땅값은 용도변경에 달려 있다

땅값은 용도변경에 달려 있다

 

 

용도변경이란  국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거 지정되어 있는 용도지역, 용도지구, 용도구역 등을 변경하는 것을 의미한다. 쉽게 말해 농림지역이 관리지역으로 바뀐다든지, 관리지역이 도시지역으로 바뀐다든지, 생산녹지지역이 1종주거지역으로 바뀌는 것 등을 말한다.

  농촌의 관리지역이 도시지역으로 용도변경되면 땅값에는 큰 변화가 생긴다,

일단 도시지역이 되면 녹지가 아닌 한 건폐율과 용적률의 한도가 높아져 건물을 더 넓게 더 높게 지을 수 있다.  또한 토지개발이 쉬워져 유치 가능한 시설업종이 다양해진다. 일반적으로 토지의 용도변경은 도시관리계획에 따르고, 도시관리계획은 관할 특별시장, 광역시장, 시장,군수 등이 입안해 국토부 장관 및 시, 도지사가 결정한다.

   이처럼 토지의 용도변경은 도시관리계획에 따르지만 예외적으로 농지와 임야의 경우에는 전용허가 등을 받은 사람이 관할기관에 용도변경승인신청을 제출해 승인을 받으면 용도변경이 가능하다.

다음은 용도변경에 내용인 용도지역, 용도지구, 용도구역에  대해 간략히 알아보도록 한다.

 

용도지역

용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제15호)

용도지역은 크게 도시지역(상업지역, 주거지역, 공업지역, 녹지지역), 관리지역(계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역), 농림지역, 자연환경보전지역 등 네 가지로 구분된다.

 

용도지구

용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화해 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제16호)

용도지구는 용도지역의 지정만으로는 토지에 대한 문제 해결이 어렵고 토지 이용이라는 목적 달성이 미흡해 지정된 것이다.

용도지구는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 위락지구, 리모델링 지구 등으로 구분된다.

 

용도구역

용도지역과 용도지구가 토지 이용에 주안점을 두고 있다면 용도구역은 토지 이용을 제한하는 것에 주안점을 두고 있는 것으로 시가화조정구역, 개발제한구역(그린벨트), 수자원보호구역 등이 있다.