경매, 감정가 맹신말고 부대비용까지 미리 계산해 두세요

경매, 감정가 맹신말고 부대비용까지 미리 계산해 두세요

법원경매도 제대로 알아야만 효과적인 투자를 할 수 있다. 그런데 일반인들은 보통 절차가 복잡하고 용어가 어렵다는 생각에 주저하는 게 일반적이다.

하지만 전문가들은 절차가 생각만큼 복잡하지는 않으며 관련 서류를 꼼꼼히 챙기고 권리분석만 잘하면 부동산 경매가 결코 두려운 것이 아니라고 입을 모은다. 법원경매전문업체 지지옥션의 도움을 받아 일반인이 법원경매를 할 때 주의할 점 10가지를 정리했다.

① 감정가라도 맹신은 금물이다=누가 감정했느냐, 언제 감정했느냐에 따라 감정가가 시세보다 높은 경우도 있다. 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰받았다가는 낭패를 볼 수 있다. 법원경매는 최소한 시세보다 20∼30% 싸게 낙찰 받겠다는 각오로 덤벼야 한다.

② 권리관계 분석은 철저히 하라=여러 번 유찰된 물건 중에는 저렴하긴 하지만 권리관계가 복잡한 것이 있다. 낙찰 후 세입자에게 임차금액을 물어줄 가능성도 있으니 낙찰자가 부담할 부분이 있는지 확인해야 한다.

③ 입주 시기는 넉넉하게 잡자=경매가 법원의 경매 절차에 따라 이뤄지지만 임차인 등 이해관계인이 이의신청을 하면 입주가 미뤄질 수 있다.

④ 낙찰 후 부대비용 감안하라=취득 시 명도(임차인 집 비우기)가 제대로 안 되면 강제집행 비용이 들 수 있고, 임차인이 있으면 이사비도 줘야 한다. 낙찰가 이외의 비용이 발생할 수 있음을 계산해야 한다.

⑤ 눈으로 직접 현장을 확인하라=물건 위치나 상태 등을 확인하지 않고 응찰했다가 후회하는 낙찰자가 많다. 공인중개사 등 사정에 밝은 전문가와 함께 현장 확인을 해야 한다.

⑥ 구체적인 자금 조달 계획을 세워라=경매는 입찰 당일 보증금으로 최저매각가의 10%, 재경매물건은 20%를 내야 한다. 또한 매각허가결정 확정 후 약 한 달 이내에 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 포기하는 사례도 있다. 잔금 납부를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 몰수된다.

⑦ 입찰장에서는 사소한 실수를 주의해라=입찰 서류를 잘못 쓰는 일, 입찰보증금 부족, 대리인이 응찰 시 낙찰인 인감증명서 미첨부 등의 사유가 있을 때는 입찰자격이 취소된다. 금액을 잘못 써내는 경우도 있다. 준비물을 철저히 챙기고 서류의 기재 사항은 제출 전 다시 점검해 실수를 없앤다.

⑧ 세입자 대위변제를 조심하자=대위변제란 채무자를 대신해 빚을 갚는 것이다. 즉 낙찰을 받더라도 그 집에 살고 있는 세입자의 기존 임대차 계약을 유지하고 전세보증금도 인수해야 한다. 이런 경우가 발생하지는 않는지 따져봐야 한다.

⑨ 입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라=입찰장에 모인 사람들을 보고 경쟁률이 높아질까 걱정해 충동적으로 입찰 금액을 높여 쓰는 일이 있다. 이런 분위기에 편승해 가격을 높이지 말고 자신이 생각한 금액을 소신껏 써야 손해를 보지 않는다. ⑩ 변경, 연기 잦은 물건은 주의하라=변경, 연기가 잦은 경매물건은 채무자가 돈을 갚으려고 노력 중인 경우가 많다. 이런 물건은 낙찰 직전 채무자가 돈을 갚아 경매가 취소될 수 있음을 고려할 필요가 있다.　　　


▼“인터넷 입찰로 간단” 공매도 있다!▼

공매는 경매와 마찬가지로 시세보다 싸게 부동산을 살 수 있다는 게 큰 장점이다. 경매가 개인채무에 의해서 발생하는 물건을 법원이 매각하는 것이라면 공매는 체납에 따른 압류재산처럼 국가기관과 개인의 채무관계에서 나오는 물건을 한국자산관리공사가 공개경쟁입찰로 매각하는 것이다. 경매에 비해 일반인의 참여가 많지 않아 경쟁이 덜하고 낙찰가도 낮게 형성된다. 또 입찰 당일 본인이나 대리인이 법원에 직접 출석해야 하는 경매와 달리 인터넷을 통해 전자 입찰할 수 있어 편리하다.

전자입찰을 위해서는 우선 자산공사의 온비드 사이트(www.onbid.co.kr)에서 회원가입을 한 뒤 전자거래 범용 공인인증서를 발급받아야 한다. 공매 부동산에 대한 상세정보는 온비드 사이트에서 열람이 가능하다.

공매물건도 경매물건처럼 최초감정가를 기준으로 입찰에 부쳐 입찰자가 없으면 일정 비율(보통 10%씩)로 가격을 낮춰서 매각이 계속된다. 그러나 공매 물건이라고 시세보다 무조건 싼 것은 아니므로 해당 물건의 정보를 꼼꼼히 확인하는 게 좋다.

검색을 통해 원하는 물건을 정했으면 온라인을 통해 입찰서를 작성해 제출하고 입찰보증금(입찰가의 10%)을 입찰 마감시간 전까지 지정된 계좌에 납부하면 된다. 입찰금은 유찰시 별도 수수료나 이자 없이 자동으로 바뀐다.

한편 낙찰자는 ‘매각결정통지서’를 온비드를 통해 발급 받거나 다음 날 자산관리공사 조세정리부에서도 교부받을 수 있다. 매수 대금 납부기한은 낙찰가격이 1000만 원 이상인 경우 매각결정일로부터 60일, 낙찰가격이 1000만 원 미만인 경우는 7일이다.

공매에도 주의해야 할 점이 있다. 우선 법원경매는 법원 직원이 부동산 소재지를 직접 방문해 부동산의 관리상태와 점유자 이용현황 등을 조사한 ‘부동산현황조사보고서’를 입찰자에게 제공한다. 반면 공매는 별도의 조사보고서가 제공되지 않기 때문에 주택이나 상가 입찰 시에 낙찰자가 대항력 있는 임차인이 존재하는지를 직접 확인해야 한다.

법원경매는 이전 소유자나 채무자 등이 부동산을 제때 비워주지 않으면 법원에 물건을 넘겨달라는 ‘인도명령(강제집행)’을 신청할 수 있다. 하지만 공매는 명도합의가 원활히 되지 않으면 소송을 통해 부동산을 인수받아야 한다. 명도소송을 통해 부동산을 인수받으면 6개월 이상의 시간이 걸릴 수 있다.