농업인 주택 개념과 건축

농업인 주택 개념과 건축

 

1. 서 론

 

     농지를 마련하여 농지원부를 만들고, 자경증명과 농업인확인서까지 발급받았다면 이제는 어느 경우에도 농업인임을 주장하고 증명할 수 있게 됩니다. 농업인 자격찡을 받고 농촌 내지 전원에서의 삶을 어떻게 꾸려가야 할 것인가 느껴지고, 이미 마련한 땅에 집을 지어도 좋겠다는 삘~이 꽂힌다면 이제는 집짓는 문제를 검토해야 합니다.

 

      그런데 많은 분들이 어떤 개발행위를 시도함에 있어 허가 담당 공무원들을 상당히 어렵게 여기시는 것 같이 보입니다. 불편함이 큰 이유이겠으나 헌법에 공무원은 백성의 머슴이라고 규정하고 있습니다. 법령에 규정이 없으면 공무원 자신이 사용하는 책상하나 바꿀 수 없습니다. 당연히 법령의 규정이 없으면 행정도 없습니다. 다만 법령에 허가할 수 없도록 규정하고 있는 사항에 대하여 아무리 억지를 부려도 허가해줄 수는 없습니다. 그러나 공무원이 법령을 잘못 적용하는 경우도 있을 것입니다. “이것이 법”이라고 최종적으로 선언하는 사람은 담당 공무원이 아니라 법관입니다. 그렇기 때문에 민원인도 어느 정도는 알고 있어야 합니다. 담당 공무원에게 법령의 해석 권한이 커질수록 “사바사바”나 “짜웅”의 공간이 커진다는 것은 역사가 증명하고 있습니다.

 

    이런 까닭에 농촌에서의 삶을 영위하하고자 하시는 동지들을 위하여 농업인 주택에 관한 근거법령이 무엇인지를 살펴보고자 합니다.

 

    이 글을 쓰기 위해 인터넷으로 자료를 찾아보니 이미 개정되기 전의 과거 법령을 근거로 작성된 것이 거의 대부분입니다. 농업인 자격을 취득하기 위해서는 농지취득 후 한 번의 수확기를 거쳐야 된다거나, 농업인 주택을 짓기 위한 재촌, 무주택자 여부, 규모 등등....

 

    따라서 이글에서는 가능한 한 정확한 정보를 나누기 위해서 그와 같은 인터넷 자료와 소외 말하는 “아무개님의 말씀”들을 모두 무시하고, 오직 현재 시행되고 있는 법령과 시행될 예정인 개정 법령들만을 참조하였음을 밝혀둡니다.

 

 

2. 비도시지역에 지어진 주택의 종류

 

가. 농촌주택 또는 전원주택

 

     비도시지역에 지어진 주택을 가리켜 농촌주택, 전원주택, 농가주택, 농업인주택 등 시시때때로 아무런 구별 없이 사용되다 보니 거시기 주택으로 말하고, 거시기 주택으로 알아듣는 것 같습니다. 그러나 법령상의 근거 규정이 엄연히 다르므로 그야말로 제대로 된 소통을 위하여 위와 같은 주택들을 구별해서 각각의 경우에 통일적으로 사용해야 할 필요가 있습니다.

 

    농촌주택 또는 전원주택은 말 그대로 농촌지역 또는 전원에 지어진 집을 말합니다. 지어진 위치가 농촌 또는 전원이라는 것이므로 비도시지역에 지어진 집을 망라하여 이르는 말입니다. 도시지역이 아닌 지역에 지어진 주택 중 가장 넓은 의미의 주택입니다. 그런데 비도시지역이라 하더라도 농업인만이 집을 지을 수 있는 것은 아니므로 농촌주택이나 전원주택은 농업인이 지은 살림집만 아니라 비농업인이 지은 살림집도 포함되는 개념입니다. 따라서 비농업인이 농촌의 관리지역 등에 속한 농지를 사서 살림집을 지은 뒤 농가주택이나 농업인 주택을 지었다고 말한다면 정확한 의사전달이 될 수가 없는 것입니다.

 

    어떤 분덜언 비농업인이 농어산촌 등에 지은 그림 같은 집만을 가리키는 의미로 전원주택이라는 용어를 사용하기도 합니다. 그러나 그와 같은 의미의 한켠으로는 차별과 쏘삭거림의 속내가 느껴집니다. 그래서 농촌과 어촌, 산촌에 지어진 일체의 살림집을 두루 일컫는 말로 농촌주택 또는 전원주택이라 부르기로 합니다. 다만, 농촌주택은 농촌에만 지어진 살림집을 의미하는 말로 받아드려질 수 있으므로 담부터 이글에서는 전원주택이라고 부릅니다.

 

나. 농가주택 또는 어가주택

 

     농가주택 또는 어가주택 역시 아무런 구별 없이 사용합니다. 거시기라는 뜻으로 말하고, 응! 거시기!라고 알아듣습니다. 그래서 저는 위에서 말한 필요성에 따라 농가주택 또는 어가주택을 “전원주택 중 농업인이나 어업인이 지은 집”으로 정의하겠습니다. 그런데 농업진흥구역이나 보전산지 등을 제외하고는 농업보호구역이나 관리지역, 준보전산지 등에 농어업인 뿐만 아니라 비농(어)업인도 집을 지을 수 있습니다.

 

    따라서 농가주택(어가주택)은 전원주택 중 비농(어)업인이 지은 집을 제외한 집을 두루 일컫는 말입니다. 그렇기 때문에 농가주택은 농업인이 아니더라도 집을 지을 수 있는 지역에 위치하고 있을 수도 있고, 농업인만이 집을 지을 수 있는 곳에 위치하고 있을 수도 있습니다.

 

    설명의 편의상 이글에서는 담부터 어업인을 생략하고 농업인의 살림집만을 살펴보도록 하겠습니다.

 

다. 농업인 주택

 

     농업인 주택은 관계법령에서 농업인의 지위 내지 자격을 가진 분덜에게만 특별히 지을 수 있도록 규정하고 있는 관계로 농업인 분덜이 그 규정에 따라 지은 집을 말합니다.

 

    오늘 이 글의 주인공입니다.

 

    농업인이 지은 살림집이라도 농업인의 자격을 토대로 지은 집이 아니라면 농업인 주택이 아니라 농가주택입니다.

 

    농업인 주택은 농업인이 농림지역이나 관리지역에 속한 농지를 전용하여 짓는 것이 일반적일 것이나 경우에 따라서는 관리지역에 속한 준보전산지는 물론 농림지역이나 자연환경보전지역에 속한 농지와 보전산지에도 농업인의 자격을 토대로 살림집을 지을 수도 있기 때문에 그와 같은 집도 농업인 주택에 포함됩니다.

 

    따라서 농업인 주택은 “전원주택 또는 농가주택 중 농업인이 농업인이라는 자격을 토대로 관계법령에 따라 농지와 산지를 전용하여 지은 살림집”이라고 정의할 수 있겠습니다.

 

3. 농업인 주택의 건축

 

가. 건축할 수 있는 자격(농업인)

 

      농업인 주택은 농업인만이 지을 수 있는 살림집이므로 농업인의 자격이 있어야 합니다.

  

    그런데 농업인의 지위 내지 자격을 취득할 수 있는 요건 중 가장 대표적인 것이 “1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물을 재배”하는 것인데, 딱 303평의 농지를 가지고 있다가 농업인 주택을 건축하고자 그 중 200평을 전용하게 되면 남는 농지가 100평으로 줄어 들게 되므로 농업인 자격을 상실하게 되어 농업인 주택을 짓기 위한 농지전용허가 또는 농지전용신고가 불가능하게 됩니다.

 

    농림수산식품부 지침인 농지전용업무처리규정은 신고절차를 거쳐 농업인 주택을 짓는 경우 농지의 전용 후에도 농업인 자격을 유지해야 된다는 명문의 규정을 두고 있습니다.

 

    그러나 농지전용 후에도 다른 요건으로 농업인 자격을 유지할 수 있는 경우, 예컨대 303평의 농지중 200평 이하의 농지를 전용하여 집을 짓고 나머지 농지에 100평 이상의 버섯 재배사를 지어 버섯을 재배하면 여전히 농업인이므로 농업인 주택을 지을 수 있게 됩니다.(농지법 2조2호, 농지법 시행령 3조2호)

 

    여기서는 편의상 전용 후에도 여전히 303평 이상의 농지가 남아 있거나 다른 요건을 구비하여 농업인의 지위에는 변함이 없다는 것을 전제로 합니다.

 

나. 농업인 주택을 지을 수 있는 용도지역·구역

 

◎ 농업진흥지역

 

     농업진흥지역은 농지조성사업이나 농업기반정비사업이 시행된 지역이나 농지로 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역(농업진흥구역)과 그 용수원확보 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역(농업호호구역)을 말합니다.(농지법 28조)

 

    쉽게 설명하자면 경지정리사업이 실시된 지역과 농업용수를 위한 저수지 부근이라고 보시면 될 듯합니다. 물론 경지정리사업이 실시된 지역만 농업진흥구역으로 지정되는 것은 아닙니다.

 

    농업인은 농업보호구역은 물론 농업진흥구역에서도 일정한 요건 하에 농업인 주택을 지을 수가 있습니다.(농지법 32조1항3호)

 

    당근 농업인이 아닌 분덜언 농업진흥구역에서 집을 지을 수가 없습니다.

 

    농업진흥구역에서 살림집을 지을 수 있는 요건을 요약합니다.(농지법 시행령 29조4항)

 

  - 농업소득이 해당 세대의 연간 총수입액 중 2분의 1 이상을 초과하거나 해당 세대원의 노동력이 전체 경작 또는 재배에 필요한 노동력의 2분의 1 이상일 것(자경증명과 농업인확인서로 충분히 증명 가능합니다)

  - 전용하려는 면적에 해당 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농업인주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지면적을 합산한 총면적이 1세대당 660㎡ 이하일 것

  - 지으려고 하는 농업인 주택이 지방세법 시행령 제28조에 따른 별장 또는 고급주택에 해당하지 아니할 것

  - 농업의 근거가 되는 농지가 있는 시·구·읍·면 또는 이에 붙어있는 시·구·읍·면 지역에 설치하는 것일 것(살고 있어야 한다는 것이 아니라 농지 소재지 또는 그 소재지는 물론 그 이웃 동네에도 지을 수 있다는 것이니 이 규정은 제한이 아니라 완화이자 확대입니다)

 

 ▶ 지방세법 13조3항1호, 3호

    1. 별장: 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있는, 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 제외한다). 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다.

    3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

 

  ▶ 지방세법 시행령 28조2항,3항,4항(분량이 많아 생략합니다, 나중에 기회가 되면 이 부분 은 따로 살펴보겠습니다)

 

  ▶ 농지전용업무처리규정 7조1항2호

 ① 관할청은 제5조 및 제6조에 따라 심사결과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제37조제2항 및 시행령 제33조제2항에 따라 원칙적으로 전용허가를 하여서는 아니 된다.

 2. 전용하고자 하는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 농업생산기반정비사업의 시행예정지역으로 편입되어 우량농지로 보전할 필요성이 있는 경우

 

     농업인이라 하더라도 농업진흥구역에서 살림집을 짓기가 만만치 않습니다.(물론 이 규정은 행정조직 내부를 규율하는 효력은 있으나 국민을 기속하는 효력은 없습니다. 현실적으로는 그렇지 않지만 말이지요)

 

◎ 보전산지

 

     보전산지는 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지(임업용산지)와 임업생산과 함께 재해방지·수원보호·자연생태계보전·자연경관보전·국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지(공익용산지)를 말합니다.(산지관리법 4조)

 

    농업인은 보전산지 중 임업용산지에서 일정한 요건 하에 주택을 건축할 수 있습니다.(산지관리법 12조1항4호, 산지관리법 시행령 12조3항).

 

    농업인이 임업용 산지에서 농업인 주택을 지을 수 있는 요건을 요약하면,

 

  - 자기 소유의 산지일 것

  - 그 산지에서 직접 농업을 경영할 것

  - 실제로 거주하기 위하여 건축하는 것일 것

  - 부지면적이 660㎡ 미만일 것

 

     한편, 농업인은 보전산지 중 공익용 산지에서도 기존 농업인 주택을 증축하거나 개축할 수 있고, 다른 법률에 따라 주택신축이 가능한 경우에는 주택을 새로 지을 수도 있습니다.(산지관리법 12조2항4호 본문 및 단서, 산지관리법 시행령 13조2항3호가목)

 

    농업인이 공익용 산지에서 농업인 주택을 신축할 수 있는 요건을 요약하면,

 

  - 다른 법령에서 주택의 신축이 가능할 것

  - 자기 소유의 산지일 것

  - 그 산지에서 직접 농업을 경영할 것

  - 실제로 거주하기 위하여 건축하는 것일 것

  - 부지면적이 660㎡ 이하일 것

 

     공익용 산지의 경우 다른 법률에서 주택의 신축이 가능한 것을 요건으로 한 이유는, 공익상의 요청에 따라 공익용산지로 지정되었을 뿐만 아니라 다른 법령, 즉 자연공원법, 문화재보호법, 자연환경보전법 등에서 별도의 용도구역으로 지정하고 있는 것이 보통이기 때문에 관계법령에서 주택의 신축이 가능한 경우에 한하여 농업인 주택을 지을 수 있도록 규정하고 있는 것입니다.

 

    예컨대, 자연환경보전법에 의한 생태ㆍ경관보전지역 중 완충구역에 있는 대지로서 생태·경관보전지역 지정 이전의 지목이 대지인 경우에는 주거·생계 등을 위한 건축물을 건축할 수 있으므로, 이와 같은 경우에는 공익용 산지에서도 농업인 주택을 건축할 수 있을 것입니다.(자연환경보전법 15조3항1호, 자연환경보전법 시행령 14조1항1호가목) 전이구역에서는 더 완화하고 있습니다.(법령 생략)

 

◎ 관리지역

 

     농업인은 계획관리지역은 물론 생산관리지역이나 보전관리지역에 속한 농지를 전용하여 농업인 주택을 지을 수 있고 관리지역에 속한 준보전산지도 전용하여 농업인 주택을 지을 수 있습니다.

 

    물론 비농업인이라 하더라도 농업보호구역이나 관리지역에 속한 농지와 준보전산지에서도 집을 지을 수는 있으나 그 경우에는 농업인의 지위에서 집을 짓는 것이 아니기 때문에 농업인의 지위에서 짓는 농업인 주택과는 다른 전원주택입니다.

 

다. 건축할 수 있는 부지의 면적

 

     농업인이 농지와 산지를 전용하여 지을 수 있는 농업인 주택의 부지는 통상 660㎡(200평)을 한도로 합니다. 그런데 산지관리법령을 보면, 보전산지 중 임업용산지의 경우 660㎡ 미만이라고 규정하고 있는 반면, 그 보다 보전가치가 높은 공익용산지의 경우 660㎡ 이하라고 규정하여, 오히려 공익용산지의 전용기준을 완화하고 있으나 이는 법률의 개정에 맞춰 시행령이 개정되지 아니하였기 때문인 것으로 보입니다. 한시적인 미스매치인 것이지요.

 

라. 건축할 수 있는 살림집의 규모

 

◎ 건폐율과 용적률

 

     건축물의 규모는 일반원칙으로 돌아가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법) 제77조 및 제78조의 건폐율 및 용적률에 따라 정해지게 됩니다.

 

    국계법상 농림지역과 관리지역 중 생산관리지역 및 보전관리지역, 자연환경보전지역은 각각 건폐율이 20% 이하이고, 용적률이 80% 이하이므로 200평의 농지와 산지를 전용할 경우 40평의 바닥 면적에 연면적 160평까지 지을 수 있습니다. 그리고 관리지역 중 계획관리지역은 건폐율이 40% 이하이고, 용적률이 100% 이하이므로 건축규모가 더 커질 것입니다.(그러나 비도시지역에서 바닥면적 80평 잡는 사람은 보덜 몬했습니다)

 

◎ 건폐율에 대한 적용의 완화

 

  ▶ 국계법 77조4항3호

 ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있다. 

  3. 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농업·임업·어업용이나 주민생활의 편익을 증진시키기 위한 건축물을 건축하려는 경우

 

  ▶ 국계법 시행령 84조6항

    법 제77조제4항제3호에 따라 보전관리지역·생산관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역에 「농지법」 제32조제1항에 따라 건축할 수 있는 건축물의 경우에는 제1항에도 불구하고 그 건폐율은 60퍼센트 이하의 범위에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례로 정하는 비율을 초과하여서는 아니 된다.

 

     이 규정은, 농지법상의 농업진흥구역에 지을 수 있는 건축물을 보전관리지역·생산관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역에 지을 경우에는 일반 건폐율 20%를 완화하여 해당 지자체의 조례가 정하는 바에 따라 60%까지 늘려주겠다는 것입니다. 이 규정을 근거로 거의 대부분의 지자체 도시계획조례는 건폐율을 60%로 정하고 있습니다.

 

    그런데 농업인 주택은 농업진흥구역에도 지을 수 있는 건축물입니다. 따라서 농업인 주택을 농업진흥구역에 짓는 경우는 물론 보전관리지역이나 생산관리지역 심지어 자연환경보전지역에 지을 경우에도 건폐율 60%를 적용받게 되므로, 예컨대 200평의 농지를 전용할 경우 바닥면적 120평까지의 집을 지을 수 있습니다. 주택뿐만 아니라 창고시설이나 기타 생산시설도 마찬가지입니다. 농업인에 대한 배려인 것이지요.

 

    이 완화규정은 살림집만을 떼어서 볼 경우 농업진흥구역에도 지을 수 있는 농업인 주택의 경우에만 적용됩니다. 따라서 농업진흥구역에 집을 지을 수 없는 비농업인의 전원주택에에는 적용될 여지가 없습니다, 나아가 농업인이라 하더라도 농업인 주택을 짓지 않고 비농업인과 마찬가지로 농가주택이나 전원주택을 지을 경우에는 완화규정이 적용되지 않게 됩니다.

 

    계획관리지역에는 행위규제가 완화되어 있어서 굳이 농업인 주택이 아니더라도 짓고자 하는 집의 규모에 맞게 농지를 전용하여 집을 지을 수 있을 것이므로 별도로 완화 규정을 두지 않은 듯합니다.

 

4. 농업인 주택의 건축을 위한 농지와 산지의 전용

 

◎ 신고만으로 가능한 경우

 

 ▶ 농지법 35조1항1호

  ①농지를 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 전용하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 자치구 구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

  1.농업인 주택, 농축산업용 시설(제2조제1호나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외한다), 농수산물 유통·가공 시설

 

 ▶ 농지법 시행령 36조

    법 제35조제2항에 따른 농지전용신고대상시설의 범위·규모·농업진흥지역에서의 설치제한 또는 설치자의 범위 등은 별표 1과 같다.

 

[별표 1] <개정 2009.11.26>
농지전용신고대상시설의 범위·규모 등(제36조 관련)
시설의 범위	설치자의 범위	규모
1. 농업진흥지역 밖에 설치하는 제29조제4항에 해당하는 농업인주택	제29조제4항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 무주택인 세대의 세대주	세대당 660제곱미터 이하

 

 ▶ 농지전용업무처리규정 10조1항,2항,4항

  ①농업인 1인 이상으로 구성되는 세대로서 해당 세대의 농업ㆍ임업 또는 축산업경영의 근거가 되는 농지ㆍ산림ㆍ축사 등이 소재하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 또는 이에 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 관할구역안에 거주하고 있는 세대

  ②신고수리권자는 농업인이 당해 농지를 전용한 후에도 제2조제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 한하여 신고를 수리할 수 있으며, 농업인주택은 무주택인 농업인세대의 세대주가 농업진흥지역밖에 설치하는 최초의 시설에 한하여 신고를 수리할 수 있다.

  ④신고수리권자는 신고자로 하여금 가급적 농업생산기반이 정비되어 있지 아니하고 보전가치가 낮은 농지를 활용하도록 유도하여야 한다.

  

    요약하면,

  - 전용신고자가 농업인이어야 하고,

  - 해당 농지의 소재지 또는 그 소재지에 붙어 있는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에 거주하고 있으며,

  - 농지를 전용한 후에도 303평 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작, 재배하거나 기타 다른 요건에 해당되어 농지법상 농업인의 자격을 유지할 수 있는 상태이고,

  - 무주택자이며,

  - 신고일 이전 5년간 전용허가를 받거나 신고한 농지의 합산 면적이 660㎡를 넘지 않으면서,

  - 농업진흥지역 밖의 농지에 주택을 짓는 것이어야 하고,

  - 그 농업인 주택이 농업진흥지역 밖의 농지에 설치하는 최초의 시설인 경우에 한하여 신고를 수리하라고 규정하고 있습니다.

 

 

▶ 산지관리법 14조1항

 ① 산지전용을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 용도를 정하여 산림청장의 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같다. 다만, 농림수산식품부령으로 정하는 사항으로서 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 산림청장에게 신고로 갈음할 수 있다.

 

 ▶ 산지관리법 15조1항2호

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도로 산지전용을 하려는 자는 제14조제1항에도 불구하고 산림청장(산림청 소관 국유림인 경우에 한정한다) 또는 시장·군수·구청장(산림청 소관 국유림이 아닌 산지의 경우에 한정한다)에게 신고하여야 한다. 신고한 사항 중 농림수산식품부령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 같다.

    2. 농림어업인의 주택시설과 그 부대시설의 설치

 

     산지관리법상 준보전산지는 물론 임업용산지와 공익용산지에서도 농업인 주택의 신축이 허용되는 경우 신고만으로 건축이 가능하다고 규정하고 있습니다.

 

    현행 산지관리법 시행령 별표3 제5호는 농업인 주택의 신축시 신고만으로 가능한 산지를 준보전산지로 제한하고, 그 부지 면적도 330㎡ 미만인 경우로 한정하고 있으나 모법인 산지관리법 15조가 2010. 5. 31. 개정, 공포되어 2010. 12. 1.부터 적용되는 반면 시행령 별표3은 2009. 11. 26. 개정된 후 새로 개정된 모법에 맞게 개정되지 않았습니다.

 

    그런데 산지관리법이 임업용산지나 공익용산지에서도 부지 660㎡ 이하의 농업인 주택을 지을 수 있도록 개정되었을 뿐만 아니라 산림법 15조가 농업인 주택을 짓는 경우 신고만으로 가능하도록 전면 개정되었으므로 조만간 그 시행령도 바뀔 것으로 보입니다.

 

◎ 농지의 전용허가를 받아야 하는 경우

 

    - 농업진흥구역이나 농업보호구역에 속한 농지를 전용하여 농업인 주택을 짓는 경우

    - 농업진흥지역 밖의 농지에 농업인 주택을 신축하는 경우로서 신고절차를 거쳐 지을 수 없는 모든 경우

    - 다른 법령에서 특정 용도구역에 대한 개발행위에 허가를 받도록 규정하고 있는 경우

 

 

     농지의 전용신고를 거쳐 농업인 주택을 짓는 경우와는 달리 전용허가를 받아 농업인 주택을 짓는 경우에는 주택을 소유하고 있는지를 따지는 규정은 없습니다. 무주택은 요건이 아니라는 것입니다.

 

◎ 전용면적의 합산 기준

 

    농지에 살림집을 짓거나 산지에 살림집을 지을 때 직전 5년간 전용한 면적을 합산함에 있어서는 농지와 산지의 전용면적을 통산하지 않고, 농지에 있어서는 농지의 전용면적만을 합산하고, 산지에 있어서는 산지의 전용면적만을 합산합니다.

 

◎ 재촌이나 일정기간의 거주가 필요한지 여부

 

     재촌이란 농지나 산지의 소재지에 주민등록을 전입하고 실제로 사는 것을 의미합니다.

 

     농업인이 신고절차를 거쳐 농업진흥지역 밖의 농지를 전용하여 농업인 주택을 지으려고 하는 경우에는 앞에서 설명한 것처럼 재촌요건이 필요합니다. 다만, 전용신고시 실제 거주하고 있으면 되고 일정기간 거주하고 있어야 되는 것은 아닙니다.

 

    반면에, 농업진흥지역의 농지나 농업진흥지역 밖의 농지에 전용허가를 받아 농업인 주택을 짓는 경우에는 재촌이 요구되지 않습니다. ※ 제가 근거규정을 못찾았을 수도 있으므로 아시는 분은 댓글 달아주시기 바랍니다.

 

    그런데 농업인 주택이 지방세법상의 별장에 해당하는 경우 농업진흥지역에서는 건축자체가 불가하므로 별장에 해당하지 않기 위해서는 상시, 즉 늘 살아야 되는 관계로 사실상 재촌요건이 필요할 수 있을 것입니다.

 

    그러나 어떤 건축물이 별장이나 고급주택에 해당하는지 여부는 농업인 주택에만 관련이 있는 것이 아니라 전원주택 전체에 해당되는 문제이므로, 지방세법 관련 규정을 염두에 두어야 할 것입니다.

 

    그리고 산지관리법상 공익용산지의 경우에는 실제 거주할 목적이 있어야 농업인 주택의 신축이 허용되기 때문에 사실상 재촌이 요구된다고 하겠습니다.

 

◎ 농지보전부담금의 면제

 

 ▶ 농지법 38조1항,5항3호

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 농지의 보전·관리 및 조성을 위한 부담금(이하 "농지보전부담금"이라 한다)을 농지관리기금을 운용·관리하는 자에게 내야 한다.

    1. 제34조제1항에 따라 농지전용허가를 받는 자

 

 ⑤ 농림수산식품부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 농지보전부담금을 감면할 수 있다.

    3. 제35조제1항 각 호에 따른 시설이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우

 

▶ 농지법 시행령 52조

    법 제38조제5항에 따른 농지보전부담금의 감면대상 및 감면비율은 별표 2와 같다.

 

[별표 2]
농지보전부담금 감면대상 및 감면비율(제52조 관련)
(단위 : 퍼센트)
감면대상	감면비율
	농업진흥지역 안	농업진흥지역 밖

16. 제29조제4항에 따른 농업인주택과 그에 준하는 어업인주택(농업진흥구역 밖의 해당 주택을 포함한다)

100

100

20. 법 제35조제1항에 따라 농지전용신고를 한 시설

100

100

 

5. 농업인 주택의 처분

 

◎ 농업진흥구역 밖의 농지를 전용하여 지은 농업인 주택

 

     허가 또는 신고절차를 거쳐 농업진흥구역 밖의 농지를 전용하여 농업인 주택을 지은 농업인이 그 살림집의 준공검사필증을 교부받은 날 또는 건축물대장에 등록된 날 그 밖에 농지의 전용목적이 완료된 날로부터 따져서 5년 이내에 다른 목적으로 사용하는 경우에는 용도변경 승인을 받아야 합니다.(농지법 40조, 농지법 시행령 59조 1항,2항,3항)

 

    따라서 농업인이 살림집을 지은 뒤 5년 이내에 농업인에게 매도한다면 그 매매 후에도 농업인 주택이라는 용도에 변화가 없으므로 용도변경의 승인이 필요 없지만 비농업인에게 팔았을 경우에는 일반주택인 전원주택이 되기 때문에 용도변경의 승인을 받아야 됩니다.

 

    그리고 집 짓고 5년 내에 농업인에게 파는 경우에는 새로 취득하는 사람 역시 농업인이기 때문에 농지보전부담금이 면제되므로 전 소유자가 면제받은 농지보전부담금을 내지 않아도 됩니다. 그러나 비농업인에게 파는 경우 비농업인은 농지보전부담금을 면제받지 못하기 때문에 전 소유자인 농업인이 면제받았던 농지보전부담금 전액을 취득자인 비농업인이 내야합니다.(농지법 40조, 농지법 시행령 59조 3항,4항)

 

    그러나 살림집을 짓고 나서 5년이 지난 후에는 용도변경의 승인을 받거나 농지보전부담금을 납부할 필요가 없이 농업인은 물론 비농업인에게도 팔 수 있습니다. 다만, 해당 살림집의 부지가 다른 법령에 의하여 특정 용도구역으로 지정되어 있는 경우 그 법령에서 취득이 허용되는 사람만 매수할 수 있는 것은 물론입니다.

 

◎ 농업진흥구역 안의 농지를 전용하여 지은 농업인 주택

 

     농업인이 허가절차를 거쳐 농업진흥구역에 속한 농지를 전용하여 농업인 주택을 지은 후 5년 이내에 다른 목적으로 사용하는 경우에는 용도변경 승인을 받아야 합니다.(농지법 40조, 농지법 시행령 59조 1항,2항,3항)

 

    살림집을 짓고 나서 농업인에게 파는 경우에는 지은지 5년이 지나지 않았다 하더라도 농업진흥구역 밖에 지은 살림집과 마찬가지로 용도변경의 승인을 받을 필요도 없고, 새로 취득하는 농업인 역시 농지보전부담금을 내지 않아도 됩니다.

 

    그렇다면 농업인은 자신이 지은 농업진흥구역내의 농업인 주택을 지은지 5년 내에 용도변경 승인을 받아 비농업인에게 팔 수 있을까요? 팔 수 없습니다. 왜냐하면 비농업인은 농업진흥구역에 속한 농지를 전용할 자격이 없기 때문입니다.

 

    그럼 농업인이 농업진흥구역에 속한 농지에 농업인 주택을 짓고 나서 5년이 지난 뒤에는 비농업인도 그 주택을 살 수 있지 않을까요?

 

    언뜻 생각하면 취득할 수 있을 것처럼 보입니다. 용도변경 승인을 받아야 하는 5년이 지났을뿐더러 이제는 농지보전부담금을 내지 않아도 되고, 또 그 살림집의 부지가 농지에서 대지로 지목이 바뀌었으니 말입니다.

 

    그러나 지은지 5년이 지났다 하더라도 비농업인은 취득할 수 없습니다. 농지법이 그 점에 관하여 명문의 규정을 두고 있습니다.

 

  ▶ 농지법 32조 1항

 ① 농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 아니한 토지이용행위를 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 토지이용행위는 그러하지 아니하다.

 

    농지법은 농업진흥구역에서는 비농업인의 농지이용행위만을 금하는 것이 아니라 토지 전체의 이용행위를 금하고 있습니다.

 

    농업진흥구역 내에 있는 토지는 그것이 농지든 아니든 농업인이 아닌 한 단순히 전용허가만 불가능한 것이 아니라 농업생산과 관련되지 않는 토지이용행위 자체를 금하고 있는 것입니다. 따라서 농업인 주택으로 이용하는 것은 문제가 없지만 일반주택, 즉 비농업인의 전원주택으로는 그 토지를 이용할 수가 없는 것입니다.

 

    물론 비농업인이라 하더라도 신규영농의 목적으로 농지취득자격증명을 발급받아 농업진훙구역 내의 농지를 취득한 다음 일정한 요건 하에 농업인이 될 수는 있으나 비농업인인 상태에서 농업진흥구역내에 있는 농업인의 주택을 취득할 수는 없습니다.

 

◎ 산지를 전용하여 지은 농업인 주택

 

     농업인이 관리지역에 속한 준보전산지를 전용하여 살림집을 지은 경우에는 비농업인도 준보전산지를 전용하여 살림집을 지을 수 있기 때문에 용도변경의 승인 등을 거칠 필요가 없이 농업인이 지은 살림집을 전원주택으로 취득할 수 있습니다.

 

    그러나 보전산지의 경우에는 농업인(임업인)만이 주택을 지을 수 있으므로, 비농업인은 그 살림집을 취득할 수 없습니다.

 

6. 농업인 주택과 관련한 세금

 

     농업인 주택이 조세제한특례법 제99조 제1항에서 규정하고 있는 농어촌주택에 해당하는 경우 일정한 요건이 충족되면 소유 주택의 수를 산정함에 있어 제외합니다. 쉬운 말로 1가구 2주택으로 보지 않는다는 것입니다.

 

    요건을 요약하면,

 

 ■ 주택 자체의 요건

  - 해당 주택이 수도권지역(접경지역 중 일정지역은 제외), 도시지역, 토지거래허가구역, 소득세법상의 지정지역, 관광단지가 아닌 읍,면에 소재할 것

  - 해당 주택의 대지면적이 660㎡ 이내이고, 주택면적이 150㎡ 이내일 것

  - 해당 주택 및 부속토지의 기준시가 합계액이 취득 당시 2억 원을 초과하지 않을 것

  - 해당 주택과 기존 보유주택이 같은 읍·면·시 또는 연접한 읍·면·시에 있는 경우에는 적용 제외

 

 ■ 주택 소유자의 요건

  - 거주자 및 그 배우자가 구성하는 1세대일 것

  - 해당 주택을 2003. 8. 1.부터 2011. 12. 31.까지 사이에 취득하였거나 취득할 것

  - 해당 주택은 1채의 주택일 것

  - 해당 주택을 3년 이상 보유할 것

  - 해당 주택을 취득하기 전에 기존 보유 주택을 양도할 것

  - 해당 주택을 3년 이상 보유하지 않은 상태에서 기존 보유 주택을 양도하고 해당 주택의 3년 보유요건을 충족한 경우에도 적용

 

 

■ 양도소득세가 과세되는 경우

  - 해당 주택을 3년 이상 보유하지 않은 상태에서 기존 보유주택을 양도하고, 특례를 적용받아 양도세가 과세되지 않은 상태에서 3년 보유요건을 충족하지 않았을 때에는 양도세가 과세됨. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 수용 등 부득이한 경우에는 비과세됨

7. 결 론

     우리 사회가 산업화 되는 과정에서 이촌향도 현상이 심화되면서 농촌사회의 소외를 말해왔고, 지금도 그러하지만 그리 멀지 않은 시대에 이제는 이도향촌(移都向村) 현상이 두드러질 것이라고 봅니다. 왜냐하면 역설적이게도 산업화나 디지털문화가 심화되는 정도에 비례하여 인간이 느끼는 소외감도 심화되어 갈 것이기 때문입니다.

 

     따라서 어떤 사정으로든 농촌에서의 삶을 살고자 한다면 그 지역에 살을 붙이고 살아가는 사람들의 자리에서 어울림의 눈으로 그 지역을 바라보아야지 언제든지 양떼를 몰고 떠날 준비가 되어 있는 유목민의 눈으로 바라보면 역시 소외된 이방인에 지나지 않을 것입니다. 그리되면 농촌살이에서 찾으려 했던 답을 찾기란 쉽지 않을것입니다. 그래서 군청보다는 농업기술센터를 먼저 그리고 더 많이 찾아야 한다고 믿는 것입니다. 농촌에서 살기를 바라신다면 전원주택을 짓지 마시고 농업인 주택을 지으시기 바랍니다.

 

    물론 각자 느끼는 바가 다를 것이므로 더 이상은 관여할 문제가 아닙니다.

 

    이글은 국가법령정보센터의 법령 외에 참고한 자료가 많지 않았으므로 오류가 많을 것입니다. 그와 같은 오류를 댓글로 지적해주시면 토론이 가능할 것이고 그것도 깨달음일 것입니다.