부동산경매로 낙찰받은 체납관리비 대처법

부동산경매로 낙찰받은 체납관리비 대처법

 

 

 

경매로 낙찰을 받고 나면 또 하나의 골칫거리가 체납된 관리비이다. 연체료까지 듬뿍 얹어 적게는 수십만원에서 많게는 수백만원, 수천만원이 되는 경우도 있다. 이 체납관리비가 누구의 몫인가? 사용자, 낙찰자, 아니면 관리비 징수업무를 태만히 한 관리실의 책임인가? 아니면 전 소유자인가?

 

이와 관련된 판례를 살펴보면 우선 아파트소유권을 취득한 사람에게 전 소유자의 체납관리비 채무를 승계하도록 규정한 공동주택관리 규약의 효력은 무효라 하였고 입주자의 지위를 승계한 자에 대해서도 그 효력이 있다는 규정에 대해서도 승계인의 지위를 과도하게 침해하는 위헌적 규정이라 판결한 바 있다. [서울지법 2000.2.17.선고 99나94209 판결]

 

또 경락으로 인하여 소유권을 취득한 자는 승계취득이 아니고 원시취득이기 때문에 승계인이라 말할 수 없으므로 그 소유권 취득 이전의 체납관리비에 대하여는 납부의무가 없다. [창원지법 1997.7.25선고 97나3501 판결]

 

지극히 당연한 판결이며 사용한 자가 납부를 해야 하는 것은 정의관념에도 맞는 것이다. 그런데 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다. [대법원 2001.9.20선고 2001다8677]라고 판결하여 체납관리비와 관련하여 결정적 논쟁거리를 제공하게 되었다. 경매가 진행되기만 하면 낭비적으로 에너지를 사용하고 고의적으로 연체시키는 도덕불감증 얌체 점유자를 양산시키는 원인제공이 될 수밖에 없는 것이다.

 

전기, 수도, 가스비용 등 대부분의 공과금은 범적으로 낙찰자에게 승계되는 것이 아니다. 가스요금의 경우 사용자를 추적하여 연체료를 회수한다. 그런데 유독 관리비에 대해 다른 잣대를 내미는 것은 순전히 위의 어이없는 판례 덕이다. 대법원판례의 중요성을 다시 한번 절실히 느끼게 한다. 따라서 낙찰자는 상황에 따라서 체납된 관리비를 처리하여야 한다.

 

1. 분양되지 않고 소유자가 정해지지 않은 상황에서는 관리단이 구성될 수 없기 때문에 낙찰자가 체납관리비 부담의무가 없으며[대법]

2. 3년이 지난 관리비 또한 낙찰자가 부담하지 않는다. [대법]

3. 연체료 또한 공용부분의 관리비에 포함되지 않는다. [대법]