주인이 바뀌었다고 임차인 마음대로 나갈 수 있습니까 ?

 

주인이 바뀌었다고 임차인 마음대로 나갈 수 있습니까 ?

 

임차인의 선택에 따라 계속 살 수도 있고 나갈 수도 있습니다.

 

임차인이 들어있는 오피스텔을 수익률을 보고 매입했는데 임차인이 갑자기 나가겠다고 합니다. 먼저 사례를 통해 질문의 배경을 살펴봅니다.

 

# K씨는 동대문 시장 근처에 있는 오피스텔을 1억원에 매수하였다. 현재 임차인이 보증금 1000만원 월세 80만원에 살고 있다. 계약기간 2년에 현재 6개월이 지났다. 임대 수익률이 약 10% 이상이라 은행 이자의 세 배가 넘는다. 그런데 매매 잔금을 치르고 한 달도 못 되어 임차인에게서 연락이 왔다.

 

사정이 생겨 나가야 하니 보증금을 돌려달라는 것이다. 당황한 K씨가 일단 중개업소에 다음 임차인을 구할 수 있는지 알아보니 우선 월세가 겨우 50만원 수준이라는 것이다. 할 수 없이 임차인에게 계약기간이 아직 1년 반이나 남았으니 마음대로 못 나간다고 통지하였다. 그랬더니 돌아온 대답이 보증금을 안 내주면 법대로 하겠다고 한다. 아니 법에 어떻게 되어 있다는 건가?

 

이 경우 임차인이 나갈 수 있다는 판례가 있습니다.

 

□ 판례 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정

 

임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 (중략) 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

 

임대인이 바뀌었을 때 임차인이 원하지 않으면 임대차 계약을 해지할 수 있다는 것이죠. 상담을 해보면 계약기간 중에 소유자 즉 임대인이 바뀌면 계약이 승계된다는 것은 잘 아시는 분들도, 임차인이 계약을 해지할 수 있다는 것을 모르시는 분들이 많습니다. 위 K씨도 그 중 한 분입니다. 그런데 사례의 경우는 좀 수상해 보입니다. 아무래도 매도인과 임차인이 서로 짜고 순진한 매수인을 속였다는 의심이 갑니다.

 

오피스텔을 비싼 값에 팔기 위해 가짜 임차인을 내세워 수익률을 부풀리는 수법- 그렇다면 그냥 넘어갈 수는 없죠?

 

사기죄로 고소할 수 있죠?

가짜 임대차계약서는 사문서 위조 아닙니까?

 

과연 이 건이 형사사건으로 갈 수 있는지 여부는 별도로 하고, 일단 여기에서는 사고의 예방법을 알아봅니다. 막상 일이 터진 다음 해결은 쉽지 않습니다. 임차인을 안고 매수할 때는 임차인의 중도해지를 막는 특약이 필요합니다. 위의 사례에서 매수인 K씨가 계약서에 다음 조항을 넣자고 했으면 어떻게 되었을까요?

 

"잔금일에 매도인은 매수인에게 `임대인 변경에 대한 임차인의 동의서`를 제출한다."

 

살고 있는 임차인이 진짜라면, 매도인은 그렇게 하자고 나올 것입니다. 만약 가짜 임차인이라면, 매도인은 이 조항을 빼자고 하다가 결국 계약 자체를 거부할 수밖에 없을 것입니다. K씨는 미처 몰랐던 위험에서 벗어나게 되는 것이죠. 가짜 임차인을 걸러낼 수 있는 이 한 줄의 특약조항 - 임차인을 안고 매매계약을 할 때 꼭 필요한 상식입니다.