크림, 패스트 푸드, 인터리어 점, 스튜

---디오, 생활소품, 치과, 내과 등

---

(10) 시행사에서 직접 분양하는 상가를 선택하라.

--- 상가를 통째로 매각하는 경우도 있고 대행사에서 분양하는 경우가 있는데 시행사에서 직접 분양

--- 하는 상가를 매입하는 것이 좋다.

 

2. 근린상가

(1) 몫 좋은 상가를 잡아라

--- 근린상가는 대부분 대규모 택지개발지구내에 위치하거나, 일반 대로변에 위치하므로 타 상가

--- 와는 필연적으로 경쟁관계에 있을 수 밖에 없다.

--- 그러므로 좋은 몫의 상가는 그 자체가 경쟁력이며 경쟁력 있는 상가에 돈이 몰린다.

(2) 역세권이나 전철역, 대로변의 상가를 잡아라!

--- 유동인구가 많고 사람이 많이 모이는 곳은 경험이 없거나 물건값이 다소 비싸더라도 장사가

--- 잘된다.

(3) 상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택하라 !

--- 상가 전면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 활용성 면에서 떨어진다.

--- 전면이 넓어야 전시효과를 충분히 살려 구매욕구를 일으키는데 유리하다

(4) 출근길 상권보다 퇴근길 상가를 잡아라 !

--- 도로의 폭이 넓고 차량의 왕래가 잦은 도로가 있을 경우 구매할 물건이 있더라도 길 건너기를

--- 꺼리는 경우가 있다.

(5) 권리금이 있는 점포를 잡아라!

--- 권리금이란 일종의 영업권이다. 권리금이 있다는 말은 그 만큼 장사가 잘된다는 말이다.

(6) 노점상이 있는 곳의 상가를 택하라

--- 대한민국에 노점상이 있는 곳에 장사 안 되는 곳은 한곳도 없다. 노점상이 자리잡고 있는 곳이

--- 그 지역의 확실한 몫이다. 노점상이 있다고 손해 볼 것 같아도 서로 공생관계에 있다는 것을 명심

--- 하라

(7) 신도시 지역 내 소형상가는 피하라

--- 요즘의 소비 성향은 넓고 쾌적하며 주차시설을 잘되어 있는 곳을 선호한다. 같은 값이면 그 지역의

--- 대표적인 상가를 선택하라.

(8) 특성에 맞는 업종을 선택하라

--- 지하층은 노래방, 호프점등의 업종을 1층은 패스트 푸드, 편의점, 약국 등을 2층은 커피숍, 미용실

--- 등 3층은 학원이나 병 의원 의 업종이 무난하다

(9) 분양은 초기에 임대는 입점 6개월 전후에 선택해라.

--- 좋은 몫의 상가라고 판단되면 분양초기에 좋은 위치의 상가를 선점하여야 하며 임대 시에는 상권의

--- 변화를 지켜 본 뒤 입점 6개월 전후가 좋다.

(10) 시행사의 인지도나 경험 유무를 체크하라

--- 신용도가 높은 회사일수록, 경험이 많은 회사일수록 상권 활성화에 유리하며 운영 관리 창업시

--- 에도 많은 조언을 받을 수 있다.

 

3. 테마 쇼핑몰

단지 내 상가 같은 경우에는 상가가 다 지어 졌거나 인지도가 있는 건설업체에서 짓기 때문에 어느정도 검증된 상품이지만 테마 상가들의 대부분은 건축허가 후 곧바로 소위, 말뚝만 박은 상태에서 분양하기 때문에 그 만큼 위험부담이 크다.

단지 내 상가는 고정적인 임대수입을 올릴 수 있는 장점은 있지만 특별한 경우를 제외하고 투자가치가 높지는 않다. 테마 쇼핑몰은 상권의 활성화 여부에 따라 몇천에서 몇억까지의 투자 수익을 올릴 수 있는 다소 공격적인 투자 수단이다.

상가 오픈도 하기 전에 불미스러운 일 들이 허다하며, 오픈 되어서도 상가활성화가 요원한 상가들도 적지 않다. 그렇기 때문에 투자에 더 유의해야 할 것이다.

(1) 시행사의 능력을 파악해야 한다.

--- 상가는 아파트와는 달리 분양보증이나 임대차보호가 되지 않기 때문에 시행사(사업주체=땅주인)

--- 가 도산할 경우 투자자가 피해를 볼 수 밖에 없다.

--- 따라서 가장 중요한 것은 우선 시행사가 튼튼한지를 확인해야 한다.

--- 직접 토지등기부등본을 떼 사업부지에 대해 소유권을 시행사가 갖고있는지, 근저당이나 가압류

--- 등 권리관계가 깨끗한지 확인해 보아야 하며, 시행사가 관리나 마케팅에서 뒤지면 슬럼화하는

--- 경우가 생길 수 있으므로 사업주체에 대한 경험 유 무, 회사 인지도나 임직원들의 전력도 확인해

--- 보아야 한다.

--- 마케팅 능력이 있는 시행사를 골라야 상권이 조기에 활성화 될 확률이 높다.

(2) 전문상가보다는 엔터테인먼트기능의 복합쇼핑몰이 유망하다.

--- 오늘날 동대문 신화 뒤에는 단순한 제품 판매에서 탈피하여 볼거리, 먹거리, 놀거리를 제공하여

--- 10대에서 부터 2,30대에 이르기까지 다양한 계층의 고객들을 불러 모우는데 성공하였기 때문

---이라해도 과언이 아니다.

--- 단순 전문테마 상가로서는 이제 타 상가보다 우의에 설수 없다.

--- 최근에 오픈된 상가들이나 분양중인 상가들도 대부분 복합기능의 쇼핑몰 형태가 많은 것도 그

--- 때문이다.

(3) 지역 특성에 맞는 업종에 투자하라.

--- 우리나라 대표적인 상권중 남대문은 악세사리, 아동복, 동대문은 여성복, 남성복이 우세하다.

--- 얼마전에 오픈한 남대문의 M상가 같은 경우 다른 업종은 고전하고 있으나 아동복만은 강세다.

--- 반대로 동대문의 D상가 같은 경우에는 전략적으로 많은 투자가 이루어 졌음에도 불구하고 여성

--- 복쪽은 강세인데 반해 아동복의 매출은 바닥을 헤매고 있다. 구색을 맞추기 위한 업종보다는

--- 그 지역의 특성에 맞는 업종에 투자하면 그 만큼 투자효과가 높다.

(4) 투자자보다 실수요자가 많아야 한다.

--- 실수요자 즉, 실제로 장사할 사람, 그 중에서도 전문상인들이 많이 모이는 곳에 투자하여야 한다.

--- 전문상인들은 그 상가가 될것인지 안될것인지 훤하게 꿰뚫고 있다. 상인들은 쉽게 움직이지 않는다.

--- 또, 상담직원들의 말을 들어보면 투자쪽에 비중을 두는지 입점지원책 등 상가활성화에 대한 체계

--- 적인 마인드에 대해 비중을 두어 얘기하는지 금방 알 수 가 있다.

(5) 입점시기가 빨라야 투자회수가 빠르다.

--- 분양에서 입점까지 보통 1년에서 길게는 2,3년 걸린다. 공사기간이 길면 길수록 투자회수기간도

--- 늦어지기 마련이고 또한, 여러가지 상황변화가 있을 수 있으므로 늦어도 분양하는 해에 오픈

--- 하는 상가를 선택하는 것이 좋다. 결론적으로 말하면 상가 투자는 다리품을 많이 판 사람이 좋은

--- 위치의 좋은 상가를 찾을 수 있다는 평범한 진리를 잊어서는 안될 것이다.

--- 홍보성 광고나 현장 직원들의 말만 믿지 말고 현장을 여러차례 둘러보고 인근 부동산이나 주변

--- 상인들의 얘기도 참조하여야 할 것이다.